（2015）江宁汤民初字第00215号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-19
案件名称
原告青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉被告张国杰物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛中南物业管理有限公司南京分公司,张国杰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）江宁汤民初字第00215号原告青岛中南物业管理有限公司南京分公司（组织机构代码77398479-3），住所地在南京市江宁区麒麟街道悦民路南开城路西。代表人曾庆兵。委托代理人陈庆华，男，1976年12月25日生。被告张国杰，男，1945年5月3日生，汉族。委托代理人吴美桂，女，1956年4月19日生。原告青岛中南物业管理有限公司南京分公司（以下简称中南物业公司）诉被告张国杰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法由代理审判员谢海勇适用简易程序（小额诉讼）于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告中南物业公司代表人曾庆兵及委托代理人陈庆华，被告张国杰及其委托代理人吴美桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中南物业公司诉称：其于2005年2月28日受南京常锦房地产开发有限公司委托，按照物业管理相关的法律法规要求，对南京市江宁区麒麟街道锦城小区实施专业化的前期物业管理工作，并依据宁价字（2005）135号南京市经营性收费许可证规定的有关物业管理服务费用的收费标准进行收费。被告张国杰所购买的麒麟锦城2幢201室的房屋自2013年1月1日至2014年6月30日共欠其物业管理服务费848元及滞纳金76元，公摊水电费202元，合计1126元。其多次口头和书面催缴，但张国杰一直拒交上述费用。现诉至法院要求：1、张国杰支付物业管理服务费848元（94.26平方米×0.5元／月·平方米×18月）、滞纳金76元、公摊水电费202元，合计1126元。2、承担本案诉讼费用。被告张国杰辩称：每位业主有义务向物业管理公司交纳物业管理服务费。物业公司也应当为业主尽到管理责任。被告中南物业公司在管理过程中存在一些问题，其多次找中南物业公司解决，中南物业公司无人理会。因中南物业公司没有尽到责任，导致小区管理不如人意，服务不好，其只愿意交纳70%的物业管理服务费。中南物业公司主张的滞纳金及公摊水电费没有依据，其不予承担。经审理查明：2004年10月9日，被告张国杰与南京常锦房地产开发有限公司（以下简称常锦公司）签订一份商品房买卖契约。该商品房买卖契约约定，张民祥、张国杰向常锦公司购买位于南京市江宁区麒麟街道悦民路麒麟锦城2幢201室房屋，房屋建筑面积为94.77平方米。2005年7月16日，张国杰与中南物业公司签订一份前期物业管理服务协议，该协议约定：“甲方：中南物业管理有限公司，乙方：张国杰。前期物业管理是指自房屋交房之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理，……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、根据有关法规，制定本物业的管理制度和《业主公约》，并书面告知乙方；……第三条甲方保证按下述标准向乙方提供物业管理服务一、房屋及维修管理1、房屋外观完好、整洁，无脏和妨碍市容观瞻现象；……三、共用设施管理1、物业内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；2、公共照明设备设施齐全，运行正常；3、污水排放畅通，沟道无积水；……四、绿化及养护管理1、公共绿地、绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当；2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、收拾枯叶。五、环境卫生管理1、物业内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施；2、物业内实行垃圾袋装化，日产日清；3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好；4、道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、垃圾袋等杂物；5、物业内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象……七、停车场及车辆停放管理停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。……第四条物业管理服务费用由乙方按照下述标准向甲方委托的物业管理公司交纳。一、住户按建筑面积每月每平方米多层0.5元；高层1.00元；商业网点按建筑面积每月每平方米3.00元……三、乙方交纳费用时间：每半年缴纳一次，每年一月5日-10日、七月5日-10日内交纳；……第八条违约责任一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。二、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴费用的0.3%交纳滞纳金。……”此后，张国杰实际入住，中南物业公司亦提供了相应的物业服务。但张国杰未交纳自2013年1月1日至2014年6月30日的物业管理服务费。另查明，原告中南物业公司管理的南京市江宁区麒麟街道悦民路麒麟锦城小区内曾存在车辆乱停乱放、道路破损、照明设施损坏、垃圾乱堆乱放等现象。2015年2月，原告中南物业公司向本院提起诉讼，要求被告张国杰支付物业管理服务费、滞纳金、公摊水电费。因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有商品房买卖契约、物业管理服务协议、照片、影像资料及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告中南物业公司与被告张国杰签订的前期物业管理服务协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。中南物业公司按前期物业管理服务协议的约定对张国杰所有的物业进行管理，有权收取物业管理服务费。因双方约定麒麟锦城的服务费每月0.5元／平方米标准虽系双方约定且经物价部门核准，但在物业设施不到位及物业管理服务存在瑕疵时，应酌情降低费用，现麒麟锦城小区内存在物业管理服务不到位的情形，故本院酌定按每月0.4元／平方米标准计收费用。张国杰未交纳自2013年1月1日至2014年6月30日的物业管理服务费，故其应按每月0.4元／平方米标准交纳物业管理服务费678.67元（94.26平方米×0.4元／月·平方米×18月）。双方在前期物业管理服务协议中约定了交纳物业管理服务费的时间及逾期交纳滞纳金的标准为日万分之五，中南物业公司要求张国杰支付2013年1月1日至2013年12月31日物业管理服务费逾期交纳滞纳金，具有事实和法律依据，经本院计算该滞纳金的数额为61.08元，故对中南物业要求张国杰支付逾期交纳滞纳金76元的诉讼请求，本院予以支持61.08元，超出部分本院不予支持。中南物业公司主张的公摊水电费202元，因其未能提交证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张国杰于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告青岛中南物业管理有限公司南京分公司物业管理服务费678.67元、滞纳金61.08元，合计739.75元。二、驳回原告青岛中南物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由原告中南物业负担5元，被告张国杰负担20元（此款已由原告中南物业公司垫付，被告张国杰在给付上述款项时应加付此垫款）。本判决为终审判决。代理审判员 谢海勇二〇一五年四月二日书 记 员 黄广凤 来源：百度搜索“”