（2015）船民二初字第33号
裁判日期: 2015-04-19
公开日期: 2016-01-06
案件名称
王一童与沙国庆、马瑞雪、米亚玲合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林市船营区人民法院
所属地区
吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王一童,沙国庆,马瑞雪,米亚玲
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二十五条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2015）船民二初字第33号原告：王一童，女，汉族，申西北商务服务有限责任公司经理，住吉林市船营区。委托代理人：陈洪亮，律师。被告：沙国庆，男，回族，个体工商户，住吉林市船营区。被告：马瑞雪，女，回族，个体工商户，住吉林市船营区。上列两名被告的委托代理人：张继存，男，汉族，吉林市鑫星法律服务所法律工作者，住吉林市船营区。被告：米亚玲，女，回族，无职业，住吉林市船营区。原告王一童与被告沙国庆、马瑞雪、米亚玲合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王一童及其委托代理人陈洪亮、被告沙国庆、马瑞雪、米亚玲及被告沙国庆、马瑞雪的委托代理人张继存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王一童诉称：2014年8月，被告沙国庆、马瑞雪、米亚玲（沙国庆与马瑞雪系夫妻关系、米亚玲与沙国庆系母子关系）以出租厚德广厦A6-2、A6-3号网点为由，与原告协商《门面转让协议》，约定原告以26.5万元租用此两个网点。原告先支付给被告沙国庆2万元定金，约定签《门面转让协议》后支付余下的24万元，签协议当天，被告三人和原告都在场，都同意《门面转让协议》内容，原告和沙国庆签完后，并交付了剩余的24.5万元租金，米亚玲假意有事外出，说回来后签，但米亚玲回来后要求原告交10万元装修押金，否则不同意签合同，至此，协议未成立，但原告已交付被告26.5万元，被告构成不当得利，应连带返还原告26.5万元。但被告至今不予返还。故请求法院判令：1、三名被告连带返还原告门面转让款26.5万元；2、三名被告支付自2014年8月27日起至至今的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；3、诉讼费由被告承担。被告沙国庆、马瑞雪辩称：首先，2013年5月27日，米亚玲与马瑞雪签订了《商业网点房屋租赁合同》，按照双方之间的合同约定：米亚玲将位于厚德广厦A6-2、A6-3号网点门市房出租给马瑞雪经营使用，租期为2013年5月28日起至2017年5月27日止，租赁期限4年。同时双方约定，不得对租赁房屋进行私自转租。米亚玲和马瑞雪进行了签字。事实上，房屋是沙国庆与马瑞雪夫妻共同租赁，欲开饭店。原告诉状中陈述的：2014年8月27日，沙国庆与王一童签订《门面转让协议》，签合同时，征得了米亚玲同意，转租事实是客观存在的。由于门市房房主是米亚玲，作为次承租人的王一童要求见到房主米亚玲是无可厚非的事情，在征得了米亚玲同意后，米亚玲因有其他事情离开也是正常的，因为《门面转让协议》的权利与义务关系是沙国庆与王一童协商确定，房屋租金如何交纳也与米亚玲无关，所以，《门面转让协议》的转租是在米亚玲同意的情况下签订的，如何办理房屋转让是沙国庆与王一童协商的事情。至于，起诉状中称：米亚玲说10分钟后回来签字，后来要求王一童交付10万元装修押金，否则不同意签订合同的事情不存在。因为《门面转让协议》的签订人是沙国庆与王一童，米亚玲不是《门面转让协议》的合同相对人，对于租金、押金具体合同的内容，与米亚玲没有任何关系，其不可能也没有必要决定房屋租金及押金的问题，米亚玲仅仅是同意转租，不参与具体问题的协商。王一童陈述《门面转让协议》不成立的法律观点是错误的。《门面转让协议》实质而言就是一份房屋转租合同，其中带有部分饭店物品转让的问题。而对于房屋转租合同的《门面转让协议》也是租赁合同的一种形式。按照《中华人民共和国合同法》相关规定，房屋转租合同从法律上讲是诺成性合同，本案中的《门面转让协议》自沙国庆与王一童签字后，合同立即成立并生效，更何况房屋钥匙已经交付给王一童，王一童在签订合同领取钥匙后，不存在《门面转让协议》不成立的法律问题。原告起诉状中陈述：米亚玲不签订合同，至此《门面转让协议》不成立，被告取得的租金构成不当得利。此种论述，不符合法律规定，此种转租合同需要房主同意，房主同意不是非得签字代表同意，可以是口头同意，同时米亚玲在沙国庆与王一童订立《门面转让协议》时，明确表示过同意。在法律上讲，这种同意转租的认可，也可以事后由房主追认。同时，《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定：“出租人知道或者应该知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为同意转租。”国家法律的规定是鼓励交易，保证房屋转租合同的履行，只要房主米亚玲不提出异议，从法律意义上讲，就视为同意转租。所以，无论于情、于理、于法，王一童以米亚玲不签字，《门面转让协议》不成立，要求返还房屋租金的诉讼主张，不符合国家法律规定，应依法驳回其诉讼请求。被告米亚玲的答辩意见与沙国庆、马瑞雪的答辩意见相同。庭审中，为证明自己的主张，原告王一童向本院提供如下证据：1、《门面转让协议》一份，证明：原告欲租赁位于厚德广厦A6-2、A6-3的网点，和沙国庆在协议上签字，米亚玲恶意提出需再交10万元装修押金，否则不同意出租给原告，最终米亚玲没有在协议上签字，该协议未成立、未生效；2、协议一份，证明：2014年8月27日上午，原告交付给被告沙国庆、马瑞雪2万元房租款；3、收条一份；证明：2014年8月27日下午，原告支付剩余24.5万元的房租款，总共支付给被告26.5万元；4、银行卡客户交易查询单一份，证明：2014年8月27日，原告取现2万元、24.5万元，用于支付房屋租金；5、录音光盘一张，证明：米亚玲在原告交齐全部房租之前同意租赁，但原告交付26.5万元之后，便要求原告再交付10万元装修押金，否则不同意租给原告，最终没有在协议上签字；6、公民户籍信息一份，证明：米亚玲是沙国庆的母亲，米亚玲和沙国庆是一家人，米亚玲和沙国庆不存在实际上的租赁关系，沙国庆与原告对租房事宜是对其母亲的代理行为；7、证人孙海燕出庭证实：王一童要在中东附近租房子，让我先去看看有没有空的房子，然后我看到沙国庆要出租房子，我先去看了房子，之后我跟王一童说了一下房屋面积和位置，王一童同意看房子。2014年8月份左右，我和王一童与沙国庆见面，我们问沙国庆是否是房主，沙国庆说不是，在谈价格之后，我们要看房屋租赁合同，沙国庆说找不到了，我们又要见房主，后来房主来了，双方见的面，房主也没说什么就走了。之后我们又和沙国庆见过面，我们要把房屋改动，沙国庆说得问问房主，房主又来了，王一童说了一下改动的意见，米亚玲同意，用的是米亚玲介绍的装修师傅，我们和装修师傅谈了改动意见。之后沙国庆打电话说要出门，如果兑的话就交钱，当时王一童去了，但没带这么多钱，我们要看房产证明及沙国庆和米亚玲的房屋租赁合同，我们问过多次，沙国庆说这个房费支付到何时，沙国庆也记不清楚了。当天在一楼我们支付了2万元现金给沙国庆，沙国庆给王一童出了一个收条，之后沙国庆说要走，要把这个事定一下，王一童说要看这个房子是否是米亚玲的。之后沙国庆又给我们打电话，当时米亚玲确实带了一个东西，证明房主是米亚玲，东西我没有细看，米亚玲当时要走，让我们先给钱。之后我和王一童、沙国庆一起到中东下面的建行，王一童取了24.5万元现金交给沙国庆，米亚玲要10万元装修押金，王一童说你们之前没有要押金，她承受不了，米亚玲没有在合同上签字，情况就是这样的。上述证据，经被告沙国庆、马瑞雪质证：对证据1的真实性未提出异议，但认为不能证明原告所要证明的问题。（1）不能证明米亚玲恶意要10万元房屋装修押金的事实；（2）表面是门面转让协议，实际是房屋转租合同，附加了一个条件，将门市房内部的饭店用品一并转让，该门面转让协议自沙国庆和王一童签字后即生效；（3）合同第7条虽然约定自双方签字后生效，但合同的内容、性质决定了该门面转让协议是房屋转租合同，合同中权利义务关系由沙国庆、王一童进行约定，要约和承诺的过程由沙国庆和王一童协商，房主（丙方）米亚玲同意即可，不是必须签字才生效，况且国家法律对房屋转租有明确规定，即米亚玲对房屋转租同意即可，而且米亚玲在房屋转租6个月内没有提出口头和书面异议，根据法律规定超出6个月未提异议，视为同意。对证据2—4未提出异议。对证据5提出异议，录音中说10万元押金的事是王一童说的，没有一句是米亚玲说10万元装修押金的事，是王一童自己说的。对证据6的真实性未提出异议，但认为不能证明米亚玲与沙国庆恶意串通及沙国庆是米亚玲的代理人，户籍信息只能证明亲属关系，不能证明沙国庆是米亚玲的代理人。对证据7提出异议，认为证人证实签合同时米亚玲在场，这个事实不对，谈的时候，王一童要见房东，把房东找来见的面。经被告米亚玲质证：对证据1—6的质证意见同沙国庆、马瑞雪；对证据7提出异议，认为没有要10万元装修押金，证人是王一童的表姐。被告沙国庆、马瑞雪向本院提供如下证据：1、2013年5月27日《商业网点房屋租赁合同》一份，证明：（1）本案诉争房屋在转租给王一童之前，房主将房屋出租给马瑞雪，租期四年，每年租金16万元；（2）合同中约定，房屋租赁期间，马瑞雪不得私自转租；（3）在租赁期间，马瑞雪对房屋进行装璜装修，但不得擅自改变房屋的结构和附属设施；2、《门面转让协议》一份，证明：（1）《门面转让协议》实际是房屋转租合同，并附加了条件即房屋内部的饭店用品一并转让；（2）《门面转让协议》按照国家法律规定自双方当事人签字后即成立并生效；（3）签订《门面转让协议》房主米亚玲是同意的，不像原告陈述的签订合同时米亚玲同意，但后期反悔，米亚玲不仅订立合同时同意，事后也同意，原告主张合同不成立是错误的。上述证据，经原告王一童质证：对证据1的真实性提出异议，认为合同的甲、乙双方米亚玲与马瑞雪是特殊关系，合同可以随时签订，无法确定合同的真实签订时间，是否是为了诉讼，米亚玲和马瑞雪在庭前签订的也是可能的，米亚玲与马瑞雪是否签订该书面合同及每年交付16万元房屋租金，需要提供其他证据予以佐证。对证据2的真实性未提出异议，对证明问题提出异议，认为协议第一条房主（丙方）米亚玲同意甲方将两个网点租赁给原告使用，第7条规定自三方签字之日起生效，丙方米亚玲最终未在协议上签字，米亚玲的意图非常明显，其不同意将两个网点租赁给王一童，根据协议上第7条的约定，协议因丙方未签字，未成立、未生效。经被告米亚玲质证：对证据1、2未提出异议。被告米亚玲向本院提供《商业网点房屋租赁合同》一份（与沙国庆、马瑞雪提供的证据1相同），证明：该租赁合同在沙国庆与王一童协商租房时已给王一童看过。经原告王一童质证，质证意见同沙国庆、马瑞雪提供该份证据时的质证意见。经被告沙国庆、马瑞雪质证，对证据未提出异议。本院对双方提供的证据综合评判如下：原告王一童提供的证据1—4、6，被告沙国庆、马瑞雪、米亚玲对证据的真实性未提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信；证据5，沙国庆、马瑞雪、米亚玲虽提出异议，但谈话内容应是真实的，对证据5的真实性予以采信；证据7，与其他证据间能相互印证，对孙海燕的证言予以采信。被告沙国庆、马瑞雪提供的证据1（与米亚玲提供的证据相同），原告王一童虽提出异议，但未提供相反证据证明自己的质证意见，对证据1予以采信；证据2，王一童对证据的真实性未提出异议，对证据2的真实性予以采信。关于证据所能证明的问题，在本院认为中予以阐述。依据双方当事人的举证、质证及本院对证据的认证，对以下事实予以确认：沙国庆与马瑞雪系夫妻关系，米亚玲与沙国庆系母子关系。2013年5月27日，米亚玲与马瑞雪签订了《商业网点房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方（米亚玲）将位于厚德广厦A6-2、A6-3号网点门市（面积486平方米）出租给乙方（马瑞雪），租期4年，自2013年5月28日起至2017年5月27日止，租金每年16万元，上打一年租金；租赁期间乙方不得私自转租。同时双方还约定了费用的承担、房屋装修、违约责任等条款。马瑞雪承租后与沙国庆在该房屋经营饭店，二人经营一段时间后欲出兑该饭店，王一童欲承兑，在征得房主米亚玲同意后，双方于2014年8月27日上午签订协议书一份。协议约定：厚德广厦A6-2、A6-3号现有饭店出兑，出兑方（甲方）马瑞雪，承兑方（乙方）王一童，现将饭店所有设施及装修以26万元转让给乙方，乙方于2014年8月27日先付甲方2万元，余款于房主出示房屋证明文件并签订合同后付清；2015年5月27日前房费马瑞雪已与房东结清。协议签订后，王一童交付给马瑞雪、沙国庆人民币2万元。同日，沙国庆与王一童签订了《门面转让协议》一份，协议约定：转让方（甲方）沙国庆，顶让方（乙方）王一童，房东（丙方）（此处空白），甲、乙、丙三方经友好协商，就门面转让事宜达成以下协议，一、丙方同意甲方将自己位于厚德广厦A6-2、A6-3号网点的门面转让给乙方使用，建筑面积为486平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，在甲方转让租期期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由乙方与丙方按原合同条款重新签订租赁合同；二、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有门面租赁合同中所规定的条款；三、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；四、甲方在合同签订之日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费人民币26万元，上述费用包括房屋内现所有设备及装修（除墙上壁画及厨房内白钢架）；五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；六、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁门面，丙方按照转让费用标准补偿乙方；七、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。沙国庆在甲方处签名，王一童在乙方处签名。房主米亚玲未在合同上签名。沙国庆与王一童签订合同后，经双方协商，转让费在原基础上增加5，000.00元，王一童交付给沙国庆转让款人民币24.5万元，沙国庆将房屋钥匙及房屋内桌椅等饭店营业设备交与王一童。王一童承兑后，与房主米亚玲就房屋装修押金一事发生争议未果，告诉来院。本院认为：王一童以《门面转让协议》未成立为由要求返还门面转让款26.5万元的诉讼请求，本院不予支持。理由：一、《门面转让协议》已成立。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定“承诺生效时合同成立。”本案，作为房屋承租人及饭店经营者的沙国庆、马瑞雪夫妇欲出兑饭店，发出要约，王一童欲承兑，接受要约，后要约人沙国庆与受要约人王一童签订了《门面转让协议》，即王一童作出了同意要约的意思表示，即承诺，且该承诺已经到达要约人并为要约人接受，故承诺已生效，在承诺生效时合同成立。此外，《门面转让协议》成立后，王一童将转让款交付给沙国庆，王一童接受了房屋钥匙及出兑物品并已实际占有房屋，合同双方均已实际履行了合同义务，故王一童主张合同未成立没有事实及法律依据。二、房主米亚玲未在《门面转让协议》上签字对合同的成立与否不产生影响。《门面转让协议》作为房屋转租关系及饭店物品设备转让关系的相对人均为沙国庆、马瑞雪夫妇和王一童，米亚玲不是合同相对人，无需米亚玲作出意思表示。且从双方签订的含有定金条款协议内容可知，双方均明确转租关系需米亚玲作出同意的意思表示，即在米亚玲同意转租的情况下，双方的意思表示真实。从双方先签订含有定金条款的协议，后签订《门面转让协议》并履行交付的事实，可以认定双方在签订《门面转让协议》时均已知悉米亚玲同意转租，故《门面转让协议》是沙国庆与王一童的真实意思表示且已实际履行，房主米亚玲未在《门面转让协议》上签字对合同的成立不产生影响。三、房主米亚玲未以沙国庆、马瑞雪夫妇将房屋转租给王一童未经其同意为由请求宣告该行为无效，在本案的诉讼中米亚玲始终表示允许沙国庆、马瑞雪转租，应认定米亚玲同意该转租行为，故王一童不能以米亚玲未签字否认《门面转让协议》协议的成立及效力。四、关于房屋装修押金问题，虽然米亚玲提出如王一童改动房屋时需交押金，但据此不能作出米亚玲不同意《门面转让协议》双方当事人转租行为的认定。综上，王一童的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告王一童的诉讼请求。案件受理费5，275.00元由原告王一童负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 付立杰审 判 员 李慧媛人民陪审员 毛 强二〇一五年四月十九日代理书记员 孙翀文 来自：