（2015）芜中民四终字第00054号

裁判日期: 2015-04-18

公开日期: 2015-07-29

案件名称

黄俊平、徐燕与芜湖宇尚地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省芜湖市中级人民法院

所属地区

安徽省芜湖市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

芜湖宇尚地产有限公司,黄俊平,徐燕

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

安徽省芜湖市中级人民法院民事判决书（2015）芜中民四终字第00054号上诉人（一审被告）：芜湖宇尚地产有限公司，住所地芜湖市鸠江区三环中路汽车部件工业园管委会。法定代表人，周旭洲，该公司董事长。被上诉人（一审原告）：黄俊平，芜湖市重点局工作人员。被上诉人（一审原告）：徐燕，芜湖黄河国际旅行社总经理。上诉人芜湖宇尚地产有限公司（以下简称宇尚公司）与被上诉人黄俊平、徐燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2014年11月25日作出的（2014）鸠民一初字第01187号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，书面审理了本案，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2010年11月28日，黄俊平、徐燕与宇尚公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：宇尚公司将其开发建设的芜湖市东方红郡20#楼2单元904室、建筑面积为96.63平方米的住宅一套出售给黄俊平、徐燕，总价款634268元；第六条约定宇尚公司应当在2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付黄俊平、徐燕使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；第七条约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人。逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第九条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不提供这些文件，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。并按合同第七条支付违约金。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人《交付通知书》中载明的交付日期内到出卖人指定地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续。若买受人未在规定的交付日期内办理房屋交接手续的，则按每月0.83元／平方米向出卖人支付房屋代保管费。2、自出卖人《交付通知书》规定的房屋交接手续期限届满之日起，买受人应当自违约之日起承担房屋毁损、灭失的风险。双方还就其他事项进行了约定。2010年11月24日，黄俊平、徐燕一次性支付了全部房款。2013年1月15日，东方红郡20#、26#、30#楼竣工验收备案，芜湖市住房和城乡建设委员会颁发了芜湖市房地产开发项目竣工验收备案证。2013年1月17日，宇尚公司在芜湖《大江晚报》上刊登了《交付通知书》，载明：东方红郡20#、26#、30#楼定于2013年1月17日进行集中交付，入伙时间、入伙办理地点、入伙需携带的资料等。同时温馨提示：如果购房人委托他人办理入伙，还应持有委托书原件和委托双方身份证原件。2013年1月17日，黄俊平、徐燕到宇尚公司指定地点办理入伙手续，宇尚公司委托的芜湖宇智物业管理公司（以下简称物业公司）告知黄俊平、徐燕需签订《关于延期交付的赔付协议》后方可办理房屋交接。因宇尚公司提供的该协议中载有“本协议履行完毕后，甲乙双方就该套房屋延期交付等事宜均一次性处理完毕，双方就上述事项再无其他任何争议与纠葛”条款，且黄俊平、徐燕查看房屋后发现有质量瑕疵，故黄俊平、徐燕不同意在该协议中签名，宇尚公司便不再交房，双方为此发生争议。2013年1月25日，黄俊平、徐燕等业主向宇尚公司出具拒收函，称小区存在严重合同违约行为和房屋质量问题无法正常收房。2013年10月15日，部分没有签订赔付协议未拿到房屋的业主再次至处宇尚公司要求在不签协议的情况下拿房，负责接待的物业公司经理告知业主物业按开发公司规定的流程办理，拿房必须按程序来，业主不签赔付协议，物业是不发钥匙的，如想协调业主可去开发公司。同日，该部分业主找到被告公司的周副总，提出在不签协议的情况下要求拿房，周副总表示不签协议的话交房手续不完善。在该部分业主坚持要求不签协议只要拿房情况下，周副总表示要向郭总汇报。2013年10月16日，该部分业主在没有签订《关于延期交付的赔付协议》情况下，与物业公司办理了房屋交接手续。黄俊平、徐燕于2013年10月16日没有与宇尚公司办理房屋交接手续。2013年12月26日，黄俊平、徐燕至物业公司借用钥匙一把前去房内查看。此后对该房进行装修。双方至今没有办理房屋交接手续。因黄俊平、徐燕、宇尚公司对逾期交房的时间、原因及房屋质量产生争议，黄俊平、徐燕遂于2014年9月1日诉至本院。另查明：东方红郡的部分业主就房屋规划设计、施工、房屋质量向相关部门多次反映。一审法院认为：（一）黄俊平、徐燕与宇尚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同签订后，黄俊平、徐燕按约支付了全部购房款。依据合同约定，宇尚公司应在2012年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付黄俊平、徐燕使用，宇尚公司逾期未交，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。（二）2013年1月15日，宇尚公司开发建设的东方红郡20#、26#、30#楼经竣工验收备案。2013年1月17日宇尚公司在《大江晚报》上刊登了《交付通知书》，载明交付时间为2013年1月17日8：30-17：30以及其他事项，黄俊平、徐燕按交付通知载明的时间前来办理房屋交付手续，黄俊平、徐燕与宇尚公司对此均无异议。因宇尚公司委托的物业公司要求黄俊平、徐燕在房屋交付前需签订宇尚公司提供的《关于延期交付的赔付协议》，而黄俊平、徐燕在查看房屋后不同意签订，物业公司遂不予办理房屋交付。2013年1月25日，黄俊平、徐燕等业主向被告出具拒收函，表示小区存在严重合同违约行为和房屋质量问题无法正常收房，宇尚公司没有给予书面回复。直至2013年10月15日，部分业主坚持不签协议只要拿房，而物业公司与宇尚公司仍坚持先签协议才能拿房。鉴于此，宇尚公司在通知黄俊平、徐燕前来办理房屋交付时，要求黄俊平、徐燕先签协议才能拿房的行为，没有合同依据及法律规定。鉴于宇尚公司于2013年10月16日已同意业主不签协议也可办理房屋交付手续，其他业主也于当日办理了房屋交付手续的实际情况，本院认定2013年10月16日双方可办理交付手续。黄俊平、徐燕以房屋正在维修拒收房屋，不符合法律规定及双方约定，本院不予支持。从本案看，黄俊平、徐燕在宇尚公司逾期交房后并未依据合同约定向其催告，而是认为小区房屋设计规划及房屋质量有问题向相关部门反映，宇尚公司也未通知黄俊平、徐燕可无条件交付房屋，房屋质量问题可依法维权，且双方至今尚未正式办理房屋交付手续，对此双方对自2013年1月18日起逾期272天交房均有过错，本院核定黄俊平、徐燕与宇尚公司按5：5比例承担。宇尚公司辩称其已于2013年1月17日通知原告交房，黄俊平、徐燕拒绝收房，而宇尚公司并未提供证据证明黄俊平、徐燕拒绝收房的事实存在，也未提供证据证明不签协议只需业主出具收条即可拿房的事实存在，且通过黄俊平、徐燕提供的录像中物业李经理、被告公司周副总的回复意见可以看出黄俊平、徐燕的拿房经过。故对宇尚公司的该辩解意见本院不予采纳。（三）黄俊平、徐燕与宇尚公司合同约定于2012年12月31日交付房屋，而宇尚公司实际于2013年10月16日将房屋交付黄俊平、徐燕，逾期289天，宇尚公司应支付违约金48520.82元（634268元×日万分之五×17天＋634268元×日万分之五×272天×50%）。（四）黄俊平、徐燕主张的因房屋瑕疵造成的损失2万元，如果房屋存在质量瑕疵，宇尚公司依法应承担保修义务。因黄俊平、徐燕对该诉请未能提供证据证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、芜湖宇尚地产有限公司于本判决生效后十日内支付黄俊平、徐燕逾期交房违约金48520.82元。二、驳回黄俊平、徐燕的其他诉讼请求。宇尚公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定不清，未依法查明涉案商品房延期交付的实际情况；二、自房屋正式交付后，黄俊平、徐燕迟迟不予收房，被上诉人应自行承担逾期收房的责任。黄俊平、徐燕答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。当事人各方在二审中均未向本院提交新的证据，本院所认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：首先，一审法院根据本案的证据，详实查明了整个案件起始原因，一审法院认定涉案房屋逾期交付的事实清楚，认定事实的证据充分。其次，黄俊平、徐燕迟迟不予收房的原因系因上诉人宇尚公司在通知黄俊平、徐燕前来办理房屋交付时，要求黄俊平、徐燕先签协议才能拿房。一审法院认为宇尚公司要求黄俊平、徐燕先签协议才能拿房的行为，没有合同依据及法律规定是正确的，上诉人的上诉请求无相应的证据予以支持，本院对其上诉理由及上诉请求不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费3016元，由上诉人芜湖宇尚地产有限公司负担本判决为终审判决。审　判　长　　汪　勇审　判　员　　张　勤代理审判员　　丁大慧二〇一五年四月十八日书　记　员　　宋喜萍附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”