（2015）碧民初字第259号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-07-22

案件名称

邓艳琴与被张俊房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

铜仁市碧江区人民法院

所属地区

铜仁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邓艳琴,张俊

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

贵州省铜仁市碧江区人民法院民事判决书（2015）碧民初字第259号原告邓艳琴，女，1988年6月1日出生，汉族，贵州省松桃县人，个体工商户，住铜仁市松桃县。委托代理人喻维斌，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。委托代理人许涛，贵州泽富律师事务所律师，特别授权。被告张俊，男，1981年10月5日出生，侗族，贵州省铜仁市碧江区人，个体工商户，住铜仁市碧江区。委托代理人喻忠祥，贵州献才律师事务所律师，特别授权。委托代理人喻天祥，男，1983年5月16日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住铜仁市万山区，特别授权。原告邓艳琴与被告张俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月23日受理后，依法由审判员龙春姝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人喻维斌、许涛，被告张俊及其委托代理人喻忠祥、喻天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓艳琴诉称：2013年4月1日原告与被告签订《租房合同》，合同约定：原告将位于铜仁市碧江区南长城路金滩桥头至人行新村“沿江地下柱廊”段房屋，面积257平方米租赁给被告经营酒吧。经营期限从2013年4月1日至2017年7月1日止。费用约定：被告向原告交纳市场管理费，其费用计算方式分别是2013年4月1日至2013年6月30日为装修其期免交市场管理费。2013年7月1日至2014年6月30日按房屋建筑面积每平方米30元计算交纳；2014年7月1日至2015年6月30日止按房屋建筑面积每平方米32元计算交纳。合同约定被告不按约定向原告交清费用的，原告可以解除合同。因合同自然终止后，原告收回房屋，房屋装修被告不得拆除，归原告所有。合同签订后，原告按照合同的约定将房屋交付给被告经营使用。但被告从2013年9月30日至2015年1月30日后没有按合同交纳房屋租赁费，经原告多次向被告催促，至今不支付。现被告尚欠有126958元的房屋租金没有交纳。被告的行为严重违反《租房合同》约定，侵害原告的合法权利。为维护原告的合法利益为此，请求法院判令：1、解除原、被告签订的租房合同，并支付所欠的租金126958元；2、本案诉讼费由被告承担。举证期限内，原告邓艳琴提交并出示的证据材料及质证、认证如下：1、身份证，拟证明原告的身份情况。2、《房屋所有权证》，拟证明原告于2013年4月1日与被告签订租赁合同，期限从2014年4月5日至2017年7月1日止，合同约定被告每三个月向原告交一次管理费，被告不按期交纳管理费，原告可解除合同。合同终止后，原告收回房屋，房屋装修被告不得拆除，归原告所有。3、欠款明细表，拟证明被告从2013年9月30日至2015年1月30日欠原告的管理费126958元。经质证，被告对原告出示1号证据无异议，本院予以确认。对2号证据的真实性无异议，对证明目的有意见，提出该合同同时印证了在合同期间，且合同明确约定租赁费全免，合同中也明确了解除的条件和责任，即不符合解除合同的条件。另外，2013年7月份被告是付了租赁费的，即达不到解除条件。对3号证据有意见书，提出没有经过被告确认，达不到证明目的。经审查，本院认为，原告提交的1、2号证据，客观真实，来源合法，3号证据能与之相互印证，本院予以采信。被告张俊辩称：1、原告不具有本案的诉讼主体资格；2、本案的房屋租赁合同对争议解决约定了管辖，但管辖不明；3、本案的房屋租赁合同原、被告并未约定租赁费；4、原、被告之间约定的市场管理费无效，第一，原告不具有收取市场管理的主体资格，第二，原、被告双方约定市场管理费过高；5、原、被告双方签订合同后，被告只实际只经营10个月，其余时间因南长城公司修建停车场和因2014年7月15日碧江区发生特大洪水均造成被告不能正常营业或不能营业；6、南长城公司在修建停车场时将被告经营的道路挖断，严重的造成了被告不能经营。在此期间原告口头承诺修停车场期间免交市场管理费，因此，被告才继续经营；7、原被告之间签订的租赁合同约定的经营期间未满。被告向法庭提交的证据材料有：1、身份证复印件1份，拟证明被告身份信息及诉讼主体资格；2、照片2张，拟证明原告在被告经营期间把被告的门面关门的事实；3、洪水照片，拟证明2014年7月15日碧江区发生特大洪水时，被告经营的酒吧被淹，给被告造成严重的经济损失的事实；4、收据2张，拟证明被告向原告交付房屋租赁费的事实；5、情况说明1份，拟证明被告因原告及不可抗力因素实际停业时间。经质证，原告对被告1、3号证据无意见，本院予以确认；对2证据的真实性无异议，对证明目的有意见，提出锁门是事实，但是不能证明是原告地被告经营期间锁的门；对4号证据没意见，提出该证据证明原、被告可以解除合同；对5号证据有意见，认为达不到其证明目的，因为是被告自己书写的。经审查，被告提交的1、2、3、4号证据，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以采信，对其证明目的，不予采讷。经审理查明：2013年4月1日原告与被告签订《租房合同》，合同主要约定：原告将位于铜仁市碧江区南长城路金滩桥头至人行新村“沿江地下柱廊”段房屋，面积257平方米租赁给被告经营酒吧。经营期限从2013年4月1日至2017年7月1日止；对费用约定为：1、租赁费：因考虑市场培育期，在合同期内租金全免。2、市场管理费：被告向原告交纳市场管理费，其费用计算方式分别是2013年4月1日至2013年6月30日为装修其期免交市场管理费，2013年7月1日至2014年6月30日按房屋建筑面积每平方米30元计算交纳，2014年7月1日至2015年6月30日止按房屋建筑面积每平方米32元计算交纳。合同签订后，原告按照合同的约定将房屋交付给被告经营使用。被告在2013年7月1日交纳2013年6月30日至9月30日的市场管理费23130元。2014年10月13日被告交纳2013年9月1日至11月30日的市场管理费10000元。现原告以被告尚欠有126958元的房屋租金未付，要求解除合同，并支付所欠房租。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租房合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自的义务。关于被告提出的原告不具有本案诉讼主体资格及本案的房屋租赁合同原、被告双方并未约定租赁费的抗辩理由，双方在签订《房屋租赁合同》第四条第一项中已明确约定：“因考虑市场培育期，在合同期内租金全免”，即双方对租金约定的是全免，不存在拖欠租金的问题。因此，被告的抗辩理由成立，本院予以采讷。故对本院对原告主张被告支付其在承租期间欠2013年5月12日至2013年11月12日止的房屋租金126958元的请求不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邓桂琴的诉讼请求。本案受理费已减半收取人民币1420元，由原告邓桂琴承担。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，权利人可于本判决所明确的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审　判　员　　龙春姝二〇一五年四月二日代理书记员　　杨秀章搜索“”