（2015）洪民三终字第17号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-05-06
案件名称
王小毛与陈爱华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王小毛,陈爱华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民三终字第17号上诉人（原审原告）：王小毛，男，汉族。被上诉人（原审被告）：陈爱华，男，汉族。委托代理人：付华迅，江西洪城律师事务所律师。上诉人王小毛因与被上诉人陈爱华房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2014）湖民三初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王小毛及被上诉人陈爱华的委托代理人付华迅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年12月陈爱华购买了座落于南昌市青山湖区师大南路54号7栋2单元102室房屋一套，房屋性质为住宅。2014年4月14日陈爱华（甲方）在该房屋中与王小毛（乙方）签订了一份房屋租赁合同，合同约定：甲方将座落在南昌市青山湖区师大南路54号7栋2单元第一层店面租赁给乙方，每月租金3000元，于每月14日前支付；甲方一次性缴纳信誉保证金1万元，押金不代替租金，如违反合同条款，甲方有权收回房屋押金不予退还，合同期满，押金退还乙方；租赁期限从2014年4月14日起至2017年4月13日止。王小毛与陈爱华均在合同上签名。当即王小毛向陈爱华支付了1万元押金。陈爱华在房屋租赁合同中备注“押金已收”。此后，王小毛一直使用此房屋进行水果业务的经营，并陆续支付了三个月的房租共计9000元。2014年7月16日王小毛以被告陈爱华违法出租赁房屋为由诉至一审法院，并于2014年7月下旬搬离了承租的房屋。一审法院在2014年10月15日庭审中告知王小毛在七日内可以补充提供证明租赁合同无效的证据，但王小毛一直没有提供。在审理过程中，王小毛明确表示不同意以合同有效或可撤销为由主张返还押金的权利。一审法院认为：王小毛与陈爱华在签订房屋租赁合同系在房屋的现场进行签订的，王小毛对此房屋的结构性质应是充分了解的，此房屋租赁合同应认定为当事人真实意思表示，此协议没有违反国家法律强制性的规定，合同合法、有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。合同违反法律的效力性强制性规定时，该合同无效；《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。此条款系管理性的强制性规定，相关的行政机关有权对被告陈爱华的行为采取相应的行政管理行为，但此条款没有明确表述业主将住宅改为经营性用房的行为一定是无效的民事行为，此条款不是效力性的强制性规定。王小毛辩称房屋租赁合同无效证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王小毛诉讼请求。本案受理费275元，由原告王小毛负担。王小毛不服原审判决，向本院提起上诉称：本案诉争房屋系住宅，陈爱华将其作为店面出租给上诉人非法，本案诉争的房租租赁合同无效。请求二审法院：1、依法判决陈爱华向上诉人退回1万元押金；2、本案诉讼费用由陈爱华承担。陈爱华答辩称：本案诉争房屋租赁合同合法有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明：2014年4月14日，陈爱华与王小毛签订的房屋租赁合同第5条约定“签订合同后乙方（王小毛）一次性缴纳信誉保证金壹万元整，押金不能取代租金，依法不得进行转让或转租，如违背本合同条款，甲方（陈爱华）有权收回房屋押金不予退还，合同期满，押金退还乙方。”陈爱华在二审中自称，本案诉争房屋于2014年9月28日左右另行出租。本院查明其他事实与一审法院相同。本院认为：陈爱华与王小毛于2014年4月14日签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，没有违反国家法律强制性的规定，合法有效。王小毛于2014年7月下旬单方解除合同违约，应承担相应的违约责任，在本案中即应承担本案诉争房屋2014年7月14日至2014年9月27日的租金，对此，本院参照月租金3000元，酌定为7600元（76日×3000元÷30日）。对于王小毛已缴纳的1万元押金，扣除7600元后，陈爱华应予退还王小毛2400元。综上，对王小毛的上诉请求，本院部分予以支持；一审法院对本案押金全部不予退还不当，本院予以调整。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南昌市青山湖区人民法院（2014）湖民三初字第206号民事判决；二、陈爱华于本判决生效之日起十日内退还王小毛2400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费550元（王小毛预缴），由王小毛承担400元，陈爱华承担150元。本判决为终审判决。审 判 长 曹成云审 判 员 吴建平代理审判员 曹 渊二〇一五年四月二日书 记 员 邓 晖 关注微信公众号“”