（2015）浙温民终字第573号
裁判日期: 2015-04-19
公开日期: 2015-06-03
案件名称
温州市名城建设开发有限公司与郑海曦商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第573号上诉人（原审被告）：郑海曦。委托代理人：陈新敏。委托代理人：赵华航。被上诉人（原审原告）：温州市名城建设开发有限公司。法定代表人：吴晨宇。委托代理人：杨康乐。上诉人郑海曦因与被上诉人温州市名城建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿民初字第1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭，于同年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人郑海曦的委托代理人陈新敏、赵华航、被上诉人温州市名城建设开发有限公司的委托代理人杨康乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，原告开发的坐落于温州市解放南路15号地块“联合广场”商品房项目共有商品房460余套。2000年（应为2011年）10月开始原告开始陆续对外公开销售，并于2003年基本完成集中销售。之后，原告撤销售楼处，将对外公开销售的剩余商品房房源转为内控销售，且欲购该批商品房人员需通过原告法定代表人吴权书同意方可取得购房资格。2004年至2007年，温州市商品房市场价格一直呈上涨趋势。期间，原告以2000年（应为2011年）开始对外销售时制定的价格销售上述内控销售商品房。2004年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的坐落于温州市解除南路的“联合广场”1幢26f室，建筑面积为175.65平方米（竣工建筑面积为175.21平方米），单价为6328元平方米，总价为1111513元（结算价格为1108729元）。2005年3月24日，双方办理了涉案商品房的交付和结算手续。2009年10月19日，中国共产党温州市纪律检查委员会以原告“在2004年1月至2007年7月期间，以2000年10月制定的初始价格销售了该公司开发的28套商品房，其价格明显低于当时的市场价格，给国家造成了资产损失”为由，通过被告公司上级单位党委责成原告向购房户追缴差额款项。2011年8月15日，温州市人民检察院向原告发出《民事督促起诉书》，督促原告采取措施追回差价款。2011年8月26日，原告向被告发出书面通知，要求被告在接到函件之日起15日内补交购房款511664元，若逾期交款需按《商品房买卖合同》第七条承担逾期付款的违约责任。但被告未予答复，亦未补缴款项。2011年11月，原告就购房款补缴纠纷向温州仲裁委员会申请仲裁。2013年12月13日，温州仲裁委员会作出（2012）温仲裁字第942号裁决书，裁定被告支付原告房款差价367438元，并要求被告承担由原告垫付的仲裁费用16778.4元、鉴定费用8000元。2014年3月5日，被告向温州市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。温州市中级人民法院经审理认为仲裁裁决列明的申请人错误，且该错误不能补正，亦不能重新仲裁，属于仲裁的程序违反法定程序的情形。2014年4月21日，温州市中级人民法院作出（2014）浙温民仲撤字第18号裁定书，裁定撤销仲裁裁决。原告遂向原审法院起诉。另查明：一、原告系国有独资企业；二、2012年4月24日，温州房地产联合开发有限公司经核准变更登记为温州市名城建设开发有限公司；三、温州仲裁委员会依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，评估结论显示涉案商品房以2004年8月16日为估价时点的市场价值为1482101元，与原实际交易价格相差367438元。原判认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告主张被告与其于2004年8月16日签订的《商品房买卖合同》损害社会公共利益，属无效合同。该院认为，社会公共利益具有广泛性与群众性，关系到全体社会成员的利益。原告作为国有独资公司，应尽职尽责，对国有资产管理尽到勤勉注意义务。纵观本案，原告于2004年起将部分公开市场销售的商品房转为内控销售，房源信息未对外进行公开透明化，且原告在2004年至2007年间商品房市场价格上涨的情况下，未及时根据市场情况调整其商品房销售价格，仍以2000年（应为2001年）确定的销售价格进行商品房内控销售，致使涉案商品房的销售价格明显低于同期同类商品房的市场价。该院认为，原告于2004年以2000年（应为2001年）制定的销售价格将涉案商品房出售给被告，该行为违反了正常的市场经济交易秩序，明显损害了社会公共利益。故原告与被告于2004年8月16日签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。该院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于涉案房产已转移登记于被告名下，且被告亦入住多年，故实际已返还不能。现原告主张要求被告补缴房款价差，该院予以支持。因温州仲裁委员会已依职权委托浙江经纬房地产评估有限公司对涉案商品房在交易时点的市场价值进行评估，评估结论显示与原实际交易价格相差367438元，该院予以采纳。故被告应支付原告涉案商品房房款价差367438元。另因原告未对国有资产管理尽到勤勉注意义务，以明显低于市场价出售涉案商品房，显属存在过错，而非被告单方过错。故原告要求被告支付房款价差所产生的利息，于法无据，该院不予支持。关于原告要求被告支付鉴定费用。该院认为，鉴定费系原告为维护自身权益所支出的合理费用，且鉴定意见与本案事实认定具有关联性，依法应予支持。结合认定的事实，鉴定费用由被告负担80%较为合理。故原告诉请被告承担鉴定费8000元，该院予以支持。关于仲裁费用，该院认为，温州市中级人民法院虽作出裁定撤销仲裁裁决，但该裁定亦明确撤销系基于仲裁程序错误，非因实体。另经该院查明，仲裁费用非预交当事人承担的部分，由对方当事人径行向预交当事人支付自己承担的仲裁费用，仲裁委不对预交的仲裁费用办理退还手续。鉴于仲裁裁决已经撤销，而原告实际已支出仲裁费用，被告亦未按仲裁结果承担相应费用，故对于原告要求被告承担80%仲裁费用16778.4元的诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四款、第五十八条的规定，判决：一、确认原告温州市名城建设开发有限公司与被告郑海曦于2004年8月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告郑海曦于本判决生效之日起十五日内向原告温州市名城建设开发有限公司支付房款价差367438元；三、被告郑海曦于本判决生效之日起十五日内向原告温州市名城建设开发有限公司支付仲裁费用16778.4元和鉴定费用8000元；四、驳回原告温州市名城建设开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7183元，减半收取3591.5元，由原告温州市名城建设开发有限公司负担591.5元，被告郑海曦负担3000元。一审宣判后，郑海曦不服，向本院提起上诉称，一、一审判决以《商品房买卖合同》损害社会公共利益为由确认合同无效明显错误。1、一审判决所谓的“内控销售”纯属无稽之谈。上诉涉案联合广场项目于2000年10月开始销售，2003年已基本销售完毕，其后只剩下28套尾盘，在此情况下被上诉人撤掉销售处完全合理。本案不存在购房资格必须经法定代表人吴权书同意的问题，买卖合同需法定代表人盖章是任何一家企业合同签订的正常操作流程。2、联合广场项目是被上诉人自筹资金开发的，没有使用财政性资金，也没有享受过任何国家补贴的优惠政策，在销售当时被上诉人也非国有独资企业，有其他社会股东。被上诉人作为市场主体，有权自主决定销售价格。况且开发商进行清盘优惠本身也是惯例。3、一审判决认为被上诉人未能“尽职尽责，对国有资产管理进到勤勉注意义务”，纯属一审法官主观臆断的产物。勤勉义务非公司之义务，而是公司管理人员之义务。况且，被上诉人管理人员处理尾盘未调价的行为无可厚非，完全符合公司自治的原则。二、一审判决依据《浙江经纬房地产评估有限公司评估报告书》的评估结论判决上诉人补交房款错误。没有房屋的成交是以评估价进行的，即使在相同地段，因为开发商不同、产品定位不同、楼层不同、朝向不同，每套房子的价格也都不同。这种鉴定与建筑工程造价鉴定的性质完全不同，在本案中没有任何法律价值。此外，该评估报告书已经超过有效期，一审以此报告的结论要求上诉人补交差价是错上加错。三、一审判决要求上诉人承担仲裁费用和鉴定费用没有事实依据。仲裁裁决已经被温州市中级人民法院撤销，该费用显然不应由上诉人承担，况且撤销的原因是被上诉人自己的过错导致。四、一审判决前后矛盾。一审判决一方面认为尾盘未调价的行为损害了国有独资公司的利益，使国家利益受损，但另一方面却以违反正常的市场经济交易秩序为由认定损害社会公共利益。五、退一步讲，即使《商品房买卖合同》无效，合同被认定无效后的法律后果也不应当由上诉人承担。上诉人作为购房者在本案中没有任何过错，按照一审判决的认定应当是被上诉人在出售房屋过程中应当调价而没有调价，在这样的情况下应当追究被上诉人的责任，但一审法把主要责任归于作为普通购房者的上诉人显然错误。六、一审庭审中，上诉人提出诉讼时效问题，被上诉人主张时效因纪委和检察院的行为而中断，其主张显然没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人温州市名城建设开发有限公司答辩称，一、原审法院认为《商品房买卖合同》损害社会公共利益，属无效合同的认定正确。1、通常房地产开发公司的“内控”销售，是为了利益的最大化，而涉案商品房均由原负责人针对关系户批准后销售，且不是为了利益的最大化。2、通常房地产开发公司的尾盘销售是由于坐落、套型较差，以及回笼资金、项目清算的需要，以略低于市场的价格销售，但涉案商品房是市场价格显著升高的情况下，仍以初始公布的价格销售，是违背市场规律的行为。二、原判采用《浙江经纬房地产评估有限公司评估报告书》正确。评估报告书的有效期是鉴定单位惯常描述，且该报告书是针对历史房价作出的鉴定，有效期并不影响价格。三、仲裁费用、鉴定费用应当由上诉人承担。仲裁和鉴定均是为解决争议发生的费用，选择仲裁是双方《商品房买卖合同》中的约定，虽仲裁裁决被撤销，但解决争议发生费用应根据仲裁裁决承担。四、原审判决表述不存在矛盾，对合同无效的处理符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条对于无效合同返还财产、折价补偿的规定，并不以过错为前提，过错是针对无效合同赔偿损失的责任。五、上诉人的诉讼时效抗辩不能成立。本案是因合同无效，答辩人主张折价补偿，且答辩人在温州纪委发出建议、检察院发出《民事督促起诉书》后，即发函催款，随后及时提起仲裁，仲裁裁决被撤销后，又及时提起诉讼，不存在已逾诉讼时效的问题。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请予驳回上诉，维持判决。二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了如下证据：证据一、被上诉人工商变更登记情况；证据二、被上诉人及温州市联霞建材物资有限公司的公司基本情况；证据一及证据二拟证明签订《商品房买卖合同》时，被上诉人并非国有独资公司；证据三、商品房预售证，拟证明本案所涉的商品房预售证是于2001年10月31日取得；证据四、张红戈的购房合同及发票，拟证明仲裁员张红戈与本案有利害关系。经质证，被上诉人对于上诉人提供的证据真实性、合法性均无异议，但认为原被上诉人法人股东之一的温州市联霞建材物资有限公司系国有控股企业，且该公司于2003年10月27日已经被注销，而上诉人购买涉案商品房期间，被上诉人股权全部属于国有；认为证据四与本案不具有关联性。本院认为，上诉人提供的证据真实、合法，本院对证据一及证据三予以认定，但证据二不能证明待证事实，证据四与本案不具有关联性，本院不予认定。另查明，涉案商品房于2001年10月31日取得商品房预售证。温州市名城建设开发有限公司的投资人之一温州市联霞建材物资有限公司于2003年10月27日被吊销执照。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的除涉案商品房预售时间外的其余事实予以确认。本院认为，关于被上诉人在签订《商品房买卖合同》期间，是否系国有独资企业的问题。经查明，温州市联霞建材物资有限公司已于2003年10月23日被吊销执照，而上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》期间，被上诉人股权全部属于国有。故上诉人认为被上诉人在签订《商品房买卖合同》期间非国有独资企业的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。涉案商品房通过内控销售并以明显低于市场价格交易的事实，可以由被上诉人原审中提供的证据十二“温州市纪委谈话笔录”及《浙江经纬房地产评估有限公司评估报告书》予以证实。关于评估报告书的效力问题，该评估报告书系受温州仲裁委委托对涉案房屋交易时的市场价值作出的评估，报告有效期并不会对评估时点的房屋价值产生影响，故上诉人认为该估价报告书已经过期而不能采用的理由，本院不予支持。涉案房屋转为内控销售后，没有对外销售部门，房源信息不公开，购房需经被上诉人原董事长批准同意后在其内部操作签订合同，此行为将普通的购房者排除在外，违反了公平公开的市场交易秩序，原判据此认为被上诉人将涉案商品房以低于市场价出售给上诉人的行为损害了社会公共利益，并无明显不当。仲裁费用、鉴定费用均是为解决争议发生的费用。仲裁系双方《商品房买卖合同》中的约定，虽仲裁裁决被撤销，但非因被上诉人过错导致。被上诉人已经实际支付仲裁费用，而上诉人未按仲裁裁决承担相应费用，原审判决被上诉人承担鉴定费用及相应仲裁费用并无不当。关于诉讼时效问题，被上诉人在温州市人民检察院发出《民事督促起诉书》后，已经及时发函要求上诉人补交差额购房款。上诉人未予回应后，被上诉人及时提起仲裁，仲裁裁决被撤销后，又及时提起诉讼，所以被上诉人起诉不存在超过诉讼时效的问题。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7183元，由上诉人郑海曦负担。本判决为终审判决。审 判 长 张苗苗审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一五年四月十九日代书 记员 蔡瑞洁 来自