（2015）鄂钟祥郢民二初字第00026号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-11
案件名称
肖雨与李小松租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
钟祥市人民法院
所属地区
钟祥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖雨,李小松
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条，第三十九条
全文
湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂钟祥郢民二初字第00026号原告肖雨。委托代理人（特别授权代理）陈生兵，湖北慧中律师事务所律师。被告李小松，个体工商户。委托代理人张芳梅，湖北祥鑫律师事务所律师。原告肖雨诉被告李小松租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法由助理审判员龚华独任审判，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告肖雨及其委托代理人陈生兵，被告李小松及其委托代理人张芳梅到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告肖雨诉称，2010年12月31日，原、被告双方就位于钟祥市郢中镇石城大道市委大门东侧的门面房租赁事宜经协商签订了店铺租赁合同，约定租赁期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，同时该合同还约定，租赁期内被告装潢房屋必须经原告同意，并不得改变房屋主体结构，合同期满，原告收回房屋。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也按约定缴付了房屋租金，但到2014年12月31日合同期满后，被告既不续租，也不返还房屋，认为原告应赔偿其装潢损失15万元，经多次协商，被告仍拒不返还租赁的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令被告返还位于钟祥市郢中镇石城大道市委大门东侧的门面房；由被告按每天400元的标准向原告赔偿实际占用房屋期间的损失（从2015年1月1日起至实际返还之日止）。原告肖雨为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：A1：原、被告的身份证复印件及户籍证明各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。A2：店铺租赁合同一份、房屋产权证复印件一份，证明原、被告间房屋租赁合同关系成立，合同约定的内容即租赁期限届满，被告应返还房屋。A3：陈立红与廖华玲的租赁合同复印件一份，证明相应地段的房屋租赁都是全年8万元，仅供法庭参考。被告李小松辩称，一、原告应承担缔约过错给被告造成的损失。二、应支付被告为该承租门面投资装潢的装潢费。三、原告要求被告在房屋占用期间按400元／天的标准赔偿原告的损失的请求过高，不能成立，应依法按原合同约定的租金计算。被告李小松为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据。B1、刘宇的门面租赁合同、姚开全的门面租赁合同，证明与本案争议的门面相邻，其价格为4.5万元，时间为2014年4月1日至2016年4月1日止，并且第四年租金不变，本案争议的门面涨到14万元租赁费过高。二、港星姚开全的两间门面租赁价格为三年22万元，一间3.5万元左右。B2、果果木加盟合同及通知函，证明因原告门面涨价导致李小松货物未提造成巨大损失119536.50元（秋冬春三季货物未提相加乘以30%加上参加订货的公摊费19833元），并导致其经营十多年的“果果木”品牌被取消。B3、果果木冬季、秋季货物订单表，证明李小松因肖雨承诺能够继续租用本案争议的门面而为此订购的货物。B4、装潢合同、报价单及费用、果果木公司要求统一装潢定制的货架，证明装潢损失是15万元。B5、陈生兵律师短信书面内容一份，证明原、被告的在合同到期前双方为该门面的租赁价格已发生纠纷，是原告门面涨价到14万元过高，被告不同意才发生的纠纷。B6、证人寇某、陈某当庭证言，证明原、被告就门面续租进行过协商。经庭审质证，原、被告对证据A1、B6无异议，本院依法予以认定。证据A2，被告有异议，称不能证明与本案租赁合同有关，无法证明原告与董在英是母子关系。对租赁合同本身真实性无异议，合同约定第三项手写的“同等条件下乙方优先租用”并不是当时签合同时写上的，而是在被告装潢房屋时原告加上去的。证据A3，被告称应提供原件，或者承租方的身份证号，无法证实合同真实性，虽有此事实，但是签的租金应是7万元，不是8万元。证据B1，原告虽未提出异议，但称并不能证明原告方的门面租金过高，且原告方主张的是返还门面，并不是增加租金，不能证明被告的待证事实。证据B2，原告称与本案无关。证据B3，原告有异议，称属经营过程中产生的风险，与房屋租赁合同无关。证据B4，原告有异议，称只是报价单，并不是其实际成交价格，不能证明待证事实。即便实际产生了这笔费用，也是其使用承租房屋期间经营装潢必须产生的成本，与租赁合同无关。证据B5，原告对真实性无异议，称只能证明在代理原告诉讼前陈生兵律师听原告说要收回房屋，说其爱人自己要经营，被告说要继续租赁，还想按原价格租赁，双方发生争议，陈生兵律师才为他们讲和，要被告与原告好好谈，后双方没有谈扰，不能证明被告的待证事实。对上述有争议的证据，本院认为：证据A2，经本院审查核实，其房屋产权人董在英与原告系母子关系，董在英于2002年5月病故，有继承权人为四人，分别是原告父亲肖立宽，姐姐肖霞、肖雪及原告本人，除原告外，三人均授权原告管理原、被告争议的门面，该证据本院予以认定。证据A3，该证据系复印件，且与原告门面无必然联系，门面租金系出租人与承租人根据门面实际情况协商形成，原告以他人门面租金计算占用损失，本院不予认定。证据B1，真实性原、被告均无异议，证据真实性本院予以认定，但被告不应以原告门面租金高于其他门面租金而拒绝返还到期的原告门面，对被告需要证明的内容，本院不予认定。证据B2、B3，原、被告就门面经营期间已明确进行了约定，因被告续租未能在经营期限内与原告谈成，在被告占用原告门面期间，导致其经营的“果果木”品牌被取消，其责任不在原告，对被告提交的该证据与本案无关，本院不予认定。证据B4，系被告根据其经营性质、品牌要求，对门面进行装修，属经营范围内正常获动，其装修费用，按照原、被告租赁合同约定，被告装璜须经原告同意，费用由被告承担，对合同到期后的装璜承担问题双方未作约定，被告要求承担门面到期后的装修损失，庭审中被告提出反诉，但未在规定期限交纳反诉费，本案不予合并审理，应由被告另案提起诉讼，该证据本院不作认定。证据B5，真实性本院予以认定，但与本案无关。经审理查明，2010年12月31日，原、被告经协商，就位于钟祥市郢中镇石城大道市委大门东侧（原钟祥市郢中镇民主路）的第三间门面签订了一份店铺租赁合同，约定：租赁期限为五年，从2010年1月1日起至2014年12月31日止，乙方不得转租、转借，否则甲方有权收回，损失应由乙方承担；甲方房屋主体结构，乙方不得任意改换，且乙方装璜须经甲方同意方可进行，费用由乙方自理；合同期满，甲方收回房屋，同等条件下，乙方优先租用；租金在每年1月20日前付清，2010年、2011年每年租金为3.5万元，2012年租金3.6万元，2013年租金3.7万元，2014年租金3.8万元；原、被告就水电费、卫生费的交纳及其他事项作出了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也按约定向原告缴付了房屋租金。被告在使用该门面期间，于2012年4月经原告同意，对门面进行了装修。2014年上半年，被告与原告协商续租，因门面租金价格至今双方未协商一致。2014年12月31日合同期满后，被告未返还原告房屋占用至今，故原告诉至法院，请求判令被告返还位于钟祥市郢中镇石城大道市委大门东侧的门面房；由被告按每天400元的标准向原告赔偿实际占用房屋期间的损失（从2015年1月1日起至实际返还之日止）。庭审中，被告当庭提出反诉，要求原告承担缔约过错损失119536.50元及装璜损失15万元，在规定期限内被告未交纳反诉费。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方意见分歧，致本案调解不能成立。本院认为，原、被告签订的租赁协议合法有效，双方应按协议约定严格履行。合同期满后，被告应按期返还原告门面，原告请求返还门面有理，本院应予支持。被告在未取得门面租赁权情况下，占用原告门面，已对原告形成侵权，应按上一年度租金3.8万元赔偿原告占用门面期间的损失。原告要求按他人门面租金每天400元赔偿占用期间损失，因提交的证据系复印件，且未提供相关门面面积、装饰等信息，故本院不予支持。被告称，其要求与原告续租门面，未签订新的门面租赁协议系原告门面租金要价太高造成。因门面系原告所有，原告有租金自主定价权，未能续租房屋，不应归责于原告，对被告该抗辩理由，本院不予支持。被告要求原告赔偿缔约过错损失119536.50元及装璜损失15万元，因在规定期限内未交纳反诉费，本案不予合并审理，应由被告另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告李小松返还原告肖雨位于钟祥市郢中镇石城大道市委大门东侧的第三间门面。二、被告李小松从2015年1月1日起至返还门面之日止，按日104.11元（38000元／年÷365天）赔偿原告肖雨占用门面期间的损失。上述一、二项，限本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由被告李小松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。代理审判员 龚华二〇一五年四月二日书 记 员 党群 关注微信公众号“”