（2015）二中民终字第01217号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-04
案件名称
孙忠仁与北京华风腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙忠仁,北京华风腾龙房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01217号上诉人（原审被告）孙忠仁，男，1955年5月6日出生。被上诉人（原审原告）北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园23号楼2层23-1。法定代表人王文军，经理。委托代理人王爱云，女，1970年9月19日出生。上诉人孙忠仁因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第06754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年6月，北京华风腾龙房地产开发有限公司（简称华风腾龙公司）起诉至原审法院称：我公司与孙忠仁于2004年10月22日签订《商品房认购书》。孙忠仁购买北京市房山区××××住宅小区第8栋4单元2层201号房屋（简称201号房屋）。孙忠仁支付首付款53590元。后该房屋出售给姜圆媛，姜圆媛实际入住该房屋并已经取得房屋所有权证。我公司起诉要求解除我公司与孙忠仁签订的《商品房认购书》。诉讼费由孙忠仁承担。孙忠仁辩称：我不同意华风腾龙公司的诉讼请求。华风腾龙公司曾在（2008）房民初字第212号民事案件中提出反诉，要求解除双方签订的《商品房认购书》。该反诉请求被驳回，二审法院维持了一审判决结果。华风腾龙公司以同样的理由再次起诉，属于一事两诉。此外，华风腾龙公司与姜圆媛签订的房屋买卖合同，是“一房二卖”，是无效的。原审法院经审理确认：华风腾龙公司与孙忠仁签订的《商品房认购书》，其内容包含商品房的基本情况、价款确定方式及总价款、付款方式及时间、交房时间等内容，应当认定为商品房预售合同。该认购合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，孙忠仁签订《商品房认购书》的合同目的，是取得符合约定条件的位于××××二区8号楼2层4单元201号的房屋，并取得房屋的所有权。现华风腾龙公司已经与姜圆媛就该房屋另行签订了《商品房现房买卖合同》，法院生效判决已确认该买卖合同有效且姜圆媛已经取得了201号房屋的所有权。孙忠仁与华风腾龙公司签订的《商品房认购书》的合同目的已不能实现。华风腾龙公司要求解除其与孙忠仁签订的《商品房认购书》的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。华风腾龙公司在本案中提出解除《商品房认购书》所依据的事实和理由，与其在（2008）房民初字第212号民事案件提出反诉请求所依据的事实和理由不同。孙忠仁的相关抗辩意见，法院不予采信。据此，原审法院于2014年11月判决：解除北京华风腾龙房地产开发有限公司与孙忠仁于二〇〇四年十月二十二日签订的《商品房认购书》。判决后，孙忠仁不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回华风腾龙公司的诉讼请求。其主要上诉理由为：孙忠仁与华风腾龙公司的合同尚未解除，华风腾龙公司将已经出售给孙忠仁的房屋另行出售给案外人，违反了法律相关规定，原审判决纵容了一房二卖的行为，系错误的；华风腾龙公司违反诚信原则，该公司还有尚未出售的存量房但未调换给孙忠仁。华风腾龙公司同意原判。经审理查明：2004年10月22日，华风腾龙公司与孙忠仁签订了《商品房认购书》，约定：孙忠仁认购华风腾龙公司开发的201号房屋，认购价为每建筑平米1800元，总房价款为183690元；华风腾龙公司应该在2005年1月30日前将房屋交付给孙忠仁，若未按期交付的，自房屋应交付之次日起至实际交付之日止，按银行同期利率付违约金；待华风腾龙公司出售的房屋达到银行按揭条件时，华风腾龙公司负责协助孙忠仁办理贷款手续，并签订《北京市商品房买卖合同》；孙忠仁在签订《北京市商品房买卖合同》时一次性足额向华风腾龙公司支付认购书项下的购房款，逾期付款的，华风腾龙公司有权向孙忠仁追索违约金，孙忠仁逾期超过30日未付款的，华风腾龙公司有权终止认购协议。华风腾龙公司与孙忠仁还特别约定，认购协议待孙忠仁的首付款到达华风腾龙公司指定银行账户后生效。《商品房认购书》签订后，孙忠仁交纳了定金100元，并于当月28日将首付款53590元电汇至华风腾龙公司指定的银行账户，华风腾龙公司于2004年11月9日为孙忠仁出具了收据。此后，华风腾龙公司与孙忠仁未签订《北京市商品房买卖合同》。华风腾龙公司未将孙忠仁在认购书中确认购买的房屋交付给孙忠仁；孙忠仁未办理银行贷款手续，亦未交纳剩余购房款。2007年11月，孙忠仁起诉至原审法院，要求华风腾龙公司赔偿其至2007年11月30日的延期交房损失38843.81元，自2007年11月1日主张权利后的滞纳损失按同期银行规定处理并要求诉讼费用3000元（含车旅费、住宿费、误工费等）由华风腾龙公司承担。华风腾龙公司以孙忠仁不支付剩余购房款为由，反诉要求解除双方签订的《商品房认购书》。原审法院于2008年2月作出（2008）房民初字第212号民事判决书，判决华风腾龙公司向孙忠仁给付延期交房违约金9423元，驳回了双方的其他诉讼请求。孙忠仁与华风腾龙公司均不服该判决，提出上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）于2008年10月作出（2008）一中民终字第8890号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2009年3月31日，华风腾龙公司与姜园媛签订了《商品房现房买卖合同》。华风腾龙公司将201号房屋（现名称确定为××××二区8号楼2层4单元201号）出售给姜园媛，姜园媛办理了入住手续并于2009年12月1日取得房屋所有权证书。2012年4月，孙忠仁诉至原审法院，要求确认《商品房认购书》合法有效、华风腾龙公司交付房屋并赔偿延期交房违约金。原审法院经审理于2012年9月作出（2012）房民初字第7227号民事判决书，判决确认双方签订的《商品房认购书》有效、华风腾龙公司给付延期交房违约金、驳回了孙忠仁的其他诉讼请求。孙忠仁不服该判决提出上诉，一中院于2013年4月作出（2012）一中民终字第14355号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年6月，孙忠仁诉至原审法院，要求确认华风腾龙公司与姜园媛签订的《商品房现房买卖合同》无效、华风腾龙公司继续与孙忠仁履行《商品房认购书》的合同义务（包括但不限于“限期交房”）。原审法院经审理于2012年11月作出（2012）房民初字09060号民事判决书，认定华风腾龙公司与姜园媛签订的《商品房现房买卖合同》有效，判决驳回了孙忠仁的诉讼请求。孙忠仁不服该判决提出上诉，一中院于2013年4月作出（2013）一中民终字第246号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年7月5日，华风腾龙公司向孙忠仁发出《解除合同通知书》，孙忠仁已签收。2013年，孙忠仁向原审法院提起行政诉讼，要求确认北京市住房和城乡建设委员会登记201号房屋买卖和房屋产权转移登记均违法。原审法院审理后作出（2013）房行初字第49号行政判决书，孙忠仁不服该判决提起上诉，一中院作出（2013）一中行终字第2987号行政裁定书，裁定撤销原审判决，发回重审。原审法院依法重审后，作出（2014）房行初字第34号行政判决书，驳回了孙忠仁的诉讼请求。孙忠仁提出上诉，本院作出（2014）二中行终字第607号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有《商品房认购书》、《商品房现房买卖合同》、民事判决书、行政判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：孙忠仁与华风腾龙公司就201号房屋签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，双方本应依约履行各自的义务。但根据查明的事实，201号房屋已经登记至案外人姜园媛名下，且孙忠仁要求确认姜园媛就201号房屋与华风腾龙公司所签《商品房现房买卖合同》无效并要求华风腾龙公司继续履行与孙忠仁所签《商品房认购书》的合同义务的请求均已被生效判决驳回。在此情况下，孙忠仁与华风腾龙公司之间就买卖201号房屋所签《商品房认购书》客观上已经无法继续履行。原审法院据此判令解除双方所签《商品房认购书》，并无不当，本院予以维持。孙忠仁上诉要求驳回华风腾龙公司请求解除双方所签《商品房认购书》的意见，依据不足，本院难以支持。孙忠仁如认为华风腾龙公司将201号房屋出售给姜园媛的行为给其造成损失可通过其他途径另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由北京华风腾龙房地产开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由孙忠仁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增代理审判员 李俊晔代理审判员 王 佳二〇一五年四月二日书 记 员 张 璐 关注微信公众号“”