（2014）白洮民二初字第193号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-03-18
案件名称
姜志国、刘军等十七人与白城市洮北区粮食局等建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书
法院
白城市洮北区人民法院
所属地区
白城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜志国、刘军等十七人,洮北区粮食局,王庆文
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十条，第六十六条，第三十四条，第三十五条，第三十六条，第七十九条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2014）白洮民二初字第193号原告姜志国、刘军等十七人（名单附后）。十七名原告诉讼代表人姜志国，男，1955年8月9日生，汉族，无职业，现住白城市洮北区。委托代理人张文东，系吉林张文东律师事务所律师。被告洮北区粮食局法定代表人王旭东，系局长。委托代理人王继锋，系法律顾问。委托代理人刘宝立，系吉林亚非律师事务所律师。被告王庆文，现住洮南市。原告姜志国、刘军等十七人诉被告洮北区粮食局、被告王庆文建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。十七名原告诉讼代表人姜志国及委托代理人张文东，被告洮北区粮食局委托代理人王继锋、刘宝立，被告王庆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年被告白城市洮北区粮库下属单位洮儿河粮库开发建设洮河镇粮库家属楼小区，共建设住宅楼两栋十九户（其中两户放弃权利）。小区配套的附属设施有锅炉房、水房和化粪池等。2006年—2007年原告分别与白城市洮河粮库签订了《商品楼销售合同》、《商品楼销售补充合同》。双方就楼房销售及供热、供水、化粪池管理等相关问题作了具体规定。2009年11月20日白城市洮河粮库破产终结。2009年12月被告洮北区粮食局将原洮河粮库重新注册成立白城市保民粮库。2010年9月被告洮北区粮食局以协议方式将保民粮库整体出售给被告王庆文，同时，将粮库家属楼的配套设施锅炉、锅炉房、水房、化粪池及所占有的土地面积均处分给被告王庆文。原告认为：被告洮北区粮食局的上述行为违反了《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”第五十条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。”第五十八条“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”《物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”被告洮北区粮食局将锅炉房等属于业主所有的附属设施出卖后，原告多次找到洮北区粮食局要求归还上述设施，并赔偿原告为了维持基本生活所添加的供热、供水设施所产生的损失（损失数额详见明细），洮北区粮食局以各种理由拒绝。故原告为维护洮河粮库家属楼全体业主的合法权益，诉至法院，要求1、确认洮河镇粮库家属楼小区的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等）均为洮河镇粮库家属楼小区全体业主所有。2、确认被告洮北区粮食局出售给被告王庆文的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等）的行为无效，排除妨碍，恢复原状。3、要求被告王庆文返还其购买的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等）。4、要求被告洮北区粮食局赔偿原告姜志国人民币32，407.14元；赔偿原告刘军人民币22，257.14元；赔偿原告焦万琪人民币16，057.14元；赔偿原告张友清人民币13，237.14元；赔偿原告王连武人民币17，923.82元；赔偿原告林申权人民币18，540.00元；赔偿原告杨景瑞人民币14，157.14元，上述费用总计人民币134，579.52元。被告洮北区粮食局辩称，1、洮北区粮食局被告主体不适格，签订协议的是洮河镇粮库，已经破产，视为放弃债权。白城市保民粮库的处分，有独立法人资格，有处分权。处分权和被告无关，不符合合同相对性。2、答辩人没有对原告造成妨碍，锅炉房和水房不属于家属楼小区的财产，不是全体业主所有。转让后，王庆文继续供水、供热，答辩人没有占有，不承担返还义务。3、保民粮库作为法人单位，与王庆文签订的合同合法有效。综上，被答辩人的请求无事实和法律依据。被告王庆文辩称，粮库转让给我全部交钱了，锅炉房和水房都花钱了，我的损失谁管。当时买东西的时候都评估了。化粪池能用，供水设施，用户多，井的原因是水位下降，不能用了。电机和水泵买的时候都有，现在还在。我买的产权是我的，不是公共设施。根据原告的诉讼请求和理由，二被告的答辩，本庭归纳本案的争议焦点是：1、被告洮北区粮食局是否具备主体资格；2、原告请求的诉讼主张是否符合法律规定，是否依法保护。原、被告对法庭归纳的争议焦点无异议和补充。原告为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、17名原告身份证复印件。证明自然情况。二被告质证没有异议。2、销售合同12份、商品房销售补充协议11份、收据6份。证明17名原告系业主，原告对配套设施有所有权和使用权。二被告质证没有异议。3、国有土地使用证2份。证明17名原告的住宅楼土地面积享有使用权。锅炉房在土地使用权证内，其他没在。被告洮北区粮食局质证认为，300平米不在使用权证范围内。被告王庆文质证认为，我用的存放点不在土地使用权证内。4、裁定书1份。证明洮河粮库破产程序终结。二被告质证没有异议。5、申请书1份。证明洮北区粮食申请注销洮河粮库。二被告质证没有异议。6、产权说明1份。证明保民粮库的建筑物均为被告粮食局的资产且属于原洮河粮库资产。被告洮北区粮食局质证认为，资产是保民粮库自有资产，和本案没有关系。被告王庆文质证认为，同意粮食局的意见。7、洮北区粮食局的证明1份。证明洮河粮库已破产，企业注销，土地使用权由洮北区粮食局收回。现注册的保民粮库是粮食局的下属企业，将原白城市洮河粮库的经营场所确定给白城市保民粮库。被告洮北区粮食局质证认为，企业是独立法人，粮食局是行政管理单位。被告王庆文质证无异议。8、会议纪要1份。证明洮北区粮食局协议转让保民粮库，收入归粮食局，由粮食局支配。被告质证洮北区粮食局质证认为，不能证明是粮食局协议转让。所得款项没有到粮食局账户，也没有支配。证明粮食局是改制的参与者，不是所有人。被告王庆文质证无异议。9、审计报告书1份。证明固有的资产明细中包括锅炉房、井房等依法为原告所有的资产。被告洮北区粮食局质证认为，保民粮库有法人资格，转让是在破产清算程序中做的报告。被告王庆文质证无异议。10、产权转让协议书1份。证明洮北区粮食局将保民粮库整体资产转让给王庆文，其中包括原告所有的锅炉房、供热设施、设备、水房及供水设施设备、化粪池。被告洮北区粮食局质证认为，是保民粮库的，不是粮食局的。证明不了原告主张的问题。不包含在转让的煤场地300平方米。被告王庆文质证无异议。11、姜志国收据4张。证明姜志国支付购买设备共计花销26，550.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。12、刘军收据3张。证明刘军花销设备16，400.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。13、焦万琪收据3张。证明购买设备10，200.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。14、张友清收据2张。证明购买设备7，780.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。15、王连武收据4张。证明购买设备12，066.68元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。16、林申权3张。证明购买设备17，300.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。17、杨景瑞收据3张。证明购买设备9，900.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。18、打地面收据1张。证明打地面21，000.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上了，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。19、打井收据1张。证明打井7，800.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。20、变压器收据1张。证明变压器40，000.00元。被告洮北区粮食局质证认为，不是正式发票，没有其他证据佐证损失客观存在。损失即使存在，也和粮食局没有法律关系，是洮河粮库和保民粮库。保民粮库已经转给王庆文。被告王庆文质证认为，水供不上，供热也不热，购买的设备，费用每个人都花了。被告洮北区粮食局为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、文件4份。证明粮食企业改制是政府行为，粮食局是参与者，不是执行者。原告质证对证据本身没有异议，对证明问题有异议，认为不足以反驳保民粮库的处分行为。被告王庆文质证没有异议。2、产权转让协议1份。证明保民粮库是主体，粮食局不是主体，本案主体不适格。原告质证对协议本身没有异议，保民粮库是主体没有异议，不能反驳我方的主张。被告王庆文质证没有异议。3、通知书1份。证明签订产权转让协议时是独立法人。原告质证没有异议。被告王庆文质证没有异议。被告王庆文为证明自己的主张，向法庭提供了如下证据：产权转让协议1份、明细表1份。证明我买的水房和锅炉房。被告粮食局质证认为，证明主体的保民粮库，不包含放煤场地300平方米。原告质证对证据的真实性没有异议，认为处分原告资产的部分无效。对原、被告向法庭提供的证据，经本庭综合评定，认证如下：原告提供的证据：1、17名原告身份证复印件；2、销售合同12份、商品房销售补充协议11份、收据6份；3、国有土地使用证2份；4、裁定书1份；5、申请书1份；6、产权说明1份；7、洮北区粮食局的证明1份；8、会议纪要1份；9、审计报告书1份；10、产权转让协议书1份，上述证据经被告质证虽有异议，但未提出反驳证据推翻该证据，故，上述证据均具有证据效力，本院予以采信。证据11、姜志国收据4张；12、刘军收据3张；13、焦万琪收据3张；14、张友清收据2张；15、王连武收据4张；16、林申权3张；17、杨景瑞收据3张；18、打地面收据1张；19、打井收据1张；20、变压器收据1张。上述证据经二被告质证认为不是正式发票，又未提供其他证据佐证，为单一证据，故，不符合证据规则规定，本院不予采信。被告洮北区粮食局提供的证据：1、文件4份；2、产权转让协议1份；3、通知书1份。上述证据经原告、被告王庆文质证无异议，上述证据均为书证，符合证据规则规定，本院予以采信。被告王庆文提供的证据：产权转让协议1份、明细表1份，经原告、被告洮北区粮食局质证对证据的真实性无异议，符合证据规则规定，本院予以采信。经审理查明，2006年被告洮北区粮库下属单位洮儿河粮库开发建设洮河镇粮库家属楼小区，共建设住宅楼两栋十九户（其中两户放弃权利）。十七名原告均为小区业主。小区配套的附属设施有锅炉房、水房和化粪池等。2006年—2007年原告分别与白城市洮河粮库签订了《商品楼销售合同》、《商品楼销售补充合同》。双方就楼房销售及供热、供水、化粪池管理等相关问题作了具体规定。2009年11月20日白城市洮河粮库破产终结。2009年12月被告洮北区粮食局将原洮河粮库重新注册成立白城市保民粮库。2010年9月被告洮北区粮食局以协议方式将保民粮库整体出售给被告王庆文，同时，将粮库家属楼的配套设施锅炉、锅炉房、水房、化粪池及供水设施均处分给被告王庆文。上述事实有原、被告陈述、书证为凭，事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，洮河镇粮库家属楼小区是合法的建筑物，具有法定的物权。十七名原告均系小区业主，具备主体资格。洮河镇粮库家属楼小区的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等）均为洮河镇粮库家属楼的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”故，属楼小区的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等）为洮河镇粮库家属楼的全体业主共有。2010年9月被告洮北区粮食局以协议方式将保民粮库整体出售给被告王庆文，同时，将粮库家属楼的配套设施锅炉、锅炉房、水房、化粪池及供水设施均处分给被告王庆文。根据《中华人民共和国物权法》第六十六条规定：“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告洮北区粮食局处分上述财产的行为，违反了法律的强制性规定，故，被告王庆文购买粮库家属楼的配套设施锅炉、锅炉房、水房、化粪池、供水设施及煤炭地点300平方米的土地使用权的部分行为无效。被告王庆文购买上述财产后一直占有使用。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”故，原告要求被告排除妨碍、恢复原状、返还其购买的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等），符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张要求被告洮北区粮食局赔偿原告姜志国人民币32，407.14元；赔偿原告刘军人民币22，257.14元；赔偿原告焦万琪人民币16，057.14元；赔偿原告张友清人民币13，237.14元；赔偿原告王连武人民币17，923.82元；赔偿原告林申权人民币18，540.00元；赔偿原告杨景瑞人民币14，157.14元，上述费用总计人民币134，579.52元，上述费用均为维修、添置公共设施的款项，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”原告主张的赔偿款并非是被出售财产的损害赔偿，而是维修、新购置的设备，原告作为业主，维护、添附共有设施是其义务。故，原告主张赔偿原告姜志国人民币32，407.14元；赔偿原告刘军人民币22，257.14元；赔偿原告焦万琪人民币16，057.14元；赔偿原告张友清人民币13，237.14元；赔偿原告王连武人民币17，923.82元；赔偿原告林申权人民币18，540.00元；赔偿原告杨景瑞人民币14，157.14元，上述费用总计人民币134，579.52元，依法无据，本院不予支持。关于洮北区粮食局主张其作为被告不适格，本院认为，经审理查明保民粮库是被告洮北区粮食局以协议的方式出售的，其为出售方的代表人，故，该主张于法无据，本院不予支持。综上，本院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第六十六条、第七十条、第七十九条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、洮河镇粮库家属楼小区的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等）为洮河镇粮库家属楼小区全体业主所有。二、被告洮北区粮食局出售给被告王庆文的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等）的部分协议无效。并立即排除妨碍，恢复原状。三、被告王庆文于本判决生效后立即返还其购买的锅炉房、供热设施及存放煤炭地点300平方米的土地使用权；家属楼的化粪池；家属楼的供水设施（包括水房、电机、水泵等）给原告。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，992.00元由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长 许 峰审 判 员 张志远人民陪审员 时濛濛二〇一五年四月二日书 记 员 白继业 来源：百度“”