（2014）兴民初字第979号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-09-23

案件名称

兴和县明兴豪庭业主委员会与鑫瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

兴和县人民法院

所属地区

兴和县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

兴和县明兴豪庭业主委员会,兴和县鑫瑞物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第八十一条第一款

全文

兴和县人民法院民事判决书（2014）兴民初字第979号原告兴和县明兴豪庭业主委员会。（以下简称业主委员会）负责人刘春金，男，业主委员会主任。委托代理人温一起，男，内蒙古瑞民律师事务所律师。委托代理人马永胜，男，内蒙古瑞民律师事务所律师。被告兴和县鑫瑞物业服务有限公司。（以下简称物业公司）法定代表人郝金广，男，兴和县鑫瑞物业服务有限公司经理。委托代理人贾仲富，男，内蒙古瑞民律师事务所律师。委托代理人康旺，男，公司职员。原告兴和县明兴豪庭业主委员会诉被告兴和县鑫瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，经合法传唤，原告委托代理人温一起、马永胜，被告的委托代理人贾仲富、康旺均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：明兴豪庭一二期出售房屋约580多户，开发商指派被告进行前期物业管理，被告在物业服务过程中，随意增加物业费，管理不规范，财务不透明，服务不周到，并采取断水断电手段激化与业主的矛盾。2013年9月，小区成立了业主委员会，就服务质量、报酬与被告协商，被告置之不理，也多次向房管部门、政府反应，进行调解，均遭到被告拒绝。因此原告经征求业主意见公开向社会招聘物业服务团队，并通知被告竞聘，被告置若罔闻，我们和第三方签订了聘用合同。故诉至法院，要求被告撤离物业服务，对物业服务费与公共管理费据实结算，将占用的场地、场所、房屋及屋内有关设施交于原告。庭审中，原告对自己的主张提供以下证据予以证实。第一组证据选举业主委员会成员选票、明兴豪庭业主委员会公告、业主委员会的会议纪要、兴和县房地产管理局证明，证明原告的主体资格是符合法律程序的。第二组证据原告业主委员会成立后给被告发了一个邀请函、通知、告业主书，证明目的：业主委员会就物业管理的相关事项通知过被告。第三组证据解聘物业征求意见登记表，证明目的：半数以上的业主要求被告撤离。第四组证据易安居的一些资质，证明目的：原告已选聘有资质的物业公司。被告辨称：关于原告要求解聘被告物业公司或者要求被告撤离，只要解聘程序合法，我们就会撤离，但是我们在服务期间垫支了一部分费用，特别是公共设施的建设和维修，以及设备的购置，根据法律规定，应由专项基金支付，明兴一期未设立专项基金，二期设立专项基金，应追加主管部门参加诉讼。庭审中，被告提供了以下证据证明自己的抗辩主张。垫付资金票据，证明目的：被告为明兴小区垫付阶梯电价管理系统支出55000元、载波管理系统80000元、短信平台320**元、维修小区道路、主管道58587元、装修物业收费办公室10000元、南门收发室、保安室装修共计25000元、落水管维修更换197组以及水暖建材共计31610元、安装监控器35000元、抄表器3套15600元。审理查明，被告物业公司是建设单位聘请的前期物业服务企业，经工商登记，领取营业执照，2012年7月1日与建设单位签订物业管理服务合同，合同期限为10年，对明兴豪庭第一期、第二期住宅小区，进行物业管理至今。原告于2013年8月27日在兴和县房管局派员参加下成立，经兴和县房地产管理局证实，成立过程符合物业管理条例的各项规定，程序合法，符合成立的法定条件，具备诉讼主体资格。原告业主委员会成立后通知被告停止服务，并提起诉讼要求被告撤离物业服务，因本院审查后，认为原告解聘物业服务企业程序存在瑕疵，原告撤诉后，就更换被告物业公司及选聘新的物业公司，重新征求业主意见，经专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并通知被告竞聘新的物业服务企业。同时与挂靠内蒙古易安居物业服务有限责任公司资质的王登云签订意向性物业服务合同，原告再次提起诉讼，要求被告撤离物业服务。被告同意撤离，但要求给付其在物业服务期间垫付的各项资金。另查明，被告现占用的物业服务用房：物业办公用房两间、车库三间。本院认为：对建设单位聘请的物业服务企业业主有权依法更换，明兴豪庭第一期、第二期住宅区，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意解聘被告物业企业，程序合法，被告也同意终止服务，应予以解聘被告物业企业，解除物业服务合同。物业服务合同的权利、义务终止后。业主委员会有权请求物业服务企业移交服务用房和相关设施，故被告应将物业办公室用房二间、三间车库交由原告管理。对于被告收取的物业服务费已提供物业服务的，不应返还，故原告的其他诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告给付其垫付的阶梯电价管理系统、载波管理系统、短信平台、监控器、抄表器、维修道路、管道、落水管、水暖材料等费用的抗辩理由，因原告行使的是解除合同的权利，非被告请求的责任主体，同时该请求与本案非同一法律关系，本案不予考虑。关于被告主张追加房管局参加诉讼的请求于法无据本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条之规定，依法判决如下：一、终止建设单位与被告兴和县鑫瑞物业服务有限责任公司签订的前期物业服务合同。二、被告兴和县鑫瑞物业服务有限责任公司退出物业服务区域，将物业服务办公用房两间、车库三间交由原告管理。三、原告的其他诉讼请求，本院不予支持。案件受理费200元由被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审判长　：方烨珍审判员　：陈银科陪审员　：母应祥二〇一五年四月二日书记员　：乔海静附释法律文书条款：《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条第二款：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。来源：百度搜索“”