（2015）沈中民二终字第997号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-04-27
案件名称
上诉人高欣与被上诉人辽宁妇女会馆房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高欣,辽宁妇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第997号上诉人（原审被告）：高欣，男，1960年5月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：辽宁妇女会馆，住所地沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：任鹏飞，系馆长。委托代理人：付华，女，1976年7月1日出生，汉族，该单位办公室主任。委托代理人：张巍，女，1979年8月1日出生，汉族，该单位工作人员。上诉人高欣因与被上诉人辽宁妇女会馆房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第2073号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月23日公开开庭审理了本案，上诉人高欣，被上诉人辽宁妇女会馆的委托代理人付华、张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁妇女会馆一审诉称，2013年8月20日，高欣使用虚假姓名高康木与辽宁妇女会馆续签房屋租赁协议，使得与辽宁妇女会馆将位于和平区和平北大街55号原307、308室租赁给高欣使用，租赁期限为1年，自2013年3月17日至2014年3月17日，根据双方约定，按照使用面积，年租金为44000元，分两次付款。2014年3月17日，协议到期后，因房屋另有用途，辽宁妇女会馆决定不再与高欣签订房屋租赁协议，并多次要求高欣立即腾出房屋，交还辽宁妇女会馆，但高欣却置之不理。根据我国《物权法》第四条，《合同法》第二百三十五条规定，高欣的行为实属严重侵害了辽宁妇女会馆的合法权益，应当立即予以制止。为保护辽宁妇女会馆的合法民事权益不受侵犯，向贵院提起诉讼，请求依法裁判。诉讼请求：1、高欣停止对辽宁妇女会馆的侵害，立即腾退其占有的辽宁妇女会馆房屋和场地（位于沈阳市和平区和平北大街55号的307、308室，面积共计120平方米）；2、高欣支付非法占用辽宁妇女会馆房屋期间的占用费（租金已付至2014年3月17日，应付至高欣实际返还辽宁妇女会馆房屋之日止，按协议约定租赁费用据实结算）和滞纳金（从协议到期之日起，应付至高欣实际返还辽宁妇女会馆房屋之日止，按协议约定计算，每天违约金为房屋日租金的0.5%）。3、本案诉讼费由高欣全额承担。高欣一审辩称，1、我方不是简单意义上的租赁，我是2003年3月17日通过当时的馆长才租会馆，当时承包是有协议的，签订的期限是三年签一次，2003年至2006年，2006年至2009年，2009年至2012年，最后一次签订协议，时间应为2012年至2015年，协议终止时间为2015年3月17日。我每年除了房租外还要交付管理费原来是6000元，现在是7000元，管理费方面没有发票只有收据，对辽宁妇女会馆所说的强占，我不认可。我不交纳物业费，而是管理费，是带有承包性的。此外，在承包期间我对会馆做了很多贡献，有很多积极影响及正面宣传；2、去年夏天7月至8月，我已付了全部房租。当时我想要做几个项目，与馆长做了详细的沟通。在最后一次签协议时，工作人员拿着写好的协议给我，看上面租赁期是一年，我不同意。之后我联系馆长，馆长保证说一年到期后还要和我续签并且保证是长期的。因为是馆长说的，我就相信了，签订了最后一次协议；3、关于我名字的问题，我用这个名字已经十五年了，周围朋友都知道，在媒体采访时，我也用了该姓名。我在会馆是2003年，已经11年之久，不存在使用虚假名称的行为；4、辽宁妇女会馆将我租赁的上层四楼租给同我同业竞争的其他人，并且与我用同一个名字，对我的经营产生影响；5、租赁房屋期间没有供暖，洗手间的门和镜子是我装的；6、去年会馆发生了一次火灾，辽宁妇女会馆工作人员联系我，让我核实受灾情况，我没有到现场查看所有物品受损情况之前，我在电话里表态，如果烧的片甲不留，我们不说一个“不”字；7、前两天我到房屋内查找证据时发现屋内电视丢失了，买时约4000元，之后和辽宁妇女会馆沟通后，征得辽宁妇女会馆同意，我报了警；8、2005年新馆长接任，在我以往的已经公开的业务电话，在社会上在征婚领域有一定知名度，后馆长找到我与我协商后，我同意馆长要求，将六部电话换成一个号码的电话，当时这六部电话是SDN，相当于十二部电话。经审理查明，涉案房屋位于沈阳市和平区和平北大街55号，所有权人为辽宁省妇女联合会。2004年6月30日，辽宁省妇女联合会出具授权委托书一份，授权辽宁妇女会馆使用和对外出租和平北大街55号楼。2013年8月20日，辽宁妇女会馆（甲方）与高康木（乙方）签订协议书一份，约定甲方将和平区和平北大街55号原307、308房屋租用给乙方使用，租用期限自2013年3月17日起至2014年3月17日止。其中，乙方每年向甲方缴纳租金44000元。如续租应提前10日交付下一年房租，如不能按期交付，取消租用资格，并收回房屋，责任由乙方承担。乙方有拖欠房租行为，甲方按每天0.5%收取滞纳金，并可诉诸法院。协议书结尾处注明，高康木原名高欣（系高欣），身份证号码：210102196005274436。协议书到期后，辽宁妇女会馆表示不再与高欣签订租赁协议，高欣要求续租。自2014年3月18日起，高欣未向辽宁妇女会馆支付房屋租金，但继续占用涉案房屋至今。原审法院认为，辽宁妇女会馆、高欣在房屋租赁期满后，辽宁妇女会馆已表示不再续签租赁合同，高欣应将租赁房屋返还辽宁妇女会馆，其继续占用涉案房屋系无权占有，故辽宁妇女会馆要求高欣腾房的诉讼请求，原审法院予以支持。关于辽宁妇女会馆要求高欣支付租金的诉讼请求，因双方房屋租赁关系已结束，辽宁妇女会馆主张的费用实为房屋占用费，应按照房屋租赁关系存续期间的租金标准计算，自2014年3月18日至高欣实际腾出房屋之日止，高欣应按照原租金标准年租金44，000元支付辽宁妇女会馆房屋占用费。关于辽宁妇女会馆提出的租金滞纳金的诉讼请求，因协议书已到期终止，辽宁妇女会馆依照协议书内容向高欣租金滞纳金没有依据，故对辽宁妇女会馆的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于高欣提出的抗辩理由，因其所提供的证据不能证明其抗辩理由，故原审法院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告高欣于本判决生效后十五日内，将协议书所约定的辽宁妇女会馆租赁给被告使用的，位于沈阳市和平区和平北大街55号原307、308房间腾出，交还辽宁妇女会馆；二、被告高欣于本判决生效后十日内，给付辽宁妇女会馆自2014年3月18日至本判决确定给付之日止的房屋占用费，按年租金44，000元的标准计算；三、驳回原告辽宁妇女会馆的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。宣判后，高欣不服原审判决，向本院提出上诉，请求：二审法院依法重新审理本案。上诉理由：2003年上诉人与被上诉人达成承包协议，由上诉人承包被上诉人婚介业务，同时双方签订房屋租赁协议，约定上诉人租用被上诉人三楼进行承包协议约定的婚介业务，上诉人依约给付承包管理费和房屋租赁费。从2012年开始至2013年，被上诉人公然违反承包协议，擅自与第三方合作开展婚介业务，并在被上诉人的四楼401办理与上诉人完全相同的婚介业务，在电梯口处设有明显指示标志，公开在报纸媒体进行广告宣传，导致上诉人婚介业务受到严重影响，无法展开，造成大量经济损失。上诉人在被上诉人处经营婚介业务十余年，为此先后多次投入装修与设备更新，因此不能向被上诉人缴纳租金。被上诉人辽宁妇女会馆辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。本院另查明，2003年2月18日，辽宁妇女会馆（甲方）与心之舞神韵婚姻服务指导中心（乙方）签订协议书，高欣为心之舞神韵婚姻服务指导中心的代表人在协议上签字。协议约定，甲方同意乙方在合作期间使用辽宁省妇女会馆辽宁联兴家政服务中心执照，只限开展国内婚姻介绍业务。甲方负责对营业执照进行年检及协调与上级其他有关部门的关系。甲方将辽宁联兴婚姻家政服务中心承包给乙方，承包费每年6000元。乙方在经营期间要遵纪守法，不得以任何手段欺骗客户，要诚信服务，文明经营，科学管理，甲方有权监督。合作期限为三年，从2003年3月18日至2006年3月18日。高欣（乙方）与辽宁妇女会馆（甲方）签订的协议第三条约定，乙方如做内部装修及局部改造须征得甲方同意，乙方自觉爱护会馆的一切设施，不得有意改动原建筑结构，如私自改变原结构，乙方承担法律责任并赔偿其经济损失。本院再查明，2007年上诉人向被上诉人交付管理费7000元，2013年上诉人向辽宁巾帼物业有限公司交付管理费7000元。401室从事婚姻中介的业主已经于2012年搬离会馆。上述事实，有辽宁妇女会馆提供的房产证、授权委托书、协议书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为，关于上诉人提出的其与被上诉人之间存在承包关系的主张。上诉人虽然提供证据证明双方曾签订承包协议，但协议约定合作期限为三年，于2006年3月18日到期，到期之后双方并未再续签承包协议，因此双方之间的承包期限已经届满。且承包协议中明确约定辽宁妇女会馆负责对辽宁联兴婚姻家政服务中心营业执照进行年检及协调。现高欣并未提供证据证明辽宁妇女会馆仍然负责对上述营业执照进行年检，双方仍然以辽宁联兴婚姻家政服务中心合作婚姻中介业务，无法证明承包关系延续至今。另双方签订租赁协议的租赁期限至2014年3月17日止，租赁期限现已到期。本案中2013年上诉人向被上诉人交付管理费，被上诉人辩称该费用为支付水费、电梯费、卫生费、日常维修费等费用，上诉人未能提供其他证据佐证该管理费用即为承包婚介业务的承包费用，上诉人应承担举证不能的法律后果，其主张双方现在仍然是承包关系的请求本院不予支持。上诉人主张被上诉人另将房屋出租给401室其他婚姻中介公司，影响其经营收入。双方签订的租赁协议中未明确被上诉人不得将房屋另行出租给其他中介公司，且401室业主已经于2012年搬离会馆，上诉人并未举证证明另租他人对其经营造成的损害，因此上诉人的该主张本院不予支持。关于上诉人投入的装修及设备问题。上诉人自行购买的设备属于可移动财产，其在腾房时可一并搬离会馆。租赁协议中明确约定如进行内部装修须征得辽宁妇女会馆的同意，上诉人无证据证明其进行室内装修已取得被上诉人的同意，且租赁期限已经届满，因此上诉人提出的装修费用主张，本院难以支持。综上，原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高欣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年四月二日书 记 员 刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。