（2015）唐民四终字第227号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-17
案件名称
唐山宏宇房地产开发有限公司与任永富确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任永富,唐山宏宇房地产开发有限公司,滦南县倴城镇谷家营村民委员会
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民四终字第227号上诉人（原审被告）：任永富，农民，现住河北省滦南县。被上诉人（原审原告）：唐山宏宇房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市高新区龙泽北路大陆阳光4楼1903号。法定代表人：王宏宇，该公司董事长。委托代理人：丁芳，该公司员工，住河北省唐山市路北区。委托代理人：张振东，河北高阶律师事务所律师。原审第三人：滦南县倴城镇谷家营村民委员会，住所地：河北省滦南县倴城镇天承锦绣小区。法定代表人：梁守财，该村委会主任。上诉人任永富因与被上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省滦南县人民法院（2014）倴民初字第1916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2010年1月28日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》，该协议约定拆迁补偿以产权置换为主，原告以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米住宅楼的标准进行置换；以货币补偿为辅，按拆迁户的实际建筑面积给予补偿，主房、倒座每平方米补偿100元，厢房每平方米补偿70元。2010年4月28日，原告唐山宏宇房地产开发有限公司由滦南县人民政府派驻的工作队人员经办与被告任永富、第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北319），该协议载明：原告置换给被告的楼房面积（含公摊面积）共计276.15㎡。但被告任永富未占用该宗土地建成房屋。上述协议涉及的土地情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示，公示结果是该宗土地无使用权手续、亦不属于老宅、无地上建筑物。现原告已开发利用该宗土地建成商品楼房。一审法院认为，原告唐山宏宇房地产开发有限公司与第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会于2010年1月28日签订的《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》中明确约定了补偿条件是以合法宅基地使用权为前提置换相应的楼房面积，而本案中涉及的土地，被告本身既未经有关职能部门批准，未取得合法使用权，又未在该宗土地上建房，不符合《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》的约定。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”该法第七十六条同时规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，……。”《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款规定“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。”《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，……。”而本案中被告在未取得该宗土地的合法使用权的情况下，非法占用该宗土地，进而又凭非法占用的土地与原告及第三人签订了《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北319），违反了上述法律的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，应认定原告与被告及第三人签订的《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北319）属于无效合同。关于被告是否占用涉案协议所涉及的该宗土地建成房屋问题，一方面原、被告及第三人签订的涉案协议明确载明无建筑物，另一方面该宗土地的情况已由滦南县人民政府派驻的专门工作队进行了调查确认，并于2013年6月22日至24日进行了公示，公示的结果是该宗土地无土地使用证、无批复、不属于老宅，故依法应认定被告未在该宗非法占用的土地上建成房屋。遂判决：确认《滦南县倴城镇谷家营村“平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北319）无效。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告任永富负担。此款已由原告预交，待执行过程中由被告任永富一并给付原告。判后，任永富不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.一审法院认定上诉人使用的土地上无建筑物是错误的。上诉人使用的土地是自己开垦出来的，此地原来是一个废坑，村委会于2000年批准上诉人将废坑填平后建房使用，上诉人投入了大量的财力、物力，用几年的时间将废坑开垦出来，将房地基完成。2.上诉人使用的土地在路北，路北的土地基本上还未开发，不存在该宗土地上建成商品楼的事实。3.上诉人无土地使用证是因为政府未发给上诉人，如果认定无土地使用证是违法，政府就要为不发给上诉人土地使用证的理由作出解释，并依照行政诉讼举证责任举出事实根据和法律法规依据两个方面，如果无事实和法律依据，那么政府不发给上诉人土地使用证的行为就是违法的。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司答辩称：1.一审法院查明上诉人使用的土地无土地使用证、地上无建筑物，况且上诉人在上诉状中也已经承认。2.上诉人的上诉理由于法无据。上诉人陈述的“政府不发给上诉人土地使用证的行政行为就是违法行为”与本案无关。3.一审法院适用法律正确。因本案中涉及的土地未取得合法使用权、又未在该宗土地上建房，上诉人与被上诉人签订的《滦南县倴城镇谷家营村”平改楼”房屋拆迁开发协议》（编号：北319）违反了法律、法规的强制性规定，符合合同无效情形。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审诉讼中双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人任永富与被上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司所签《滦南县倴城镇谷家营村平改楼房屋拆迁开发协议》中所涉“宅基地土地面积394.5㎡”并未依法取得土地使用权，而《滦南县人民政府关于进一步规范县城城区平改楼房屋项目开发建设秩序的通知》（倴政发（2009）48号文件）第2条载明：“2、统一政策标准。村民户，按合法宅基地使用面积不高于1：0.7的比例置换住宅楼。”。另唐山宏宇房地产开发有限公司与原审第三人滦南县倴城镇谷家营村民委员会所签《滦南县倴城镇谷家营村平改楼开发协议》第三条第（1）款亦载明：“以产权置换为主，甲方按我县统一政策，以宅基地的面积（以土地使用证为依据）每平方米置换0.7平方米的住宅楼。”。且滦南县房屋征收办公室盖章确认的《谷家营村无批复合同载明无建筑的户调查核实情况登记表》里明确本案所争议协议里的宅基地“无土地使用权证，无批复，不属于老宅，应不予置换房屋”。故上诉人要求唐山宏宇房地产开发有限公司按照本案争议协议的约定向其交付拆迁安置房、给付过渡安置费依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人任永富负担。本判决为终审判决。审判长 刘庆武审判员 沈 军审判员 张秀娟二〇一五年四月二日书记员 赵亚征 来自：