（2015）青羊民初字第2251号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-12-24

案件名称

成都恒鑫源资产管理有限公司与郑杨辉租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市青羊区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都恒鑫源资产管理有限公司,郑杨辉

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十四条，第一百零七条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2015）青羊民初字第2251号原告成都恒鑫源资产管理有限公司，住所地：成都市青羊区法定代表人叶胜勇，职务不详。委托代理人付晓俊，四川德能律师事务所律师。特别授权。委托代理人邓楷，四川德能律师事务所律师。一般授权。被告郑杨辉。原告成都恒鑫源资产管理有限公司（以下简称恒鑫源公司）诉被告郑杨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告恒鑫源公司的委托代理人付晓俊、邓楷到庭参加诉讼，被郑杨辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告恒鑫源公司诉称，原、被告于2013年3月28日签订了《浣花香项目房屋租赁合同》，并于2013年12月19日签订了《补充协议》，约定原告将位于一环路西二段6号“浣花香”项目商铺出租给被告作为经营优食友客之用。根据《租赁合同》第三条第3款之约定，被告应于租赁物业正式交付使用之当日支付首期三个月租金，依据被告与原告之间的交接手续可确认租赁物业已于2013年12月19日正式交付被告使用，即被告应当在2013年12月19日支付首期租金。被告应当在2014年7月5日及10月5日前支付第二、三期租金。经原告多次催收，被告均未如约履行租金支付义务。根据《租赁合同》中违约责任之约定，若被告超过30天仍未足额支付租金及违约金，原告有权终止合同并收回租赁物业，原告于2015年1月4日向被告邮寄送达《解除﹤浣花香项目房屋租赁合同﹥通知书》，被告于2015年1月8日签收，双方租赁合同已于2015年1月8日解除。该合同的解除系因被告的严重违约行为造成，故原告诉至法院要求判令：1.确认原被告之间于2013年3月28日签订的《浣花香项目房屋租赁合同》及其补充协议已于2015年1月8日解除；2.被告立即履行房屋返还义务，将位于成都市一环路西二段6号“浣花香”项目商铺的使用权返还给原告；3.被告向原告支付欠缴的自2013年12月19日起至2015年1月8日的房屋租金人民币218790.50元（大写：贰拾壹万捌仟柒佰玖拾元伍角），并按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付该部分租金的资金占有利息（自2015年1月9日起至上述租金清偿之日止）；4.被告向原告支付自2014年7月5日至清偿之日止的逾期付款违约金，暂计至2015年1月19日期间的逾期付款违约金为59526.11元；5.被告向原告支付自2015年1月14日起至实际返还租赁房屋之日止的物业使用租金（按合同租金的两倍，1508.90元／天计算）。庭审中，原告将第二项诉讼请求明确为：判令被告立即将位于成都市一环路西二段6号“浣花香”项目商铺腾退给原告；将第四项诉讼请求明确为：支付自2014年7月5日至2015年1月8日止的逾期付款违约金55678.41元。原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同摘要》、《浣花香商铺委托经营协议》、《浣花香商铺委托经营协议》、《房屋门牌号变更证明》，证明原告享有对案涉商铺的出租权利；2.《浣花香项目房屋租赁合同》、《补充协议》、《商铺设施、设备确认表》、《房屋交换验收确认表》、客户资料登记表、消防责任书、遵守管理规范承诺书，证明原告与被告之间的租赁合同关系及各方享有的权利及义务；3.《房租缴纳通知单》，证明经原告催收，被告未支付相应房屋租金；4.《公证书》、《解除租赁合同通知》、签收材料，证明原告行使单方解除权，被告根本违约。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对原告所举的上述证据放弃质证，本院对原告提交的证据予以采信。根据原告提交的上述证据，本院查明以下事实：刘颖、杨燕于2012年6月19日购买成都市青羊区一环路西二段的商业用房。陈永忠于2012年6月25日购买成都市青羊区一环路西二段的号商业用房。刘颖、杨燕、陈永忠分别与原告签订《浣花香商铺委托经营协议》，约定将上述商铺委托原告进行经营管理，委托期限从2013年10月31日至2018年10月30日止，并对每年的租金进行了约定。2013年3月28日，原告（甲方）与郑杨辉（乙方）签订两份《浣花香项目房屋租赁合同》，主要约定：甲方将一环路西二段的商铺（建筑面积76.29平方米）及251号商铺（建筑面积77.21平方米）租赁给乙方经营“优食友客”之用，租金为150元／月／平方米，出租面积及计价面积均按承租物业的建筑面积计算，从第三年起开始每年递增，第三年租金增幅6%，租金为159元／月／平方米；合同期限为5年，从2013年10月31日起至2018年10月30日止；每3个月缴纳一次租金，乙方于该物业正式将交付使用之当日内支付首期租金，下期应缴租金须提前十五日内向甲方缴纳；合同签署之日起三个工作日内，乙方需向甲方支付相当于该商铺2个月的租金作为租赁保证金，待正式缴纳首期租金时，其中一个月保证金转为房屋押金，另一个月的保证金转为首期租金；租赁合同终止时，被转为押金的租赁保证金除用以充抵乙方拖欠的水电气费、租金、物业管理费、违约金等其他相关费用应由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方完好交还全部租赁物业后15个工作日内无息退还；甲方同意给予乙方免租装修期为3个月，在合同有效期内，非甲方的原因，乙方单方无故提前终止本合同的，甲方有权没收乙方交纳的押金以充作乙方违约金，并向乙方收取免租期内按本合同约定标准计算的相应租金；合同期届满或提前终止租赁合同，乙方应于租赁合同终止后3日内将全部租赁物业交还甲方，如乙方终止合同后3日内未清场搬迁，若超出时间每日按当年平均日租金的2倍向甲方交纳物业使用租金；乙方迟延支付本合同约定的租金及费用，应按“付款总额×逾期天数×3‰”向甲方支付违约金；乙方超过30天仍未足额支付租金及违约金的，即为根本违反合同之违约行为，甲方有权单方提前终止合同并收回租赁物业，没收乙方押金并追收免租经营期内所产生的租金。2013年12月19日，原告（甲方）与郑杨辉签订《补充协议》，将上述《浣花香项目房屋租赁合同》项下的租赁期限改为2013年12月20日至2018年12月19日，免租期限延长1个月，从2014年3月20日至2014年4月19日。2013年12月19日，原告将案涉两套商铺交付给被告。2015年1月4日，原告以特快专递邮件方式向被告邮寄《解除﹤浣花香项目房屋租赁合同﹥通知书》，称被告未支付第二、三期租金，故解除双方签订的《浣花香项目房屋租赁合同》，被告应返还租赁房屋并支付租金及违约金。被告于2015年1月8日签收邮件。庭审中，原告陈述被告向其缴纳了押金22633.5元，租金67900.5元，租金缴纳至2014年3月19日。本院认为，原、被告签订的《浣花香项目房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按《商铺出租合同》的约定履行义务。上述合同签订后，被告仅支付了押金及前三个月的租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及《浣花香项目房屋租赁合同》关于“乙方超过30天仍未足额支付租金及违约金的，即为根本违反合同之违约行为，甲方有权单方提前终止合同并收回租赁物业”的约定，原告有权要求解除双方签订的《浣花香项目房屋租赁合同》及《补充协议》并收回案涉房屋。原告于2015年1月4日向被告邮寄解除合同通知，被告于同年1月8日签收，根据《中华人民共和国合同法》九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，双方签订的《浣花香项目房屋租赁合同》及《补充协议》已于2015年1月8日解除。故本院对原告要求确认合同解除及被告腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。关于租金及房屋占用使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应支付2013年12月20日至合同解除之日即2015年1月8日（期间欠缴的租金，同时，根据《浣花香项目房屋租赁合同》的约定，如郑杨辉超过30天未支付租金的，原告有权没收押金并追收免租经营期内所产生的租金，故被告还应向原告支付租金223749.5元（23025元×12个月＋23025元÷30天×20天－67900.5元），故本院对原告要求被告支付租金218790.50元的诉讼请求予以部分支持。根据合同约定，被告迟延支付本合同约定的租金及费用，应按“付款总额×逾期天数×3‰”支付违约金，故原告主张上述租金自2015年1月9日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍的资金占用利息，以及自2014年7月5日至2015年1月8日期间的逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。自2014年7月5日至2015年1月8日期间的逾期付款违约金为58851.9元［69075元×3‰×188天（2014年7月5日至2015年1月8日）＋69075元×96天（2014年10月5日至2015年1月8日）×3‰］，现原告主张55678.41元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止年行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定及《浣花香项目房屋租赁合同》关于“乙方应于租赁合同终止后3日内将全部租赁物业交还甲方，如乙方终止合同后3日内未清场搬迁，若超出时间每日按当年平均日租金的2倍向甲方交纳物业使用租金”的约定，原告要求被告从2015年1月14日起至实际腾退之日止按1508.9元／天（合同约定的日租金的两倍为1535元，23025元÷30天×2）支付房屋占用使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，本院对原告的全部诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告成都恒鑫源资产管理有限公司与被告郑杨辉分别于2013年3月28日、2013年12月19日签订的《浣花香项目房屋租赁合同》及《补充协议》已于2015年1月8日解除；二、被告郑杨辉于本判决发生法律效力之日起十日内将位于都市青羊区一环路西二段的商铺腾退给原告成都恒鑫源资产管理有限公司；三、被告郑杨辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒鑫源资产管理有限公司支付租金218790.50元及利息（利息从2015年1月9日起按中国人民银行公布的同期同档贷款资金利率的4倍计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述利息计算至租金付清之日止）；四、被告郑杨辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒鑫源资产管理有限公司支付2014年7月5日至2015年1月8日期间的逾期付款违约金55678.41元；五、被告郑杨辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都恒鑫源资产管理有限公司支付房屋占用使用费（从2015年1月14日计算至实际腾退之日止，按1508.9元／天计算。案件受理费5475元，减半收取2737.5元，该款已由原告成都恒鑫源资产管理有限公司预交，由被告郑杨辉承担，并在履行上述支付义务时一并向原告成都恒鑫源资产管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　刘卿二〇一五年四月二日书记员　　任炳 来自