（2015）杭上民初字第61号
裁判日期: 2015-04-17
公开日期: 2015-09-08
案件名称
杭州市商贸旅游集团有限公司与浙江新天地消防安全科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州市商贸旅游集团有限公司,浙江新天地消防安全科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十九条第一款
全文
杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第61号原告：杭州市商贸旅游集团有限公司。法定代表人：应雪林。委托代理人：郝雪涛。委托代理人：姚莉。被告：浙江新天地消防安全科技有限公司。法定代表人：俞佳凤。委托代理人：罗龙江。委托代理人：刘文华。原告杭州市商贸旅游集团有限公司诉被告浙江新天地消防安全科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法由审判员徐婷适用简易程序独任审判。在答辩期内，被告浙江新天地消防安全科技有限公司向本院提出管辖权异议，本院审查后裁定驳回了其申请。被告不服本院裁定，向浙江省杭州市中级人民法院上诉，后被驳回上诉。本院于同年3月24日对本案公开开庭进行了审理。原告杭州市商贸旅游集团有限公司的委托代理人郝雪涛、姚莉，被告浙江新天地消防安全科技有限公司的委托代理人罗龙江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州市商贸旅游集团有限公司起诉称：杭州商业资产经营（有限）公司与被告浙江新天地消防安全科技有限公司于2012年3月2日签订《房屋租赁协议书》，并于2012年5月31日签订《房屋租赁（补充）协议书》，约定由被告承租位于杭州市上城区解放路200、202、204、206号的房屋，租期为2012年6月1日至2018年5月31日；年租金为第1年648000元，第2年6804000元，第三年7858600元等；房屋租金采取先付租金后使用的原则进行，租金每半年支付一次，各期租金必须在每半年计租日前一周内支付，若被告逾期支付，按逾期金额日息2‰支付滞纳金。双方在《房屋租赁协议书》中第十四条第2项约定：“政府规定租赁期间每年应缴的土地年租金，由乙方（即被告）支付”，现原告实际已代缴2013年度和2014年度的土地租金768381.90元。在合同履行期间，根据杭政函【2012】100号文件，杭州商业资产经营（有限）公司将解放路200、202、204、206号房屋所有权转移至原告杭州市商贸旅游集团有限公司。根据相关法律规定，现《房屋租赁协议书》、《房屋租赁（补充）协议书》在原告杭州市商贸旅游集团有限公司与被告杭州新天地消防安全科技有限公司之间合法有效。被告亦认同原告的出租人地位，按照合同履行并向原告支付房租。按照合同约定，被告本应在2013年11月30日前支付2013年12月1日至2014年5月31日的半年租金3402000元给原告，后被告于2013年12月和2014年1月付款3002000元，仍然拖欠400000元未付。且被告应按约定支付2013年度和2014年度土地租金768381.90元，实际只支付37064.57元，拖欠731317.33元。以上款项虽经原告多次催讨，被告至今仍未付款。现被告拖欠租金和土地年租金的行为已严重违约，应该承担相应的违约责任。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年12月1日至2014年4月31日的部分租金400000元；2、被告支付从2013年12月1日起至实际履行之日止的滞纳金（以欠付租金400000为基数按照日息2‰标准计算，暂计至2014年10月20日为259200元）；3、被告支付2013年度部分土地年租金347126.38元和2014年度土地年租金384190.95元，合计731317.33元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告浙江新天地消防安全科技有限公司答辩称：1、关于欠付租金部分，因原告当时未及时交付房屋，由被告代为支付400000元补偿款给原租赁单位，因此在被告已代缴相关补偿款的情况下，不存在欠缴租金的情形。2、关于土地租金部分，被告每年支付给原告的租金为700余万元，原告出具给被告的收据可以看出土地年租金是3万余元，原告与杭州市上城区国土分局签订的合同是原告与其之间的关系，对被告无约束力。所以被告不存在拖欠房屋租金和土地年租金的情况。3、被告是与杭州商业资产经营（有限）公司签订合同，原告并非合同的相对方，不具有主体资格。请求驳回原告的诉讼请求。原告杭州市商贸旅游集团有限公司为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：1、房屋租赁协议书、房屋租赁（补充）协议书，证明杭州市商业资产经营（有限）公司与被告关于租期、租金、违约责任以及土地年租金的具体约定；2、《杭州市人民政府文件》（政函【2012】100号）、房产证、《说明》，证明原告现为租赁房屋的合法所有权人，作为房屋出租人履行房屋租赁协议书、房屋租赁（补充）协议书，享有和承担出租人的权利义务；3、《杭州市区国有土地收益合同书》（2013）、2013缴款书（收据）、《杭州市区国有土地收益合同书》（2014）、2014年缴款书（收据），证明原告已按照杭州市国土资源局上城分局的要求缴纳了2013年度的土地年租金384190.95元、2014年度的土地年租金384190.95元；4、2014年2月20日的函、2014年3月13日的函，证明被告与原告之间履行租赁协议，原告是本案适格主体，被告是认可由其缴纳土地年租金的。被告浙江新天地消防安全科技有限公司为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：5、《关于解放路200号房产使用权移交和起租的情况说明》，证明被告代为支付400000元的补偿款，杭州资产经营（有限）公司对此进行确认的事实；6、委托书，证明被告委托浙江汇和商业有限公司向中信建投证券股份有限公司解放路证券营业部支付了400000元补偿费的事实；7、银行扣款通知书，证明浙江汇和商业有限公司支付400000元的事实；8、收据、转账支票存根，证明2012年整年度的土地租金为37064.57元。双方当事人在庭审中对上述证据进行了质证，本院结合双方的质证意见，认证如下：被告浙江新天地消防安全科技有限公司对证据1的三性无异议，但认为原告不具有主体资格，被告是与杭州商业资产经营（有限）公司签订合同；对证据2中批复的真实性无异议，但认为从中可见杭州商业资产经营（有限）公司把资产出让给原告，但杭州商业资产经营（有限）公司现在仍存在；对房产证、说明的三性无异议，但认为原、被告之间未签订合同；对证据3的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为是原告单方签订的协议，对被告无约束力；对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为被告承租的房屋是由原告的物业分公司来管理，杭州商业资产经营（有限）公司股份转让后仍为独立的法人，不能以被告向原告物业分公司出具的函来证明被告承认原告主体资格。原告杭州市商贸旅游集团有限公司对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明被告代原告支付400000元的事实，反而说明这400000元是被告自行支付、自行承担的；对证据6、7的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明被告是代为支付400000元补偿款；对证据8的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为双方在签订合同之时约定了土地年租金由被告承担，但没有约定具体数字。针对上述证据本院认为，证据1、2、3、4、8均真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据5、6、7真实、合法，本院对其真实性、合法性予以认定，对其证明对象将综合全案认定。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：2012年3月2日，杭州商业资产经营（有限）公司（作为甲方、出租方）与被告浙江新天地消防安全科技有限公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方同意将位于杭州市上城区解放路200、202、204、206号经营房屋一处（建筑面积4477.75平方米）租赁给乙方使用，租赁期共三年，自2012年4月1日至2015年3月31日止；政府规定租赁期间每年应缴的土地年租金，由乙方支付。同时，协议书还约定：原承租人未获得本次挂牌招租房屋租赁使用权，在全部满产（原承租人）的清退时间难以确定时，本次挂牌招租房屋租赁使用权获得人（本租赁合同签订人）同意等待清退，至交付房屋使用权止，同时，不提出任何附加条件或修改已签订的本《房屋租赁协议书》。实际房屋使用权交付时，甲、乙双方根据本合同第二款的约定，补签《交付房屋使用权时间的补充协议书》，明确租期起始时间与租金及付款方式。同年5月31日，杭州商业资产经营（有限）公司（作为甲方、出租方）与被告浙江新天地消防安全科技有限公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁（补充）协议书》，约定：租赁期在原合同3年基础上增加3年，自2012年6月1日起至2018年5月31日止，第1年的年租金为6480000元，第2年、第3年的年租金为6804000元，第4年、第5年的年租金为7858600元，第6年的年租金为8644400元；租金按每半年支付一次，首期半年租金，自协议签订后五日内已交付杭州产权交易所有限责任公司，以后各期租金必须在每半年计租日前一周内交付甲方，房屋租赁采取先付租金后使用的原则进行，乙方租金逾期未付，除应及时如数补交外，甲方则按逾期金额日息千分之二向乙方收取滞纳金；本补充协议书与2012年3月2日签订的主合同《房屋租赁协议书》效力同等，未及事宜均按主合同《房屋租赁协议书》约定执行。2013年4月，解放路200、202、204、206号房屋的产权转移登记至原告杭州市商贸旅游集团有限公司名下。杭州市商业资产经营（有限）公司出具《说明》称，自房屋产权转移后，实际由杭州市商贸旅游集团有限公司作为出租人继续履行《房屋租赁协议书》及《房屋租赁（补充）协议书》。2013年7月30日，原告与杭州市国土资源局上城分局签订《杭州市区国有土地年收益合同书》，并缴纳土地年租金384190.95元。2014年7月7日，原告与杭州市国土资源局上城分局签订《杭州市区国有土地年收益合同书》，并缴纳土地年租金384190.95元。另查明，涉案房屋原承租人“中信建投”在清退过程中，对原转租户作适当补偿，由“中信建投”出资200000元，被告出资400000元，同时约定：2012年4月1日至停业腾房期间房租由“中信建投”收入后支付给被告，但该期间未收到任何房租。2014年3月30日，被告致函原告物业分公司，以其支付了上述400000元为由，要求在租金中抵减400000元。再查明，2012年被告缴付土地年租金37064.57元。2014年3月，被告致函原告物业分公司，称其无法接受土地年租金的涨幅，且合同中也未提到土地年租金有递增一说，故希望一直按37064.57元收取。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，租赁物杭州市上城区解放路200、202、204、206号房屋的所有权在租赁期间转移登记至原告杭州市商贸旅游集团有限公司名下，故原所有权人杭州商业资产经营（有限）公司就该租赁房屋与被告浙江新天地消防安全科技有限公司签订的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁（补充）协议书》在原、被告之间继续有效，原告有权作为本案原告提起诉讼。被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金。根据合同约定，租金采取先付后用的原则，每半年支付一次，应于每半年计租日前一周交付甲方，因此，2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金3402000元（6804000元÷2），被告应于2013年11月25日前支付给原告，但被告尚余400000元未支付。被告抗辩称其在腾退原转租户过程中代为支付的400000元补偿款可抵扣租金，对此本院认为，被告既未举证证明该补偿款400000元系其代原告支付，亦未举证证明原告同意该400000元抵减本案租金，因此，被告的该项抗辩本院不予采纳。被告未按时足额支付租金的行为已构成违约，原告要求其支付所欠租金400000元，并支付从2013年12月1日起至实际履行之日止的滞纳金合法有据，但其约定的滞纳金计算标准（日千分之二）过高，本院依法调整为日息万分之二。原告诉请的土地年租金，即土地年收益，是指国有划拨土地因地上房屋出租或从事商业等经营性活动以及国有土地上房屋临时改变用途，每年按规定向政府缴纳的土地收益，由国土资源行政主管部门负责征收管理，市地税局直属分局按照《杭州市土地年收益征收管理办法》规定的标准及程序具体办理土地年收益收缴工作，土地年收益按有关规定缴入市级国库。土地使用权人是土地年收益的缴纳义务人，但涉案《房屋租赁协议书》中关于土地年租金由承租人支付的约定并未违反法律或行政法规的强制性规定，也不存在其他无效情形，应属合法有效，当事人应按约履行。被告关于该约定无效及要求按照固定金额37064.57元支付的抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付2013年度部分土地年租金347126.38元和2014年度土地年租金384190.95元（共计731317.33元）的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第二款之规定，判决如下：一、被告浙江新天地消防安全科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州市商贸旅游集团有限公司租金400000元，并按日万分之二的标准支付从2013年12月1日起至实际履行之日止的滞纳金；二、被告浙江新天地消防安全科技有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告杭州市商贸旅游集团有限公司土地年租金731317.33元；三、驳回原告杭州市商贸旅游集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告浙江新天地消防安全科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17315元，减半收取8657.5元，由被告浙江新天地消防安全科技有限公司负担7609元，由原告杭州市商贸旅游集团有限公司负担1048.5元。退还原告杭州市商贸旅游集团有限公司8657.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员 徐 婷二〇一五年四月十七日书记员 郭淑婷（代）