（2014）怀鹤民一初字第1367号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-12
案件名称
原告罗小红诉被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗小红,湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀鹤民一初字第1367号原告罗小红，女，汉族，1961年12月16日出生。委托代理人马仁轩，男，苗族，系原告丈夫。被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司。法定代表人钟生林，该公司董事长。委托代理人刘智林，男，汉族，系被告公司法务部主任。原告罗小红诉被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案。本院于2014年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告罗小红及委托代理人马仁轩、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的委托代理人刘智林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小红诉称：2014年3月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告没有告知其所售商铺系怀化市东方红有限公司委托被告销售的资产。2014年11月，被告因变更所售商铺布局，擅自将原告定购的123号商铺与122号商铺分开，将123号商铺调到别的位置。原告从被告向房产局提交的《关于武陵城奥特莱斯所售房产的情况说明》得知，被告所售房产是东方红公司委托被告销售的资产。原告认为被告和委托人未经原告同意擅自将122号和123号商铺拆分，并调换123号商铺位置，不能实现原告所定购的商铺要��，已构成根本性违约，给原告造成了相应的损失，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、依法解除原告与被告于2014年3月2日签订的《商铺买卖合同》；2、被告返还原告购房款11万元整及同期贷款利息11412.5元（利息按3年贷款年利率8.3%×暂按15个月×交款金额计算，准确利息以计算到付清购房款时止）；3、被告赔偿原告房款总额20%的违约金47685元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：被告返还原告购房款11万元整及同期贷款利息11412.5元（利息按年利率8.3%暂时计算15个月，从2014年3月2日计算到2015年6月2日）。被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司辩称：因被告为了商场更好的运营，对商场的业态及平面布局进行相应调整。原告所购的123号商铺，位置调整为279#商铺（位置比原来更好），面积未有变动，被告及时���知了原告，并给予原告优先重新选择位置更优的商铺，但客户以被告擅自将123和122商铺分开为由要求解除合同，以此证明被告构成根本性违约。关于根本性违约，《联合国国际货物销售合同公约》第25条规定：一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损失，以至于实际上剥夺了他方根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同，除非违反合同一方并不预知，而且一个同等资格、通情达理的人处于相同的情况下也没有理由预知会发生这种结果。根据该公约的规定，如果违约方存在违约行为，而且违约引起的严重程度“实际剥夺了相对方根据合同规定有权期待得到的东西”，即我国《合同法》所称的不能实现合同目的，即为根本违约。事实上原告的目的是购买商铺，以此获得投资收益，合同中并没有约定要购买两个相邻的商铺，调整后的商铺位置更佳，完全可以实现原告投资商铺获得收益的合同目的，因此客户所说的根本违约是不能成立的。《商品房销售管理办法》第二十四条：关于规划设计变更，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。原告在知道商铺被规划变更后，15日未作出书面的答复，应该视同接受，不能因此解除合同。但由于相关法律及双方对此违约责任均无明确规定，因此不存在原告所说20%的违约金。违约罚金赔偿的精髓是弥补受损方的损失，即损益相抵原则，但由于原告并无具体的损失，因此要求20%的赔偿没有法律依据。综上所述，原告提出解除合同和高额的违约赔偿是无理无据的，因此请求法院依法公正判决，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月2日，原��（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定：乙方所购的商铺（现铺）属框架结构，其房屋平面图经怀化市规划部门批准，（详见本合同附件一，房屋附件一上标示为准）该商铺位于怀化市鹤城区锦园南路湖天一色武陵城.奥特莱斯商业广场123号商铺；该商铺建筑面积28.05平方米，其中，套内面积16.87平方米，房价款18万元；2014年3月2日前支付11万元，余下7万元向银行申请抵押贷款。房屋附件一即房屋平面图中显示武陵城.奥特莱斯商业广场共有468个商铺，123号商铺北临通道，西临122号商铺，东面与通道相临。合同签订当日，原告支付购房款11万元。2014年11月17日，原告致电被告时得知，其所购买的商铺位置发生了改变，由123号变更为279号。被告要求原告变更合同内容。之后，原、被告就商铺位置改变之事进行了多次协商，均未能达成一致意见。另查明：原告购买商铺后，被告对该武陵城.奥特莱斯商业广场的平面布局进行了调整，布局调整后的武陵城.奥特莱斯商业广场共有480个商铺。被告未提供证据证明涉案商业广场规划的变更经过了规划部门批准。原告所购商铺位于湖天开发区锦园南路湖天一色20栋负一层，所有权人为怀化市东方红有限责任公司。怀化市东方红有限责任公司委托被告销售该商铺。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证复印件、被告企业注册登记资料、机构代码证各一份，证实原、被告诉讼主体资格适格；2、商品房买卖合同、收据、被告广告单各一份，证实原告向被告购买了“武陵城.奥特莱斯”123号商铺及交购房款11万元；3、房屋产权情况及设计图各一份，证明原告所购商铺位于湖天开发区锦园南路湖天一色20栋��一层及所有权人为怀化市东方红有限责任公司；4、图纸平面图二份，证明“武陵城.奥特莱斯”布局及原告所购商铺调整前后情况；5、电话录音一份，证明原、被告就商铺位置变更进行协商的情况；6、房屋代理销售委托书一份，证明原告所购商铺系怀化市东方红有限责任公司委托被告销售；7、庭审笔录一份，证实本案的其他事实。对于原告提交商用房月还款计划表，与本案无关联，本院不予采信；关于原告提交的《关于武陵城.奥特莱斯情况说明》，该说明系复印件，无原件核对，被告对此也不予认可，故本院不予采信；本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应诚实全面履行。商铺的位置对商品房买卖合同的订立以及商铺价格的确定有重大影响，原告依约履行了支付价款的义务，被告应按合同约定的位置向原告履行交付商铺的义务。该合同附件一房屋平面图中对商场布局及原告所购123号商铺的位置做了明确标示。现被告在履行期限届满前，未经原告同意擅自变更商场布局及123号商铺的位置，导致原告购买案涉商铺的目的不能实现，被告的行为构成根本违约，故原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告的购房款及承担赔偿损失的违约责任，从房款交付之日即2014年3月2日至2015年4月2日按照中国人民银行2012年7月6日公布的一年至三年贷款年利率6.15%向原告支付未付房款11万元的利息损失7328.75元。因双方未在合同中约定擅自变更商铺位置的违约金，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称根据《商品房销售管理办法》，原告在知道商铺被规划变更后15日未作出书面的答复，应该视同接受，不能因此解除合同，因《商品房销售管理办法》系部门规章，不能作为裁判依据，且该管理办法第二十四条规定的买受人视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更的前提条件是，商品房规划的变更必须经规划部门批准、设计单位同意、房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，而被告未提供证据证明上述内容。据此，被告的辩解无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告罗小红与被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司于2014年3月2日签订的《商铺买卖合同》；二、被告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告罗小红返还购房款11万元并支付违约利息损失7328.75元；三、��回原告罗小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4771元，由原告罗小红承担1431元，由湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司承担3340元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 王 黎人民陪审员 朱达和人民陪审员 陈新兰二〇一五年四月二日代理书记员 曾建波附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法���保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行地情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 微信公众号“”