（2014）澄徐民初字第0475号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-07-08
案件名称
沈金星与冯玉良、窦文兵租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈金星,冯玉良,窦文兵
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十二条，第五十八条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百二十五条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十五条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2014）澄徐民初字第0475号原告沈金星，系江阴市佳美新型建材厂业主。委托代理人陈磊，江苏江成（江阴）律师事务所律师。被告冯玉良。委托代理人周建芬、周娴，江阴市峭岐法律服务所法律工作者。被告窦文兵。委托代理人周建芬、周娴，江阴市峭岐法律服务所法律工作者。原告沈金星与被告冯玉良、窦文兵租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈金星的委托代理人陈磊、被告冯玉良和窦文兵的共同委托代理人周建芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈金星诉称：2011年12月28日，他与冯玉良签订房屋场地租赁合同一份，约定他将位于太平桥东的制砖厂租给冯玉良使用，租赁期5年，自2011年12月28日至2016年12月28日，租金与江阴市徐霞客镇宏岐村村民委员会（以下简称宏岐村委会）向他收取的金额一样。合同签订后，他按约将制砖厂交付冯玉良使用。2012年6月28日，他又与冯玉良、窦文兵签订房屋、场地租赁补充协议一份，约定冯玉良、窦文兵合租他的制砖厂，冯玉良、窦文兵在原有租金的基础上另行向他每年支付租金150000元，付款方式为先付后用，可每半年一付。至今，冯玉良、窦文兵尚欠他向宏岐村委会垫付的2013年下半年租金70000元、应支付给他的2013年租金100000元及2014年上半年租金75000元，合计245000元。他多次催要未果，遂于2014年6月4日发函通知冯玉良、窦文兵解除合同。请求判令：1、确认双方签订的合同和协议于2014年6月5日解除；2、冯玉良、窦文兵连带支付租金245000元，并支付逾期付款违约金11881元（暂计算至起诉之日，起诉之日至判决给付之日的逾期付款违约金在请求范围内），合计256881元；3、本案诉讼费由冯玉良、窦文兵负担。被告冯玉良、窦文兵辩称：1、双方之间签订的合同、补充协议无效，沈金星明知与宏岐村委会的合同约定了不能转让、转租，仍与不知情的他们签订合同和补充协议；沈金星与宏岐村委会的合同到期时间是2013年6月30日止，可仍与他们签订了5年的合同，明显存在隐瞒事实、欺骗他们的恶意。2、本次纠纷的责任方是沈金星，沈金星至今未与宏岐村委会签订土地续租合同，导致他们与沈金星之间的合同无法继续履行；他们向沈金星支付了500000元设备款，但沈金星至今未能保证他们正常经营。3、他们的损失应由沈金星承担，由于沈金星未与宏岐村委会办理续租手续，导致村民多次到他们处吵闹，造成他们清场误工损失5000元、一年多来不能正常生产的损失300000元；根据合同约定，如合同终止，沈金星应退还设备款300000元。综上，请求法院驳回沈金星的全部诉讼请求。经审理查明：沈金星系江阴市佳美新型建材厂（以下简称建材厂，系个体工商户）经营者。2003年5月12日，沈金星（乙方）与江阴市峭岐镇陈子村村民委员会（甲方，现为宏岐村委会）签订陈子预制场租赁协议书一份，载明：租赁范围为现有预制场及预制场北两只鱼池，具体界址至北排水沟；租赁价格及时间：从2003年7月1日起，前5年每年租金为25000元，第6年起每年提增10%至第10年止，如需续租，可重新续订协议（2003.07.01-2008.06.30，前5年每年25000元，第6年27500元，第7年30250元，第8年33275元，第9年36602元，第10年40262元）；每年上交2次，6月30日前上交50%，下半年上交50%；乙方租赁的原有土地面积及设施产权归甲方所有。协议签订后，沈金星即在租赁场地开办建材厂（制砖厂），并在租赁场地内建造了房屋若干间。2011年12月28日，沈金星（甲方）与冯玉良（乙方）签订房屋场地租赁合同一份，约定沈金星将位于太平桥东的制砖厂租给冯玉良使用，租期5年，自2011年12月28日至2016年12月28日；场地租金跟甲方与村里的场地租金一样，村里要求甲方多少租金，乙方承担多少租金；付款方式凭村里开具给甲方的收据凭证，开多少乙方及时付清，原则上是每年的12月底，如因不能正常生产造成一切经济损失由甲方承担责任；如造成合同终止的情况下，甲方卖给乙方的设备（500000元÷5年）按实际使用的时间扣除后退还结余设备款；违约责任：乙方有约定情形之一的，甲方有权单方解除合同，合同解除后，房屋完好归还甲方，甲方接收房屋次日算起，乙方应按照本合同约定总租金额6个月租金标准，向甲方支付违约金，违约金不足弥补甲方损失的，甲方仍可要求乙方承担责任；甲方有约定情形之一的，应按照本合同约定租金额6个月租金标准向乙方支付违约金，违约金不足弥补乙方损失的，乙方仍可要求甲方承担责任；约定情形如下：1、乙方因各种原因未履行本合同的，中途单方停止用房的；2、乙方逾期支付房租金、水电费的，并按每天未付金额的1%计算，向甲方支付违约金，逾期达7日的，甲方有权单方解除合同，并承担违约责任；3、乙方在租赁期内，生产经营有违反法律规定的，被有关部门吊销证照及违反环保规定的，承担违约责任。合同签订后，沈金星将制砖厂交付冯玉良使用，冯玉良向沈金星支付了设备款500000元，沈金星亦向冯玉良交付了约定设备。2012年6月28日，沈金星（甲方）与冯玉良、窦文兵（均为乙方）签订房屋、场地租赁补充协议一份，约定因建材厂的房屋、场地等设施已由沈金星个人买下，又因窦文兵带10-15全套制砖生产线与冯玉良共同生产经营，故进行协议补充说明：（一）经双方协商，乙方在租赁期内每年上交甲方租金150000元，与之前合同无关；（二）甲方保证原合同在租赁期内正常运行；（三）付款方式：先付后用，可每半年一付，不得延期支付；（四）此协议经双方签字生效。2014年1月25日，沈金星以建材厂名义向宏岐村委会交纳2013年7月至12月土地租金70000元，宏岐村委会开具了收款凭证。2014年6月4日，沈金星以建材厂名义向冯玉良、窦文兵邮寄解除合同通知书一份，载明：“你们与我厂于2011年12月28日签订房屋场地租赁合同一份，约定由你们承租我厂位于太平桥东之砖厂，并约定每年12月底付清当年的场地租金，逾期支付场地租金的，我厂有权单方面解除合同。合同签订后，我厂按约将太平桥东的制砖厂交付你们使用，但你们至今尚有2013年下半年的场地租金仍未支付。为此，我厂特通知你们，自你们收到本通知之日，合同解除。”冯玉良、窦文兵于2014年6月5日收到该通知书。2014年6月下旬，宏岐村委会向沈金星（建材厂）送达决定书一份，载明：“因沈金星2011年12月28日将原陈子预制场土地单方面私自转租给他人，违反了合同约定，故村委会认为沈金星在2011年12月28日自行中止与村委会的租赁合同，失去续租资格；沈金星（建材厂）无权向村委会要求补偿，村委会保留追究违约责任的权利；要求沈金星（建材厂）在2014年6月30日前清场，如不执行，由此引起的后果由沈金星（建材厂）承担”。2014年8月18日，沈金星具状起诉来院。庭审中，原告沈金星变更诉讼请求，请求法院确认合同、协议无效，冯玉良、窦文兵连带支付房屋占有使用费175000元（2013年租金100000元＋2014年租金75000元）及已垫付的2013年下半年租金70000元，合计245000元；判令冯玉良、窦文兵迁出，支付自2014年7月1日起至迁出之日的房屋占有使用费；本案诉讼费由冯玉良、窦文兵承担。审理中，沈金星明确逾期付款违约金的计算方式如下：垫付的2013年下半年的租金70000元自垫付之日2014年1月25日起计算至给付之日止；2013年应给付的租金100000元，其中25000元自2013年1月2日起计算至给付之日止，75000元自2013年7月2日起计算至给付之日止；2014年的租金75000元自2014年1月2日起计算至给付之日止，利率均按同期银行贷款利率计算。审理中，冯玉良、窦文兵未就清场误工损失5000元、不能正常生产损失300000元的事实提供证据，经本院释明后，冯玉良、窦文兵未在法律规定和本院指定的期间内提起反诉，亦未就返还设备款300000元提起反诉。上述事实，有房屋场地租赁合同、房屋场地租赁补充协议、收款凭证、解除合同通知书、顺丰速运快递单、回执、宏岐村委会证明、陈子预制场租赁协议书、变更诉讼请求申请书、逾期付款违约金计算方式、宏岐村委会2014年6月27日函、答辩状等及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为：一、关于2003年5月12日的陈子预制场租赁协议书。法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，宏岐村委会系预制场土地的所有权人，其与沈金星的租赁协议合法有效。该协议约定的租赁期限至2013年6月30日止，双方未约定租赁期满后的处理方法，租赁期满后，沈金星继续使用租赁物，并支付了2013年7月至12月的租金70000元，宏岐村委会接受了租金，故租赁期满后沈金星与宏岐村委会之间存在不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。宏岐村委会于2014年6月27日通知沈金星于2014年6月30日前清场，应视为解除合同的通知，沈金星未在3个月内向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，故陈子预制场租赁协议书已于2014年6月30日解除，此后，沈金星不再拥有涉案场地的土地使用权，亦无权要求冯玉良、窦文兵支付2014年7月1日起的土地占有使用费。二、关于2011年12月28日的房屋场地租赁合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本合同签订时，尚在沈金星与宏岐村委会的土地租赁期内，虽然宏岐村委会与沈金星对于转租未作约定，但法律并未规定未经出租人同意的转租必然无效，但因沈金星在预制场土地上建造的房屋未取得建设工程规划许可证，故本合同中涉及土地租赁的部分有效，涉及房屋租赁的部分无效。根据2011年12月28日房屋场地租赁合同的约定，冯玉良支付的租金与沈金星应支付给宏岐村委会的租金相同，又宏岐村委会2014年6月下旬发给沈金星的决定书中也提到“将原陈子预制场土地单方面私自转租……”，再根据宏岐村委会出具给沈金星的2013年7月至12月的租金收据中明确载明是“土地租金”，故应当认定原江阴市峭岐镇陈子村村民委员会出租给沈金星的是土地，2011年12月28日沈金星出租给冯玉良的是土地和房屋，但收取的租金应认定仅为土地租金。因冯玉良未按约支付土地租金，沈金星于2014年6月5日通知冯玉良解除合同，冯玉良收到该通知后未在3个月内包括本案诉讼期间内就本合同的解除问题作出否定的抗辩，故该合同中涉及土地租赁的部分已于2014年6月5日解除。沈金星要求冯玉良支付已经付给宏岐村委会的2013年7月至12月土地租金70000元符合合同约定，本院依法予以支持。窦文兵不是本租赁合同的相对人，沈金星无权根据本租赁合同要求窦文兵支付款项。三、关于2012年6月28日的房屋场地租赁补充协议。该补充协议未对2011年12月28日的租赁合同内容进行变更，补充协议和租赁合同的内容亦无冲突，但结合租赁协议与租赁合同，此补充协议虽然租赁范围为土地和房屋，但租金仅为房屋租金，又因涉及房屋租赁的约定为无效约定，故冯玉良、窦文兵应按租金约定支付房屋实际使用费。该补充协议中约定沈金星应保证原租赁合同在租赁期限内正常运行，但因沈金星已经发函于2014年6月5日解除了原租赁合同，本补充协议已无法再继续履行，故本院确认该补充协议终止履行，因涉案房屋系沈金星建造，故对沈金星要求冯玉良、窦文兵自租赁房屋中迁出的诉讼请求本院予以支持。根据补充协议，冯玉良、窦文兵应每年支付给沈金星租金150000元，现沈金星自认冯玉良、窦文兵已经支付了2012年租金及2013年租金中的50000元，尚欠2013年租金100000元、2014年上半年租金75000元，冯玉良、窦文兵未举证证明所付租金超过上述金额，故沈金星要求冯玉良、窦文兵支付结欠的2013年房屋占有使用费100000元、2014年上半年房屋占有使用费75000元符合双方的约定，本院依法予以支持，对2014年7月1日起至迁出之日止的房屋占有使用费，可按150000元／年的标准计算，由冯玉良、窦文兵支付给沈金星。四、关于剩余设备款。冯玉良向沈金星购买设备，并支付了对应的价款500000元，根据租赁合同的约定，如合同终止，设备按平均年限计算的金额扣除实际使用时间对应的金额后，由沈金星退还设备款，冯玉良返还设备；如合同履行完毕，则设备归冯玉良所有。可见，在合同中途终止的情况下，双方关于设备买卖变更为设备租赁关系。冯玉良要求沈金星返还设备款，与本案中的厂房、土地租赁不是同一标的，且未提出反诉，故本案中不予理涉，冯玉良可另行主张权利。冯玉良、窦文兵要求沈金星赔偿清场损失5000元、不能正常生产损失300000元，但未提供任何证据加以证明，故冯玉良、窦文兵要求沈金星赔偿的主张无证据佐证，本院依法不予支持。五、关于逾期付款违约金。根据2011年12月28日房屋场地租赁合同，冯玉良应于2013年12月底前支付2013年下半年租金，但冯玉良未按期支付，由沈金星于2014年1月25日代为支付70000元，故对此部分租金的逾期付款违约金本院予以支持。对于2013年度应支付的房屋使用费100000元和2014年上半年房屋使用费75000元，根据2012年6月28日补充协议，应为先付后用，每半年一付，故沈金星关于此部分的逾期付款违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、沈金星与冯玉良2011年12月28日签订的房屋场地租赁合同中涉及房屋租赁的部分无效。二、沈金星与冯玉良、窦文兵于2012年6月28日签订的房屋、场地租赁补充协议中涉及房屋租赁的部分无效，涉及土地租赁的部分终止履行。三、冯玉良应于本判决发生法律效力之日起10日内给付沈金星2013年7月至12月的租金70000元，并负担该款自2014年1月25日起至实际给付之日止的同期银行贷款利息。四、冯玉良、窦文兵应于本判决发生法律效力之日起10日内给付沈金星2013年房屋占有使用费100000元、2014年上半年房屋占有使用费75000元，合计175000元，并负担其中25000元自2013年1月2日起、75000元自2013年7月2日起、75000元自2014年1月2日起的逾期付款违约金（均计算至实际给付之日止，利率均按同期银行贷款利率计算）。五、冯玉良、窦文兵应于本判决发生法律效力之日起10日内自使用的房屋中迁出，并按每年150000元的标准向沈金星支付自2014年7月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。六、驳回沈金星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5154元（沈金星已预交），由冯玉良负担1473元，由冯玉良、窦文兵共同负担3681元，均于本判决发生法律效力之日起10日内给付沈金星。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院（开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）预交上诉案件受理费。审 判 长 康晓光代理审判员 施君晟人民陪审员 赵永生二〇一五年四月二日书 记 员 陈蓉蓉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 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