（2015）盱民初字第00508号
裁判日期: 2015-04-18
公开日期: 2015-05-25
案件名称
赵光斌、卢红艳与盱眙海通置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵光斌,卢红艳,盱眙海通置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第00508号原告赵光斌，个体户。原告卢红艳，个体户。两原告共同委托代理人赵安祥（系赵光斌父亲）。两原告共同委托代理人李云志。被告盱眙海通置业有限公司，组织机构代码79334828-4。住所地：盱眙县盱城镇海通时代广场。法定代表人王有文，执行董事。委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。原告赵光斌、卢红艳诉被告盱眙海通置业有限公司（以下至判决主文前简称“盱眙海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告赵光斌、卢红艳共同委托代理人赵安祥、李云志到庭参加诉讼，被告盱眙海通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵光斌、卢红艳诉称，2013年2月21日，原、被告经过协商，就被告开发建设的位于盱眙县盱城镇金源北路19号定名为“海通时代广场”A区A13号地下室10961号商铺的买卖签订了《商品房买卖合同》，在合同中，双方不仅约定了商品房的面积、价款、付款的方式及逾期付款的责任，而且还明确了商品房交付的时间及逾期交房的责任。协议达成后，原告即按被告的要求和指示如数交付了房款275000元及被告要求交付的20000元所谓装潢款，而被告却未按照合同约定如期交付房屋，原定于2013年12月31日前将符合交房条件的商铺交付给原告，而直到原告起诉前，被告仍未将符合交房条件的房屋交付给原告，且该房建设现已停工，为此，原告多次与被告交涉，要求其按照合同约定条款解除合同并退还购房款，但被告却以种种借口推脱，至今购房款未予退还。综上，请求法院判决1.解除原、被告双方于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》，退还房款275000元，预收的装潢款20000元；2.赔偿原告损失36600元；3.本案诉讼费由被告承担。被告盱眙海通公司提交书面代理词辩称，第一，原告违约在先。1.原告仅向被告支付了138000元购房款，至今仍有137000元未支付给被告，根据《商品房买卖合同》的约定，原告违约在先；2.如原告要解除合同，必须现承担违约付款、合同解除或相关违约金。二、原告向第三方支付的款项于被告无关。在《商品房买卖合同》有明确约定的情况下，原告向第三方盱眙新时代投资管理有限公司支付的款项与被告无关。经审理查明，2013年2月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告公司开发的海通时代广场A13号楼地下室10961号房屋，建筑面积为28.74平方米，总价款为275000元。合同第六条付款方式及期限中约定：“买受人按下列第3种方式按期付款……3.买受人于2013年2月21日将购房首付款138000元整（大写：壹拾叁万捌仟元整）支付给出卖人，买受人剩余房款137000元整（大写：壹拾叁万柒仟元整）于2013年2月28日前以银行按揭贷款形式支付给出卖人，因买受人原因不能贷款的，以现金形式支付给出卖人。如买受人未在2013年2月28日前以银行按揭形式将剩余房款支付给出卖人的，且买受人也未在上述约定以其他方式付清应通过按揭方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款退还买受人”；第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房取得商品房交付使用批准文件”；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款138000元。2013年5月13日，两原告向案外人盱眙新时代投资管理有限公司支付137000元，此后原告又向盱眙新时代投资管理有限公司支付装潢款20000元。现因被告停止建设原告所购房屋，难以确定交房时间，原告与被告协商无果后遂诉讼来院。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为要求解除与被告签订的商品房买卖合同，返还购房款275000元、装潢款20000元及赔偿损失28875元（自2013年5月13日起至2015年2月13日止按月千分之五计算给付），撤回要求被告返还契税8250元的诉讼请求。上述事实，有原告的当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、海通时代广场商铺交款单、盱眙新时代投资管理有限公司收款收据等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在商品房买卖合同中约定原告有权在被告逾期交房超过60日后解除合同，现被告逾期一年多未向原告交付房屋，原告诉讼主张解除合同有事实与法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同既解除，被告需向原告返还购房款，原告主张被告返还购房款275000元，但从现有证据看，原告仅向被告支付了购房首付款138000元，其所举证据不足以证实交给案外人盱眙新时代投资管理有限公司的137000元系履行的商品房买卖合同约定的付款义务，故其主张被告返还全部购房款275000元的请求无依据，本院难以支持。对于损失问题，双方合同中约定如解除合同，被告作为违约方需向原告支付已付款1%的违约金，原告主张该违约金过低，主张按月千分之五进行调整，因被告逾期交房逾一年之久，已付款1%的违约金确属过低，不能弥补原告造成的损失，月千分之五与中国人民银行同期贷款利率相当，较为适宜，本院予以准许，即被告需向原告支付2013年5月13日至2015年2月13日间损失14490元。因装潢款的收取单位并非被告，故原告主张被告返还装潢款20000元无依据，本院不予支持。对于被告抗辩的原告逾期付款须承担的违约金问题，属于独立的反诉请求，被告未明确提出反诉具体请求并交纳相应的反诉费用，本院不予理涉，被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵光斌、卢红艳与被告盱眙海通置业有限公司于2013年2月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵光斌、卢红艳购房首付款138000元及损失14490元。三、驳回原告赵光斌、卢红艳的起诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6150元，减半收取3075元，由原告赵光斌、卢红艳负担1625元，被告盱眙海通置业有限公司负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。代理审判员 王云云二〇一五年四月十八日书 记 员 卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：