(2015)二七民二初字第439号
裁判日期: 2015-04-19
公开日期: 2015-05-23
案件名称
李竹青与郑州天基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李竹青,郑州天基物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款,第六十六条;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第六十四条第一款;《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2015)二七民二初字第439号原告李竹青,女,汉族,1959年10月9日出生。被告郑州天基物业管理有限公司。法定代表人毕庆祥,该公司董事长。委托代理人张辉建,河南杰昇律师事务所律师。委托代理人王亚茹,河南杰昇律师事务所实习律师。原告李竹青诉被告郑州天基物业去管理有限公司物业服务合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李竹青、被告郑州天基物业管理有限公司、被告委托代理人张辉建、王亚茹到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告李竹青诉称:被告视其所签《前期物业管理服务协议》为儿戏,从协议签订之日起,不遵守物业服务协议条款的所有内容,还违反《前期物业管理服务协议》第一条第一款10项、第三条第一款第2项之规定,擅自在其物业管理区域内加盖违章建筑,遮挡楼梯口视线,侵占公共场地及消防通道并影响通行,造成二层商铺招商和经营严重受阻。2012年2月10日二层附1-14号的全体业主,联名求助房地产开发商并向被告提出强烈要求。经该房地产开发商帮助,2013年2月初被告自行拆除其违章建筑,但其他要求一项未解决。因违章建筑遮挡通道,原告203.4万元购买的商铺,自交房到被告自行拆除其违章设施两年无法经营使用,二层的楼梯、走廊上垃圾、大小便成堆成片。违章设施拆除后,被告仍然不提供任何物业服务项目,就连最基本的物业服务—卫生都不打扫。原告和其他业主先后多次找被告领导反映都没结果,但又不忍心看着商铺门前脏乱不堪,只好自己打扫并进行无奈的抗议,停交物业费。但不交物业费不行,不从交房之日算起都不行,被告无视协议中与原告的平等关系,作风强势武断,用各种方式制裁原告和其他业主,已达收缴物业费的目的。被告不履行物业服务协议内容,在其严重违约的情况下,强行要求原告履行约定,交纳物业费;并明知故犯在自己服务的物业管理区域内违章加建、改建,侵占公共通道场地,损害他人合法权益的行为,是原告的合法权益严重受损。2013年12月6日,被告在无任何理由并且不告知的情况下,擅自将原告正在营业的两个商铺停电。2014年4月16日在郑州市二七区房产管理局物业管理指导中心责成下被告将两间商铺的电同时送上。停电时间共计4个月10天。被告的违法行为,使商铺签订5年的《房屋租赁合同》终止,造成原告商铺至今无人承租,直接损失21665元,间接损失无数。原告故诉至本院,请求法院判定被告违背及不履行《前期物业管理服务协议》,赔偿原告经济损失10437元;判定被告赔偿因其停电给原告造成的直接损失21665元;判定被告履行《前期物业管理服务协议》,作出违反本协议内容后的书面赔偿承诺,以上共计32138元及被告承担本案诉讼费用。原告提供的证据有:1、求助信;2、发票和收据,房屋所有权证;3、物业费收据;4、房屋租赁合同一份及证明;5、《前期物业管理服务协议》一份;6、转供电协议一份及业主签字;7、被告制裁其他商铺的证明3份。被告辩称:被告未违背及不履行前期物业管理服务协议约定的内容,原告诉请赔偿经计损失10473元,赔偿停电造成的损失21665元,要求被告作出书面赔偿承诺等缺乏事实和法律依据,应当依法予以驳回。事实上,原告几年来长期拖欠物业管理费,且态度恶劣,已严重违反了前期物业管理服务协议约定的内容,造成被告在管理服务中诸多不便,严重影响了物业公司正常经营服务工作。双方之间虽然签订有转供电协议,但被告从未中断对原告商铺用电行为,原告提出被告无故停电行为是不存在的。被告没有提供证据。经庭审质证,被告认为证据1是单方提供,没有得到第三方的认可,也没有得到任何回应,并不排除有伪造的可能,不具有真实性,不能作为证据使用。被告对证据2-6的真实性无异议,被告认为证据2只能证明房屋确属原告所有,但与本案原告诉请损失无关联性;对证据3,从收据上看出,原告缴纳物业管理费无关联性,从2011年1月27日之后,到2014年7月8日之间是中断的,出现了不及时缴纳物业费的行为,已经构成违约,违背了之前所签订的前期物业管理服务协议,尤其自身违约所造成的损失应由原告自己承担;对证据4关联性有异议,房屋租赁合同合同与原告诉请的实际损失无关,并且房屋租金本身就是不可预期的利益,具有商业风险,业主应自行承担此风险,不能将其存在的商业风险转嫁给物业公司承担,且承租房屋开始时,原告就已存在不交物业费,违约的情形,对其证明原告未申请证人出庭作证,证言无效,被告不予质证;对证据5,被告认为与本案无关,不能证明被告物业公司存在违约行为,但根据原告前期提供的证据,可以证明原告在履行此协议中,存在严重违约行为;对证据6,对其关联性有异议,此协议不能证明原告所说的确实存在停电的事实,且停电原因是由物业公司造成的,并且物业公司没有停水停电的权利,也没进行停水停电行为,按常理,不可能出现原告所说的停电长达4个月的事情,这是不符合常理的,物业公司对其停水停电4个月的事情不存在,原告提供的证据也不能证明,业主签字属于单方提供,系证人证言,未出庭作证,被告不予质证;被告对证据7认为均系证人证言,证明所说损失与原告诉请损失不相符,且证人未出庭作证,证明无效,被告不认可。被告未提供证据。根据上述有效证据及当事人的陈述,本院确认以下案件事实:原告购买了郑州兴利房地产开发有限责任公司开发的位于郑州市二七区陇海中路28号隆福国际4号楼2层附7号的房屋,并交纳了该房屋的房款、契税、维修基金等相关费用。2011年1月27日与被告签订《前期物业管理服务协议》,与被告形成物业管理服务关系,交纳物业费10473元,现原告认为被告擅自加盖违章建筑,遮挡楼梯口视线,侵占公共场地及消防通道并影响通行,卫生不打扫,原告缴纳物业费10473元,被告应予赔偿该部分损失,另外,被告无故停电,给其造成损失21665元,对于上述损失,被告应作出书面赔偿承诺,依据上述理由,原告诉至本院。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告提交的证据不能证明被告的行为给其造成了损失,要求被告赔偿经济损失及直接损失,证据不充分,本院不予支持。原告要求被告作出书面赔偿承诺,于法无据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:驳回原告李竹青的诉讼请求。案件受理费603元,由原告李竹青。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份,上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 王 迪人民陪审员 苗富霞人民陪审员 于桂枝二〇一五年四月十九日书 记 员 张静静 更多数据: