（2015）呼民终字第106号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-26
案件名称
孙黎、苏亮、康立成与呼伦贝尔市佳信物业服务有限公司、呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司、王海东物权保护纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼伦贝尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙黎,苏亮,康立成,王海东,呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司,呼伦贝尔市佳信物业服务有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民终字第106号上诉人（原审被告）孙黎，男，汉族，某铁路公安分处职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。上诉人（原审被告）苏亮，男，汉族，个体司机，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。上诉人（原审被告）康立成，男，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。以上三位上诉人共同委托代理人韩俊，内蒙古海拉尔区司法局向华街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）王海东，男，汉族，齐齐哈尔客运段某车队职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托代理人范婧，内蒙古环通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人杨晓晨，董事长。委托代理人王春丽，内蒙古博园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）呼伦贝尔市佳信物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人慕杰，总经理。上诉人孙黎、苏亮、康立成因与被上诉人王海东、呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）、呼伦贝尔市佳信物业服务有限公司（以下简称物业公司）物权保护纠纷一案，不服呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2014）海民初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人孙黎、苏亮、康立成的委托代理人韩俊，被上诉人王海东的委托代理人范婧，被上诉人广厦公司的委托代理人王春丽到庭参加诉讼。被上诉人物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告王海东系内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区某房屋业主，被告孙黎、苏亮、康立成系原告王海东楼下邻居，分别居住在302、402、502室，该三名被告于2006年在其住宅楼楼顶对应原告王海东602室房屋的位置各安装了一组太阳能热水器，三组热水器呈一字型排列。此后，原告王海东家出现屋顶漏水情况，为此原告王海东找到开发商和物业公司进行解决。2007年6月19日，在广源小区物业办公室，由开发商广厦公司的欧丰海、佳信物业公司主任李斌组织，原告王海东父亲、被告孙黎、苏亮、康立成参加，就原告王海东家漏水一事进行了协商，并签订一份协议书，其内容为：“一、由302、402、502业主移开架设在602室房顶上端三组太阳能，重新加固太阳能底座。用彩钢铁皮做溢水槽，防止因太阳能溢水造成602室漏水，并对此次602室因漏水造成的损失开发商、物业支付500元维修费（维修后再漏水欧总表示与太阳能无关）。二、由物业通知有关人员对602室房顶用彩钢铁皮做防水维修。加固太阳能底座，防止再次漏水，所产生费用由开发商、物业负责。三、通过维修后，602室如发生再漏水，开发商、物业全权负责并包赔因漏水造成的一切损失。四、本协议各方签字后生效，发生纠纷可求助当地法院解决。”协议签订后，开发商和物业公司对楼顶进行了相应维修，并向原告王海东支付了500元室内维修费用。2011年原告王海东家中再次出现屋顶漏水情况，原告王海东报修后开发商派人对602室屋面漏水进行了检查和维修，负责维修人员于2011年8月21日向呼伦贝尔市质量监督站出具了一份《关于对广源小区1﹟楼1单元602室屋面漏水维修解决方案的报告》，报告内容为：“按呼伦贝尔市质量监督站领导指示，我对602业主屋面漏水进行了检查和维修，对原铁皮瓦进行了拆除，拆除时发现有三组太阳能热水器安装在同一位置上，旁边有破碎太阳能玻璃管一堆，大约有150㎏散玻璃碎片堆放在太阳能热水器下部，原屋面设计为非承重体屋面，屋面被三组太阳能热水器及玻璃碎片压迫（三组太阳能系302、402、502业主所有），致使屋面下的木楞严重变形，下沉12㎝屋面铁皮形成倒反水，多年来加之太阳能热水器爆管跑水、雨水、溶化的冰、雪水，造成602室屋面漏水，给602室业主的生活带来很大的困扰，发现问题后维修人员立即上报市质量监督站王泽民主任，王主任及时到现场进行查看。现已经重新加固更换檩条、望板并加强防水一道，且重新更换原铁皮瓦，现换成0.45㎜厚屋面铁瓦，维修已完成，上报质量监督站有关领导等待验收。现屋面已修复，仍为非承重体屋面，维修后不能安装太阳能热水器，如安装将仍然不能保证屋面防水质量，为此严禁将太阳能热水器安装此顶层。如果仍然安装太阳能热水器造成屋面漏水我将不再对屋面铁皮瓦的质量负责维修。”在该报告上有参加维修人员、佳信物业公司负责人和质量监督站人员签字。在此次维修中，维修人员将三组太阳能热水器拆除，但几日后被告孙黎、苏亮、康立成又将其重新安装在楼顶，位置虽有挪动但仍在原告王海东家上方。原告王海东于2013年6月10日诉至该院，请求判令被告孙黎、苏亮、康立成将三组太阳能热水器拆除，恢复屋顶平整，拆除原告王海东家卫生间通风口三组太阳能热水器的管道。本案审理中，被告孙黎、苏亮、康立成申请追加广厦公司和物业公司参加诉讼，并要求由其承担责任。原告王海东明确其请求为要求被告孙黎、苏亮、康立成将三组太阳能热水器拆除，恢复屋顶平整，拆除原告王海东家卫生间通风口三组太阳能热水器的管道。不要求被告广厦公司和物业公司承担责任。被告孙黎、苏亮、康立成对其安装的太阳能热水器存在爆管漏水的事实予以认可，但认为原告王海东家漏水系房屋建筑材料和设计不符合国家标准所致，不同意原告王海东的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于共有部分。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被告孙黎、苏亮、康立成在楼顶安装太阳能热水器的行为属于对共有物的使用，而且在楼顶安装太阳能热水器形成对某一空间的占有，事实上就成了个人专有，改变了楼顶共有物的性质，因此占用楼顶空间应与其他共有人协商一致，该三名被告在2011年热水器被拆除后又自行安装，系擅自占用业主共有部分的行为。同时，所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。本案原告王海东所在的住宅楼没有设计出安装太阳能热水器的空间，在楼顶安装热水器意味着改变建筑物部分结构的最初设计建筑功能，侵犯其他业主的正当权益。安装时要破坏楼顶的防水层，安装后也会因热水器自身重力和风力的作用，给楼顶防水层和承重结构造成不间断的损害，并且由于没有固定安装设施，存在其他安全隐患。没有专用排风管道，亦影响共用排风管道的正常通风。所以，在未建有安装空间的楼顶安装热水器，会给楼顶所有者、尤其是顶层住户以及第三者带来可以预见到的危害。本案被告孙黎、苏亮、康立成认可其安装的太阳能热水器存在爆管漏水的事实，根据维修人员的维修报告内容，被告孙黎、苏亮、康立成在不符合条件的屋顶安装太阳能热水器，对楼顶安全造成了影响，并造成原告王海东家漏水，因此，被告孙黎、苏亮、康立成在楼顶安装太阳能热水器的行为影响到了建筑物内包括原告王海东在内的其他共有人的利益，特别是造成了对原告王海东的直接侵害，构成侵权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此原告王海东要求被告孙黎、苏亮、康立成拆除安装在其房屋上方的太阳能热水器和相关管道，符合法律规定，应予支持。拆除热水器同时，必将对屋面造成损害，影响防水和排水等，因此原告王海东要求恢复屋面平整亦属合理请求。被告孙黎、苏亮、康立成辩称原告王海东挪动其热水器的事实并无证据证实，不予认定，其主张原告王海东家漏水系房屋建筑材料和设计不符合国家标准所致，无证据支持，其抗辩理由不成立，其主张被告广厦公司和佳信物业公司应在本案中承担责任，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第七十条、第七十二条第一款、第八十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：被告孙黎、苏亮、康立成将其各自安装于海拉尔区广厦慧源综合楼1号楼楼顶的太阳能热水器及相关管道拆除，并恢复屋面平整，此项于本判决生效后十日内执行。案件受理费100元，由被告孙黎、苏亮、康立成负担。上诉人孙黎、苏亮、康立成共同上诉称，本案原审法院认定事不清，无事实依据。被上诉人王海东主体列置错误，本案上诉人孙黎、苏亮、康立成与开发商及物业公司协商达成一致后，经开发商及物业公司同意在被上诉人王海东屋顶安装热水器，恢复原状的请求不成立。热水器安装在被上诉人王海东楼顶，被上诉人王海东与开发商及物业公司达成协议，如出现漏水等情况由开发商及物业公司承担后果，故本案被上诉人王海东起诉三位上诉人属主体列置错误。2012年被上诉人王海东将上诉人孙黎、苏亮、康立成已经安装好的热水器挪动，其自行挪动热水器未经上诉人孙黎、苏亮、康立成同意，把固定支架也拆除了，其后果应由本案被上诉人王海东自行承担，故恢复原状之诉不成立。2007年6月19日，在广源小区（其实是广厦慧源综合楼）物业办公室，广厦公司经理欧丰海及物业公司主任李文武共同组织1号楼1单元302、402、502、602的业主，对1号楼1单元602室内漏水一事进行协商，并就602室漏水一事达成协议，协议书第二项为“由物业通知有关人员对602室屋顶用彩钢铁皮做防水维修，加固太阳能底座，防止再次漏水，所产生费用由广厦公司及佳信物业管理有限公司负责。”第三项为“维修后602主如发生再漏水，由广厦公司及佳信物业管理有限公司全权负责并包赔因漏水造成的一切损失。”因此被上诉人广厦公司及物业公司应为本案被告，依法承担责任。不同意拆除热水器，因为被上诉人王海东房屋漏水是因为房屋建筑材料和设计不符合国家标准导致的，应当被上诉人广厦公司及物业公司承担，庭审中上诉人孙黎、苏亮、康立成已向法院提交了书面证据一份，该证据非常明确记载着出现漏水情况。因此，请二审人民法院依法查清事实撤销原审判决并重新做出裁决，一、二审的诉讼费由被上诉人王海东、广厦公司、物业公司承担。上诉人孙黎、苏亮、康立成当庭补充，第一，原审法院定案案由为物权保护纠纷，被上诉人王海东并非单元楼上屋面的所有权人，故该案由不成立。第二，2007年6月20日六方达成的协议书依法有效并予以确实履行，该协议书未经协商或法定解除，依据合同相对性原则被上诉人广厦公司、物业公司应为被上诉人王海东602室漏水负全部法律责任。被上诉人王海东答辩称，被上诉人王海东在原审诉讼中以上诉人孙黎、苏亮、康立成为被告主体列置无误。本案中，上诉人孙黎、苏亮、康立成因擅自占用业主共同共有的楼顶安装太阳能热水器，并给位于楼顶的被上诉人王海东的房屋造成了严重的损害，侵害了被上诉人王海东的合法权益。被上诉人王海东基于对涉案房屋的所有权将上诉人孙黎、苏亮、康立成诉至法院，请求上诉人孙黎、苏亮、康立成停止对被上诉人王海东所有的房屋进行侵害，并排除妨碍。因上诉人孙黎、苏亮、康立成实施了侵权行为，作为侵权主体在本案中应为被告。2007年6月19日几方签订的维修协议中，仅对维修事项予以说明，而且当时三组太阳能热水器是安装在被上诉人王海东家的客厅位置的。2011年在呼伦贝尔市质量监督站的协调下，物业公司及专业维修人员已经将受损屋顶进行了维修，并将三组太阳能热水器全部拆除，并且明确说明该屋顶为非承重屋面，严禁将太阳能热水器安装此顶层。同时物业也下发通知，小区住宅楼顶严禁安装太阳能热水器。但上诉人孙黎、苏亮、康立成对此根本不予理会，在没有经过任何共有人及物业的同意将三组太阳能热水器再次安装在被上诉人王海东家书房屋面上，造成屋面变形，太阳能热水器管跑水、雨水、融化的冰、雪水造成被上诉人王海东家中屋顶及墙面大面积渗水。所以本案所涉及的侵权行为与几方协议无关。涉案的房屋屋面斜度非常小，近乎于平面，屋面下没有加固的水泥桩用以支撑太阳能热水器，楼房设计中也没有太阳能热水器管道通道，与现有安装太阳能热水器的楼房屋顶及预留的太阳能热水器管道专用通道相比，从客观展示就可以看出，该楼房在设计之初就没有安装太阳能热水器的功能，但上诉人孙黎、苏亮、康立成无视此客观情况，为了自己的方便，不惜损害他人利益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条可知，业主可以合理使用屋顶等共有部分，但不得损害他人的合法权益。上诉人孙黎、苏亮、康立成的行为已经严重损害了被上诉人王海东的合法权益，故被上诉人王海东将上诉人孙黎、苏亮、康立成诉至法院。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，望二审法院依法驳回上诉人孙黎、苏亮、康立成的各项诉讼请求。被上诉人广厦公司答辩称，上诉人孙黎、苏亮、康立成的上诉请求及所依据的事实和理由均同一审期间的抗辩理由相一致，没有任何改变。因此上诉人孙黎、苏亮、康立成的上诉请求及事实和理由没有针对一审民事判决书中的经审理查明的事实和本院认为的内容以及判决结果来阐述。一审法院在民事判决书中已经针对上诉人孙黎、苏亮、康立成在一审阶段的抗辩理由做出了否认的判决结果，并且在事实认定和法律适用上均进行了详细论述，遵循了“以事实为根据，以法律为准绳”的办案原则，故被上诉人广厦公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人物业公司未作答辩。本院二审期间，上诉人孙黎、苏亮、康立成、被上诉人梁志刚以及被上诉人田俊艳、王伟成均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及一、二审查明的事实，本案的争议焦点为：涉案的太阳能设施是否应当拆除？被上诉人广厦公司及物业公司是否应当承担责任？被上诉人王海东所有房屋所在的楼宇的屋顶使用权及管道使用权归全体业主所有，因楼顶空间关系到建筑物的防雨、寿命及安全等因素，关系全体业主的利益，上诉人孙黎、苏亮、康立成安装太阳能热水器应当事先征得业主的同意。上诉人孙黎、苏亮、康立成主张已经征得业主的同意，但并未提供有效证据证实，因此上诉人孙黎、苏亮、康立成在楼顶安装太阳能热水器的行为属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的“擅自占用”的行为。同时，结合各方当事人的陈述及书面证据可以认定，涉案房屋安装太阳能热水器已经对被上诉人王海东的房屋造成了损害，也影响到了其他业主的利益，并且存在安全隐患，被上诉人王海东作为该建筑物的共有人，对上诉人孙黎、苏亮、康立成擅自占用楼顶共有部分安装太阳能热水器的行为请求排除妨害、恢复原状，本院予以支持。被上诉人广厦公司及物业公司并不是涉案太阳能热水器的所有人，上诉人孙黎、苏亮、康立成也未提供有效的证据和法律依据，对上诉人孙黎、苏亮、康立成主张应由被上诉人广厦公司及物业公司承担责任的请求，本院不予支持。综上，上诉人孙黎、苏亮、康立成未能就其上诉主张提供充分有效证据予以佐证，其上诉请求本院不予维护，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人孙黎、苏亮、康立成各负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 于怀勇审 判 员 张静超代理审判员 阿 润二〇一五年四月二日书 记 员 陈 蕾附：本案判决所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”