（2015）徐民终字第01122号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-17
案件名称
尹培淑与天成润华集团有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天成润华集团有限公司,尹培淑
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第01122号上诉人（原审被告）天成润华集团有限公司（原徐州市天成房地产开发有限公司），住所地徐州市彭城南路382号。法定代表人ＸＸ铭，该公司董事长。委托代理人徐士亚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）尹培淑，徐州市规划局退休职工。上诉人天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人尹培淑商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第04365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人天成公司的委托代理人徐士亚，被上诉人尹培淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹培淑原审诉称，尹培淑与天成公司于2007年6月26日签订商品房买卖合同，约定由尹培淑购买天成公司开发的位于徐州市泉山区泰山村文华园5#-4-1101室房产，合同价款为287540元，后尹培淑按约定支付全部购房款。合同另约定天成公司应于2007年8月31日前交付房屋，否则按日计算违约金。因天成公司未按约交付房屋，现起诉至法院，请求依法判令天成公司支付逾期交房的违约金152720元（从2007年8月31日起至2014年12月8日）。天成公司原审辩称，尹培淑的诉求没有事实和法律依据。尹培淑购买的房屋是天成公司受尹培淑主管单位徐州市规划局委托为其承建的在职人员宿舍，共涉及154户，尹培淑作为徐州市规划局在编人员，对天成公司为其承建的宿舍是明知的。2007年11月8日涉案房屋经综合验收符合上房标准，也就是说符合双方在商品房买卖合同第八条中约定的上房标准，之后天成公司先向徐州市规划局办公室书面呈报了验收结果和上房通知，并且将上房通知及上房人员名单和办理上房手续时间一并公开张贴在徐州市规划局办公区显要位置，通知购买人上房。2008年1月4日，天成公司依据尹培淑在商品房买卖合同中所留的地址，即徐州市淮海西路188号市规划局住宅小区的地址，向其邮寄了书面上房通知，与尹培淑住在同一小区的规划局在职人员接到上房通知后，绝大部分已经办理了上房手续。因此，尹培淑陈述说没有收到上房通知，不知道何时上房，都是不实之词，天成公司有邮寄挂号信件的证据，能证明天成公司尽到了上房的通知义务，尹培淑没有上房，责任不在天成公司。原审查明，2007年6月26日，尹培淑（买受人）与天成公司（出卖人、时称徐州市天成房地产开发有限公司）就徐州市文华园5#-4-1101室房屋的买卖订立编号为0131678号《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价总额为287540元，买受人需在合同签订前支付187540元，剩余100000元应于2007年7月11日前付清，出卖人应在2007年8月31日前将经验收合格、符合合同约定的房屋交付买受人使用，且应当书面通知买受人办理交付手续。除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，出卖人需在发生之日起30日内告知买受人，如发生政策、法律、法规的规定和对国家利益的保护等事由，出卖人亦可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期超过30日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金（自交付期限的第二天起至实际交付之日止）。2007年6月26日，天成公司向尹培淑出具《收据》三张，确认收到187540元购房款。2007年7月10日，天成公司向尹培淑出具《收据》一张，确认收到100000元购房款。2010年7月22日，天成公司的名称由徐州市天成房地产开发有限公司更名为天成润华集团有限公司。2011年7月15日，徐州市城乡建设局为文华园5#楼颁发《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原审认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，双方就涉案房屋的买卖、交付事宜订立《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。合同中约定天成公司需在2007年8月31日前将验收合格的商品房交付尹培淑使用，而天成公司至今未向尹培淑交付涉案房屋，天成公司虽辩称已于2008年1月14日通过邮寄挂号信的方式书面告知尹培淑上房，但尹培淑否认收到和看到书面上房通知，天成公司所举证据也不能证明该事实，故法院认定天成公司未书面通知尹培上房。天成公司辩称在2007年11月8日涉案房屋经综合验收符合上房标准，但其提供的竣工验收备案表中备案机关处理日期为2011年7月15日，故其辩称理由与其在庭审中所举证据证明的事实不符，天成公司未按合同约定将尹培淑购买的房屋交付其使用，应对其承担逾期交房的违约责任，即向其支付逾期交房违约金。涉案《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准并不违反法律规定，应作为计算本案违约金的依据，故天成公司应向尹培淑支付自2007年9月1日至2014年12月8日期间逾期上房违约金152720元（2656天＊287540元＊2／10000）。遂判决：天成公司于判决发生法律效力后十五日内支付尹培淑逾期交付房屋违约金152720元。上诉人天成公司不服上述判决，向本院提起上诉称：2007年6月26日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人尹培淑购买上诉人受徐州市规划局委托为在职人员承建的文化园5#-4-1101室住宅商品房，商品房共涉及154户。2007年11月8日，涉案商品房经规划、设计、施工、监理、建设等法定有权部门综合验收合格后，达到合同第8条约定的上房条件后，上诉人先向徐州市规划局办公室呈报了验收结果和上房通知，并且将上房通知及人员名单和办理上房手续时间一并公开张贴在徐州市规划局办公区显要位置通知购买人上房。2008年1月14日，上诉人依据被上诉人商品房买卖合同中所填写的地址，向被上诉人邮寄了上房通知。同一小区其他业主大都已在接通知后办理了上房手续。庭审中上诉人提供了竣工验收证明书，竣工验收备案表、徐州市邮政局南门桥支局2008年1月14日出据的记载收件人尹培淑签字的国内挂号信函收据及上诉人公司具体办理挂号信邮寄手续工作人员刘金茹邮寄费用报销凭证等，充分证明涉案房屋在符合上房条件后，上诉人尽到了及时通知上房的法定义务。判决书中对上诉人当庭所举证据并未载入，只记载上诉人举证的商品房买卖合同及付款票据。原审法院在判决书中将2007年11月8日涉案房屋经综合验收符合上房标准，与商品房竣工验收后向行政管理部门备案日期2011年7月15日混为一谈，从而认定上诉人所讲的与举证证明事实不符，并认定上诉人未按合同交付房屋。备案行政人员并不直接参与验收，竣工验收备案只是行政机关对建设工程竣工验收的一种程序上管理。所以一审认为备案才是决定是否符合上房标准的判定是完全错误的。故，请求二审法院撤销原判。被上诉人尹培淑答辩称：双方签订的商品房买卖合同有效。工程于2011年7月15日竣工验收备案，而上诉人辩称在2008年1月14日已寄出上房通知说法不合理，被上诉人一直没有收到。请求驳回上诉人的诉讼请求。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人应否给付被上诉人逾期交房违约金。二审双方均未提供新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同或者履行合同不符合约定的应当承担相应的违约责任。本案中，合同第八条约定房屋交付期限为2007年8月31日，交付条件为“该商品房经验收合格”。上诉人天成公司主张商品房经综合验收合格即满足交付条件、与验收备案不能混为一谈，本院认为，竣工验收合格必须经建设行政主管部门备案登记合格，并以取得《商品房竣工验收备案表》为标准，这也是交付的先决条件。商品房经过了设计、勘查、施工、监理及规划、环保、消防等部门的验收，取得相应的验收合格确认文件，这些均系备案登记合格的前提，建设主管部门通过备案登记对建筑物是否验收合格行使审查和监督权，备案登记合格说明房屋的质量等得到有权部门的认可。同时，商品房竣工验收备案表是建设行政主管部门在对建设工程进行严格审查的基础上核发的，具有公信力，以备案登记作为判断房屋是否合格的标准，更有利于保护购房者的知情权。因此，上诉人的该项主张不能成立，本院不予采纳。对于上诉人天成公司主张的其于2008年1月14日向被上诉人履行了通知上房义务，本院认为，上诉人在涉案房屋竣工验收登记备案合格前、不具备交付条件的情况下通知被上诉人上房，不能视为已尽到合同义务。且上诉人亦无证据证明被上诉人实际接收了该通知，故，上诉人的该项主张，本院亦不予支持。综上，原审法院判决事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3355元，由上诉人天成润华集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 蕾代理审判员 程 叶代理审判员 崔金城二〇一五年四月二日书 记 员 宗 正 更多数据：搜索“”来源：