（2015）中中法民一终字第601号
裁判日期: 2015-04-19
公开日期: 2015-06-23
案件名称
中山市大通物业服务有限公司与蓝兴松、陈玉燕物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市大通物业服务有限公司,蓝兴松,陈玉燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十五条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第601号上诉人（原审原告）：中山市大通物业服务有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙玉眉，该公司总经理。委托代理人：王翠琴，该公司法务助理。被上诉人（原审被告）：蓝兴松，男，1979年4月4日出生，畲族，户籍住所地福建省上杭县，现住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：陈玉燕，女，1984年3月27日出生，汉族，户籍所在地广东省茂名市茂港区，现住广东省中山市。上列两被上诉人的委托代理人：崔琼心，广东孚道律师事务所律师。上列两被上诉人的委托代理人：何利民，广东孚道律师事务所实习律师。上诉人中山市大通物业服务有限公司（以下简称大通公司）因与被上诉人蓝兴松、陈玉燕物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法黄民一初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：蓝兴松、陈玉燕为中山市三角镇旭日御华庭×幢×房业主，大通公司为旭日御华庭业主提供物业管理服务。2009年10月4日，蓝兴松签署《业主管理公约》，明确业主权利义务、业主大会和业主管理委员会、违约责任、其他事项、管理费收费标准等，违约责任第二条约定：业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。同日，大通公司（甲方）与蓝兴松（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方对旭日御华庭物业管理服务中权利义务、服务内容、服务质量、物业管理服务费、其他有偿服务费、代收代缴收费服务、保险、广告牌设置及权益、违约责任等进行详尽约定。其中，物业管理服务费约定如下：乙方从发展商通知业主入伙之日起，开始向甲方缴纳管理费。高层电梯建筑面积每月每平方米1.5元收取，每次交纳费用时间为当月10日前，若业主未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额1‰的滞纳金。业主入伙后，首次预缴3个月的物业管理服务费。另，甲方对有线电视、居民用水、用电及排水费的收缴标准按市物价局最新文件规定收取。甲方受有关部门或单位委托，可提供消费、电费、燃气费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费）。前述协议第十条第四款又约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一交纳滞纳金。2009年3月3日，发展商中山市通大房地产有限公司与蓝兴松签订《推迟收楼协议书》，双方一致同意房屋延至2009年5月30日收楼，免除2009年2月28日至2009年5月30日的物业管理费，且双方约定无须再行约定收楼时间。2009年5月31日，蓝兴松以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼。2009年10月5日，蓝兴松向大通公司交付2009年10月6日至2010年1月6日物业管理费350元、梯灯费15元，合计365元。双方确认蓝兴松、陈玉燕居住房屋建筑面积为79.35平方米，每月应缴交物业管理费119.02元，蓝兴松、陈玉燕未交2009年6月至9月、2010年1月至2013年12月物业管理费及梯灯费。双方对物业管理费、梯灯费交付协商未果，大通公司遂于2014年10月9日诉至原审法院，请求判令：1.蓝兴松、陈玉燕向大通公司支付物业管理服务费6189.3元、梯灯费260元；2.蓝兴松、陈玉燕支付自逾期交纳物业管理服务费之日起按欠款总额每日千分之一标准向大通公司支付违约金（暂计至2014年10月10日20695元，应计至实际付清之日止）；3.蓝兴松、陈玉燕负担本案诉讼费。原审法院认为：大通公司对中山市三角镇旭日御华庭小区进行物业管理，蓝兴松、陈玉燕所有的房屋在物业管理范围内，且双方已签订《前期物业管理服务协议》，按照权利义务相对等原则，蓝兴松、陈玉燕应支付物业管理费，并按规定支付梯灯费等。蓝兴松、陈玉燕确认其未缴部分物业管理费及梯灯费等，故大通公司要求蓝兴松、陈玉燕支付物业管理费及梯灯费的诉讼请求有理，原审法院予以支持。大通公司现要求蓝兴松、陈玉燕支付2009年6月至9月、2010年1月至2013年12月的物业管理费及梯灯费，蓝兴松、陈玉燕则提出实际收楼时间为2009年10月4日以及大通公司关于2010年1月至2012年9月物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效等抗辩意见。原审法院认为，《推迟收楼协议书》确定收楼时间为2009年5月30日，蓝兴松、陈玉燕未能证明其与发展商或大通公司再次延迟收楼时间，即使发展商交付房屋确实有质量瑕疵，但蓝兴松仅应向发展商主张权利，不得以此对抗应负缴付物业管理费的义务，故蓝兴松、陈玉燕应自2009年5月31日起交付物业管理费及梯灯费等。《前期物业管理服务协议》约定各月的物业管理服务费于每月10日前交付，即每月物业管理服务费属独立债务，并非同一债务分期履行情形，故各月的物业管理服务费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因大通公司直至2014年10月9日才向法院提起诉讼，且并无证据证明诉讼时效存在中断、中止等情形，故大通公司诉讼请求中2012年9月前的物业管理费已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。双方对梯灯费未约定交付期限，蓝兴松、陈玉燕应缴付2009年6月至9月、2010年1月至2013年12月梯灯费。双方对物业管理费、梯灯费收费标准无异议，故蓝兴松、陈玉燕应向大通公司支付2009年6月至9月、2010年1月至2013年12月梯灯费260元（5元／月×52个月）、2012年10月至2013年12月物业管理费1785.3元（119.02元／月×15个月）。《前期物业管理服务协议》约定“若业主未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额1‰的滞纳金”，但因前述违约金计付方法过分高于造成的损失，故原审法院调整为自欠费之日起按每日万分之八点四计付至清还完毕之日止。双方对梯灯费缴付未约定违约金或违约计付方式，且未订明付款期限等，故蓝兴松、陈玉燕仅须支付迟延付款的利息损失（自2014年10月9日起按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款基准利率计付至清偿完毕之日止）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、蓝兴松、陈玉燕于原审判决生效之日立即向大通公司支付2012年10月至2013年12月物业管理费1785.3元及其逾期付款违约金（自2012年10月11日起以每月拖欠物业管理费金额按每日万分之八点四计付至清偿完毕之日止）；二、蓝兴松、陈玉燕于原审判决生效之日立即向大通公司支付2009年6月至9月、2010年1月至2013年12月梯灯费260元及其迟延付款的利息损失（自2014年10月9日起按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款基准利率计付至清偿完毕之日止）；三、驳回大通公司的其它诉讼请求。案件受理费478元，减半收取239元，诉讼保全费291元，合计530元，大通公司负担214元，蓝兴松、陈玉燕负担316元。上诉人大通公司不服原审判决，向原审法院上诉称：一、原审事实认定错误。双方签订了《前期物业管理服务协议》，在大通公司为蓝兴松、陈玉燕连续不间断提供物业管理服务期间，大通公司对蓝兴松、陈玉燕享有的为一个债权，服务协议中约定蓝兴松、陈玉燕于每月10日前向大通公司交付物业管理费为双方约定对同一债务的分期履行时间进行的约定，分期履行总体构成整体债务，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性，故根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，大通公司主张的债权应从2013年12月11日开始计算诉讼时效。二、原审适用法律错误。服务协议合法有效，双方均应恪守履行，大通公司为履行服务协议约定的义务已付出高额的管理以及物业服务成本，而蓝兴松、陈玉燕几乎未交过物业管理费，故蓝兴松、陈玉燕应按协议约定每日按拖欠金额的1‰计算违约金。原审判决的认定已过时效部分的债权本金总额为4404元，同时又认定双方约定的违约金高于造成的损失，与事实不符，如此认定导致双方权利义务严重失衡。综上，请求二审撤销原审判决，依法改判第一项判决为蓝兴松、陈玉燕向大通公司支付2009年6月至9月、2010年1月至2013年12月物业管理费6189.3元及其逾期付款违约金（自2009年6月11日起以每月拖欠物业管理费金额按每日1‰计付至清偿完毕之日止），并由蓝兴松、陈玉燕承担本案诉讼费。被上诉人蓝兴松、陈玉燕答辩称：一、大通公司的上诉没有事实理由及法律依据，关于《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费不属于同一债务，大通公司主张的债务是由若干债务组成的，故原审的认定符合相关规定。二、大通公司主张违约金按每日千分之一支付明显过高。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。二审期间，双方均没有提交新证据。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，原审法院予以确认。本院另查明：大通公司与蓝兴松签订的《前期物业管理服务协议》还约定，管理费依据市物价局、住宅局最新文件规定收费：高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；商业用房按建筑面积每月每平方米1.8元收取。二审中，大通公司称其曾通过电话催收等方式向蓝兴松、陈玉燕催收过2012年9月前的物业管理费，但未提供相关的证据予以证明，蓝兴松、陈玉燕对此不予确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案的焦点是大通公司主张的2012年9月前的物业管理费是否已经超过诉讼时效，以及双方约定的违约金是否过高。本案中，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，高层电梯住宅及商业用房的物业管理费均是按月收取，业主每次交纳物业管理服务费的时间为当月10日前，若业主未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额1‰的滞纳金。由此可见，每月的物业管理服务费属独立债务，而并非同一债务的分期履行，故大通公司上诉认为涉案物业管理费为一个整体债务分期履行，缺乏依据，本院不予采纳。因此，各月的物业管理服务费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因大通公司直至2014年10月9日才向法院提起诉讼，且其未提供证据证明诉讼时效存在中断、中止等情形，故原审法院认定大通公司诉讼请求的2012年9月前的物业管理费已超过诉讼时效，并无不当。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，根据《前期物业管理服务协议》约定，若业主未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠缴金额1‰的滞纳金。蓝兴松、陈玉燕在原审中认为该约定的违约金过高，请求下调违约金，而大通公司并未举证证明因蓝兴松、陈玉燕逾期交纳物业管理费对其造成损失的具体数额，大通公司虽上诉认为其已付出高额的管理及物业服务成本，但上述成本属于大通公司的正常经营成本，即使蓝兴松、陈玉燕按时交纳物业管理费，大通公司也同样须付出该成本，故上述经营成本不能等同于因蓝兴松、陈玉燕逾期交费而造成的损失，另外，大通公司以原判认定的超过诉讼时效部分的债权作为其损失亦缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，原审判决将涉案违约金调整为自欠费之日起按每日万分之八点四计付至清还完毕之日止，符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人大通公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由上诉人中山市大通物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄岳文审 判 员 官 琳代理审判员 陈爱玲二〇一五年四月十九日书 记 员 钱绮丽 微信公众号“”