（2014）滨民二初字第375号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-28
案件名称
李华与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李华,滨州市中博房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第375号原告李华。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人孙国燕，该公司职工，特别授权代理。原告李华诉被告滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月28日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李华、被告滨州市中博房地产有限公司的委托代理人孙国燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华诉称，2008年11月29日，原告在被告处购买商铺2套，共计351274元，按合同约定应在2009年5月31日前交房，但被告至今也没有交房。根据合同第九条约定，被告给原告出具逾期交房违约金欠条，约定分期付款，但被告以各种理由搪塞，拖欠至今。原告诉至法院，请求判令：1、被告立即一次付清违约金138867.59元及欠款利息13410.70元，共计152278.29元，否则每延期一天支付原告万分之三的滞纳金；2、违约金计算至2014年10月28日，剩余部分的违约金据实核算（以竣工验收报告为准）；3、由被告承担本案的一切费用。审理过程中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：1、被告立即支付原告违约金138867.59元（以欠条载明的金额41124.46元及37135.91元，截至2012年6月18日共计78260.37元；以购房款351574元为基数，自2012年6月19日至2014年10月28日共计862天，按合同约定日万分之二计算得出60607.22元）；2、被告支付欠款利息13410.07元（计算方式为78260.37元×月息6.12‰×28个月）。被告滨州市中博房地产有限公司辩称，原告要求的违约金和欠款利息的主张数额过高，且无依据；延期一天给原告万分之三滞纳金的要求无依据。经审理查明，2008年11月29日，原告李华（买受人）与被告滨州市中博房地产有限公司（出卖人）协商签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：滨博002514、滨博002515），约定：买受人购买的商品房为位于某商贸城第2座1层BXXX1号、BXXX0号商铺；该两套商品房的用途均为商业；建筑面积分别为26.12平方米、26.43平方米；按建筑面积计算，BXXX1号房单价为每平方米6387元，总金额166828元，首付款83828元于2008年11月29日付清，余款83000元以按揭方式支付；BXXX0号房单价为每平方米6990元，总金额184746元，首付款92746元于2008年11月29日付清，余款92000元以按揭方式支付；（第八条：交付期限）出卖人均应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述两份商品房买卖合同签订后，原告分别依约于2008年11月29日向被告交付BXXX1号商铺首付款83828元，BXXX0号商铺首付款92746元。原告于2008年通过山东省农村信用社向被告支付上述两套房屋按揭贷款共计175000元，贷款利率为月息6.12‰。至此，原告已依约交清上述两套房屋全部购房款351574元。2012年6月18日，被告（甲方）向原告（乙方）出具欠条两份分别载明，甲乙双方于2008年11月29日签订了《商品房买卖合同》，购买甲方2#楼BXXX1号、BXXX0号商铺，现依据双方签订的《商品房买卖合同》，经双方协商，BXXX1号商铺甲方向乙方承担逾期交房违约金为37135.91元；甲方向乙方承担的逾期交房违约金分五次支付给乙方，每次支付的比例为20%（7427.18元），每次付款期限为：2013年6月19日前支付第一次，2014年6月19日前支付第二次，2015年6月19日前支付第三次，2016年6月19日前支付第四次，2017年6月19日前支付第五次，至此付清；BXXX0号商铺甲方向乙方承担逾期交房违约金为41124.46元；甲方向乙方承担的逾期交房违约金分五次支付给乙方，每次支付的比例为20%（8224.89元），每次付款期限为：2013年6月19日前支付第一次，2014年6月19日前支付第二次，2015年6月19日前支付第三次，2016年6月19日前支付第四次，2017年6月19日前支付第五次，至此付清；均至2012年6月18日止，剩余部分的违约金均据实核算。上述两份欠条中载明的逾期交房违约金金额分别以购房款166828元、184746元为基数自2009年6月1日起按日万分之二计算至2012年6月18日止。原告催要上述款项未果，诉至法院。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同两份、收据两份、借款凭证一份、欠条两份及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原告李华与被告滨州市中博房地产有限公司签订的两份《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。原告依约支付了购房款，被告应按约定期限交付房屋。被告在没有合同约定免责事由情况下逾期交房，属违约行为，合同约定的“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的逾期交房违约责任是双方的真实意思表示，合法有效。被告于2012年6月18日向原告出具的欠条，亦是其真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于原告要求被告支付违约金金额，结合原告主张、法律规定和双方约定，本院认为，原告所要求的违约金计算应以购房款总额351574元（166828元＋184746元）为基数，自2009年6月1日起至2014年10月28日止按日万分之二计算。按欠条约定，债务未全部到期，原告能否就全部债务主张权利，要求被告提前偿还。本院认为，被告应在出具欠条后按约自2013年起每年6月19日支付违约金20%，但其一直未能按约按期支付违约金，被告以自己的行为表明其不按约履行给付义务，也使原告合理地认为其将继续不履行合同义务。被告对已到期的支付比例构成实际违约，对未到期的支付比例构成逾期违约，其行为侵犯了原告的合法权益，依法应承担民事责任。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。该违约金足以弥补原告的其他经济损失，对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告李华违约金（以购房款总额351574元为基数，自2009年6月1日起至2014年10月28日止按日万分之二计算）；二、驳回原告李华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3346元，由原告李华负担271元，被告滨州市中博房地产有限公司负担3075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 孙春华人民陪审员 廉爱翠人民陪审员 甄秋英二〇一五年四月二日书 记 员 孙观荣