（2015）汕中法民一终字第78号
裁判日期: 2015-04-18
公开日期: 2015-07-20
案件名称
刘某武与汕头经济特区欣利房产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省汕头市中级人民法院
所属地区
广东省汕头市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某武,汕头经济特区欣利房产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》：第六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汕中法民一终字第78号上诉人（原审原告、反诉被告）刘某武，男，汉族。委托代理人郭峰、陈淑娟，广东泛尔律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）汕头经济特区欣利房产开发有限公司。法定代表人陈达钦。委托代理人刘标湖、张莉，广东金联律师事务所律师、实习律师。上诉人刘某武与被上诉人汕头经济特区欣利房产开发有限公司（以下简称“欣利公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法民二初字第37号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决查明，2012年3月29日，刘某武与欣利公司签订了《汕头市商品房买卖合同》，合同约定：刘某武向欣利公司购买中山路263号万豪南湾花园X幢X房和X房，房价款分别为790，684元和1003123元，共计1793807元。合同约定：出卖人必须于2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，如逾期未超过60日未能将商品房交付给买受人使用的，出卖人必须按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，如逾期超过60日未能将商品房交付给买受人使用的，出卖人必须按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人通知办理商品房交付手续的期限届满之次日起，买受人须支付有关物业管理费（含电梯使用费），并承担由此产生的延期交房的责任，同时按每日人民币10元的标准向出卖人支付违约金，出卖人因买受人延期交房而产生的各项费用及经济损失概由买受人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三的标准。合同附件三装饰、设备标准3约定：顶棚腻子批档。合同附件四补充条款4约定：乙方（买受人）若变动本合同的联系地址或联系电话，应及时书面通知甲方（出卖人），否则，一切涉及本房产有关事宜的通知、函件，甲方（出卖人）将按本协议书上的地址及联系电话寄（发）出或电话通知，自寄（发）出之日起7天即视为送达乙方（买受人）。合同签订后，刘某武向欣利公司支付房款1793807元。2013年9月29日，欣利公司作为建设单位的42街区商品房项目（万豪南湾花园）取得《建筑工程竣工验收报告》，2013年11月22日完成工程竣工验收备案。2013年9月30日，欣利公司以国内特快专递邮件向刘某武寄出《交房通知书》。欣利公司提交的国内特快专递查询回执显示刘某武于2013年10月1日收到。诉讼期间，刘某武向原审法院申请调查取证，要求向规划部门调查万豪南湾小区X幢与9幢、9幢与10幢之间被欣利公司用铁制隔离栏杆围起来的绿地是属于全体业主共有还是属于欣利公司私有。原审法院向汕头市城乡规划局发函调查。2014年7月29日，汕头市城乡规划局向原审法院作出《关于万豪南湾项目绿地有关情况的复函》，内容为：根据职能，规划部门负责对建设项目的绿地率是否符合城乡规划和技术规范的要求进行审查，不涉及产权方面的审批。诉讼期间，欣利公司提出在2013年9月30日向买受人发出《交房通知书》前，“也有打电话通知”，同时提出已将争议房产顶棚批腻子档。刘某武认可欣利公司在其起诉后已将争议房产顶棚批腻子档。诉讼期间，刘某武、欣利公司确认于2014年4月2日实际交房。刘某武起诉请求：一、判令欣利公司向刘某武支付逾期交房违约金暂计为81259元（暂计至2014年2月28日止），庭审期间，请求计算至房产实际交付之日；二、判令欣利公司拆除万豪南湾小区X幢与9幢、9幢与10幢之间属于公共绿地的铁制隔离栏杆。欣利公司反诉请求：判令刘某武向该司支付延期交接房屋违约金1840元（按每日10元的标准，自2013年10月1日起计至2014年4月2日止，共184日）。原审判决认为，刘某武与欣利公司签订的《汕头市商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。欣利公司作为建设单位的42街区商品房项目（万豪南湾花园）于2013年9月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合《汕头市商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的交房条件。根据合同约定，出卖人欣利公司必须于2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人刘某武使用，而刘某武提交的《关于房屋尚未达到交付条件的责任确认书》提及欣利公司“于2013年9月30日通知我方尽快到指定地点进行房屋交接……”，因此应认定欣利公司没有违反合同约定的商品房交付期限。刘某武主张欣利公司没有按约定在2013年9月30日前将争议房产顶棚批腻子档、不符合交房条件的理由不成立，欣利公司没有将争议房产顶棚批腻子档的性质属于瑕疵履行，刘某武可以要求欣利公司消除瑕疵，但不得以此作为拒绝交房的理由，争议房产逾期交房的违约责任应由刘某武承担。因此，刘某武关于要求欣利公司支付逾期交房违约金的诉讼请求证据及理由不足，不予支持。刘某武关于要求欣利公司拆除万豪南湾小区X幢与9幢、9幢与10幢之间属于公共绿地的铁制隔离栏杆的诉讼请求，因本案审理的是商品房预售合同纠纷，该请求属另一法律关系，不予审理，刘某武应另循途径解决。欣利公司关于要求刘某武支付延期交接房屋违约金的诉讼请求，证据及理由充分，予以支持，但应自2013年10月2日计至2014年4月1日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院作出如下判决：一、驳回刘某武的诉讼请求；二、刘某武应于本判决发生法律效力之日起十日内，向欣利公司支付自2013年10月2日至2014年4月1日按每日10元计算的违约金。案件受理费（本诉）1930元，由刘某武负担；案件受理费（反诉）50元由刘某武负担。上诉人刘某武不服原审判决，向本院提起上诉称，欣利公司并未在约定的2013年9月30日具备交房条件。根据《合同法》的规定应属于格式条款。《合同法》规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案双方签订的《汕头市商品房买卖合同》第八条约定交付条件为“经验收合格”，不仅仅包括经建设单位和施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位共同验收合格，欣利公司于2013年9月29日取得的《建筑工程竣工验收报告》，还应当指该商品房建设单位已经在当地行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中交付使用条件有关问题的复函》中所指的商品房验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》中确定交楼的标准必须具备：1、取得《建设工程竣工备案表》；2、房屋符合使用条件。建设部《关于规范房地产开发企业建设行为的通知》第十二条规定，房地产开发企业有“未经验收、备案或将验收不合格的工程擅自交付使用的”，房地产开发主管部门应当依据《房地产开发企业资质管理规定》，在资质年检中予以降级或者注销资质证书。合同第八条列明：“1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格”三种可供选择的交房条件，购房者作为普通的消费者，没有专业知识难以判断该房屋竣工验收报告是否资料、程序齐备，符合相关规定，是否具备投入使用，保障安全居住。安全性的质量要求是第一位的，购房户要求开发商提供建设工程竣工验收合格备案，是基于对建设行政主管部门的信任，要求开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》也是购房户的合理诉求。欣利公司于2013年11月23日才取得《房屋建筑工程竣工验收合格备案证书》已超过了合同约定的2013年9月30日的交房期限，应承担违约责任。刘某武认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求撤销原判；判令欣利公司按其一审的诉讼请求支付逾期交房的违约金；判令欣利公司拆除万豪南湾小区X幢与9幢、9幢与10幢之间的公共绿地的铁制隔离栏杆；本案全部诉讼费用由欣利公司承担。被上诉人欣利公司答辩称，欣利公司完全按照双方签订的《汕头市商品房买卖合同》履行义务，没有构成违约。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，讼争房产的交付期限为2013年9月30日，交付条件为“经验收合格”。欣利公司提供的《建筑工程竣工验收报告》显示，讼争房产已于2013年9月29日经建设单位和施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位共同验收合格。依据《建筑工程施工质量验收统一标准》第2部分第3条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第七条、《房屋建筑和市政基础设施工程验收备案管理办法》第五条、《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第十二条等规定，讼争房产已在约定的期限内具备交付条件。欣利公司也于2013年9月29日电话通知购房人办理交房手续，并于2013年9月30日以邮寄方式通知购房人收楼，购房人在其给欣利公司的函件中也确认在2013年9月30日收到欣利公司的交房通知，欣利公司已经按照合同的约定履行了交房通知义务。购房人以讼争房产应已“备案”作为是否符合交房条件没有法律依据，也没有合同依据。双方签订的《汕头市商品房买卖合同》仅是一份普通的民事合同，是在双方合意的基础上订立的，在不违反法律强制性规定的基础上，合同订立人的意思自治和契约自由应获得充分尊重。双方对合同条款理解有争议的情况下，应由人民法院根据法律规定予以解释。任何机关没有授权的情况下，对民事合意行使解释权是没有法律依据的。因此欣利公司与购房人约定的“经验收合格”不违反法律强制性规定，依法应该受到保护。关于验收合格的概念，《建筑法》第六十一条和《城市房地产管理法》第二十六条均明确规定，建筑工程或房地产应经验收合格后方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条均规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（即备案主管机关）备案。因此，“验收合格”与“备案”是两个完全独立的程序，验收合格是法律法规强制性的规定，即必须验收合格后方能交付使用，备案机关并不参与验收；备案只是一个事后的监督程序，是备案机关从行政管理的角度要求开发商进行工程验收备案，没有任何法律法规强制要求开发商必须在备案后才能交付使用。购房人以备案为由拒绝与欣利公司办理交房手续明显违约，依法应当承担违约责任。欣利公司认为原审判决事实清楚，依据充分，适用法律正确，程序合法，判决合法合理，请求予以维持原判。本院查明，原审判决查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。二审审理期间，欣利公司提交了一份存档于汕头市城市建设档案馆的万豪南湾总体规划图，用以证明万豪南湾8、9、10幢楼下之间的绿地围栏（铁栏杆）没有违反规划设计，规划图中该三幢楼之间的楼下绿地围栏在总体规划图中有实线标明。刘某武对此说法予以否认，并提交了一份汕头市城乡规划局于2015年3月23日向张郑旗先生出具的《关于万豪南湾规划建设咨询的答复》（汕规信（2015）23号）。该《答复》称：一、万豪南湾项目规划总平面图上第七幢（7A、7B、7C即现编号第8、9、10幢）中7A、7B、7C之间上部第19、27、29层位连接的空中花园，底部为敞开的室外空间；第7幢（7C，即现编号第10幢）与第9幢（即现编号第13幢）之间底部为敞开的室外空间。二、万豪南湾花园项目规划总平面图上第7幢（7A、7B、7C即现编号第8、9、10幢）与第9幢（即现编号第13幢）之间，及南侧您所咨询的单实线不属于规划许可的范围。刘某武以此《答复》说明万豪南湾8、9、10幢楼下之间的绿地围栏（铁栏杆）并非欣利公司所称没有违反规划设计，图纸中的单实线并未经规划局许可，规划局仅认可第7、8、9幢底部为敞开的外部空间。本院认为，本案上诉争议的焦点是具备交房条件的“经验收合格”是指房地产开发商取得《建筑工程竣工验收报告》，即视为工程经验收合格，还是应指房地产开发商必须取得《房屋建设工程验收合格备案证》，才算经验收合格。根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条的规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。从上述规定看，政府建设主管部门（即备案主管机关）的备案工作流程并没有对拟登记备案的建设项目再次组织验收，仅是要求项目开发商必须提交齐备的建设资料，包括所有的验收资料。因此，刘某武主张双方合同约定的“经验收合格”应指经备案主管机关的备案登记才能算“经验收合格”缺乏依据，本院不予支持。欣利公司于2013年9月29日组织建设单位、施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位共同对万豪南湾项目进行验收，经验收合格后取得了《建筑工程竣工验收报告》，应视为欣利公司已完成了双方合同约定的工程竣工验收程序，且工程项目已验收合格通过，工程项目依法可以交付使用。欣利公司作为42街区商品房项目（万豪南湾花园）建设单位已于2013年9月29日取得《建筑工程竣工验收报告》，符合《汕头市商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的交房条件。欣利公司在双方约定的交房期限内已履行了通知购房户交房的义务，刘某武以讼争房屋尚未经验收合格备案为由拒收房屋没有依据，原审法院依法驳回刘某武关于要求欣利公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求正确，本院予以维持。至于刘某武要求欣利公司拆除万豪南湾小区X幢与9幢、9幢与10幢之间属于公共绿地的铁制隔离栏杆的诉讼请求，因本案审理的是商品房预售合同纠纷，该请求属另一法律关系，原审法院不予一并审理正确，刘某武应另循途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由上诉人刘某武负担。本判决为终审判决。审判长 张丹华审判员 曾佩杏审判员 许英奇二〇一五年四月十八日书记员 林鸿瑜 来自