（2015）中一法民一初字第510号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-12
案件名称
中山市新粤物业管理有限公司与许丽华、蔡江伟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市新粤物业管理有限公司,许丽华,蔡江伟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第510号原告：中山市新粤物业管理有限公司，住所地中山市。法定代表人：张伟，总经理。委托代理人：芦道宾，广东德元律师事务所律师。被告：许丽华，女，1974年8月23日出生，汉族，住中山市。被告：蔡江伟，男，1971年3月15日出生，汉族，住中山市。原告中山市新粤物业管理有限公司（以下简称新粤物业公司）诉被告许丽华、蔡江伟物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理后，依法由审判员匡勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新粤物业公司委托代理人芦道宾，被告许丽华、蔡江伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新粤物业公司诉称：原、被告是中山市豪逸华庭小区的物业管理者和该小区＊期＊＊＊＊＊房的业主。原告已经依约向被告等所有业主提供了物业管理服务，被告却没有及时向原告支付物业服务费。被告房屋的建筑面积为144.36平方米，月应交物业费345元。被告拖欠的物业服务费期间为2013年3月至2014年10月。按照物业服务合同的约定，被告应从逾期付款之日起每日按应交物业服务费0.3%缴纳滞纳金，也即违约金。据此，为维护自身权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告支付原告2013年3月至2014年10月期间的物业费6900元及逾期付款违约金（从逾期之日起按每日0.3%计至被告清偿之日止）；2.本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将违约金标准调整为按同期银行贷款利率的四倍计算。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据材料有：1.《前期物业管理服务协议》；2.豪逸华庭单元／商铺／车位交接书；3.商品房销售登记备案表。被告许丽华、蔡江伟辩称：被告在2013年3月至2014年10月未交物业管理费的原因如下：第一，由于2010年4月1日被告书房墙身发生渗水问题，被告多次联系原告也没有妥善处理，期间物业公司以种种理由推诿拖延。当时物业公司第一次来处理的主管对渗水情况拍了照，但后来物业公司又称该主管已辞职相机也已被带走，处理渗水的问题也没有交代下来；物业公司的第二任主管，开始还可以与楼上业主进行协商，但也没有积极去协调，最后由被告找质监部门来确认渗水原因，由中山市建设工程质量监督站出具漏水情况，并建议由开发商、物业公司协调处理，该主管叫被告维修漏水后把发票交给他来处理赔偿问题，但后来多次找该主管，该主管以拖延、推诿的方式不予处理，直到现在还未处理维修款赔偿问题。第二，2011年10月28日被告停放在租用的指定停车位置的摩托车被盗，导致被告车辆被盗的原因是车库看管员没有尽到看管职责。原被告双方之间存在车辆保管合同关系，该出入小区车库是由管理员24小时看管，平时业主刷卡车辆才可放行，而当天没有进行严格的查验登记导致车辆被盗是车库看管员没有尽到职责。原告每月都按时交纳停车费，而被告没有尽到相应的义务。第三，物业公司没有履行物业管理服务协议第三条第8点“每半年向乙方公布物业管理费用，收支项目”的约定，也没有在被告入住该小区后的时间内公示过。另外，物业公司还占用小区人防车位，没有经过业主同意而将人防车位出租给其他酒楼，收到的停车费没有公示，款项不知去向。另外原告收取物业管理费、车辆停车费时从未主动开具发票，存在偷税漏税问题。第四，原告提供的物业管理服务存在问题，有多处违反了物业服务管理协议第四条第2款“房屋共用设备设施及运行的维护和管理”。第五，原告在2013年1月9日收取了被告的共用车位维修资金后一直没有提供维修资金存折，该资金也不知去向，原告随意动用了业主资金。第六，被告所在的小区9年没有办理好房产证导致不能成立业主委员会，因此业主对物业公司的问题投诉无门。第七，原告收取物业管理费是按照每平方米2.3元收取，被告建筑面积是144.36平方米，被告实际每月要交纳的物业费和物业公司核定的每月345元不符。综上，被告认为，由于原告没有处理好被告车辆被盗、书房维修赔偿问题以及提供的物业服务质量达不到合同约定的标准，被告才拒绝向原告交纳物业费。两被告就其答辩在举证期限内提交如下证据：1.收款收据；2.中山市质监站出具的房屋渗水检查情况；3.报警回执；4.照片六张。经审理查明：原告系位于中山市石岐区岐关西路豪逸华庭开发商中山市华创置业有限公司委托的前期物业服务企业，被告系中山市石岐区迎阳大街1号之一豪逸华庭＊期＊幢＊＊＊＊房业主。2009年7月2日，被告与原告签订了豪逸华庭三期《前期物业管理服务协议》，约定由原告从协议签订之日起至业主大会续聘或另聘物业服务企业并签订新的物业管理协议之日止为豪逸华庭三期物业提供前期物业服务，包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等物业服务事项；物业服务费按照物业建筑面积每月每平方米2.3元计算，于每月五日前交纳当月费用；逾期则从逾期之日起按每日千分之五交纳滞纳金；除上述内容之外，合同还约定了其他内容。新粤物业公司按照上述合同的约定对豪逸华庭小区实施物业管理。因被告从2013年3月起未交纳物业服务费，原告经催收无果后遂于2015年1月14日诉至本院，主张前述实体权利。另查：被告许丽华、蔡江伟购买中山市石岐区迎阳大街1号之一豪逸华庭＊期＊幢＊＊＊＊房，并于2008年7月14日办理了商品房销售登记备案，该建筑面积为144.36平方米，用途为住宅，两被告已于2009年7月2日收楼。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业管理服务协议》系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。按照合同约定，被告每月应向原告交纳其所有的豪逸华庭＊期＊幢＊＊＊＊房物业服务费为332.03元（2.3元／平方米×144.36平方米），被告从2013年3月起拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及合同约定的违约责任，故对原告要求被告支付拖欠的2013年3月至2014年10月的物业服务费在6640.6元（332.03元／月×20月）范围内的请求，本院予以支持。关于滞纳金，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，系合同双方的合意，现原告自愿将违约金标准降低为银行同期同类贷款利率的四倍，系其自由处分权利的行为，且被告亦未就该违约金标准进行抗辩，本院准其主张。被告许丽华、蔡江伟认为原告未《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，但未提交相应有效证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。被告提出的房屋渗水、摩托车被盗、公共资金等问题与本案不属同一法律关系，本案中不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许丽华、蔡江伟于本判决生效之日起三日内向原告中山市新粤物业管理有限公司支付拖欠中山市石岐区迎阳大街1号之一豪逸华庭＊期＊幢＊＊＊＊房从2013年3月至2014年10月的物业服务费6640.6元及逾期付款违约金（自2013年3月开始以每月实欠费用332.03元为本金从当月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍逐月分别计算至清偿之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元、减半收取为64元（原告已预交），由被告许丽华、蔡江伟共同负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 匡 勇二〇一五年四月二日书记员 郭小琪 关注公众号“”