（2015）锦江民初字第1183号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2016-01-04

案件名称

刘明与成都伊顿投资有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

成都市锦江区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘明,成都伊顿投资有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第五条，第六条，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

成都市锦江区人民法院民事判决书（2015）锦江民初字第1183号原告刘明，男，1963年8月3日出生，汉族，住成都市武侯区。被告成都伊顿投资有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人陈菀，成都伊顿投资有限公司总经理。委托代理人杜伟，四川科信律师事务所律师。委托代理人王洪星，四川科信律师事务所律师。原告刘明与被告成都伊顿投资有限公司（以下简称伊顿公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日受理后，依法由审判员龚晓明适用简易程序进行独任审判，并公开开庭进行了审理。原告刘明、被告伊顿公司的委托代理人王洪星，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明诉称，刘明在购买总府路18号春熙商汇广场4层27号商铺时与伊顿公司于2007年12月7日签订《房屋租赁合同》，之后伊顿公司在实际经营中又以商铺租金太低、该项目已经连续累积亏损900万元、月亏损30万元，再也无法继续经营为由，于2014年5月22日单方面发函要求“中止合同、大幅度降低租金、只作居间服务”三种方式供刘明选择，伊顿公司自2014年4月起就再未按双方签订的房屋租赁合同全额支付租金，也未与刘明达成任何相关书面协议，到2014年6月30日已实际超过了60天，伊顿公司已经违约，应当承担违约责任，并按合同约定原样退回原告商铺。刘明因参与本案诉讼造成约10天误工，伊顿公司应支付误工费。现刘明请求判令：1、解除原告刘明与被告伊顿公司之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议。2、被告伊顿公司支付自2014年4月30日至2014年6月30日的未付租金11904元、自2014年6月30日至起诉之日的未付租金39996元（庭审中陈述，因合同约定有10天的付款期，故本案的主张均从付款的最后一天计算。自2014年4月30日至2014年6月30未付租金11904元：税后每月5952元，共2个月，2014年4月30日至2014年5月30日应付租金5952元，实际支付3946.6元，差额2005.4元；2014年5月31日至2014年6月30日应付租金5952元，实际支付3946.6元，差额2005.4元。自2014年7月1日至2014年12月30日未付租金39996元：税后每月6666元，按双方约定的增长12%计算。2014年7月1日至2014年7月30日应付租金6666元，实际支付3946.6元，差额2719.4元；2014年7月31日至2014年8月30日应付租金6666元，实际支付3946.6元，差额2719.4元；2014年8月31日至2014年9月30日应付租金6666元，实际支付3946.6元，差额2719.4元；之后伊顿公司再未支付），并按合同约定支付每天万分之三的滞纳金共计2063元（庭审中陈述2014年4月30日至2014年5月30日的差额2005元，自2014年5月31日逾期至2014年12月30日共计183天；2014年5月31日至2014年6月30日的差额2005元，自2014年7月1日逾期至2014年12月30日共计152天；2014年7月1日至2014年7月30日的差额2719元，自2014年7月31日逾期至2014年12月30日共计121天；2014年7月31日至2014年8月30日的差额2719元，自2014年8月31日逾期至2014年12月30日共计90天；2014年8月31日至2014年9月30日的差额2719元，自2014年8月31日逾期至2014年12月30日共计90天；2014年10月1日至2014年10月30日的差额2719元，自2014年10月1日逾期至2014年12月30日共计60天；2014年10月1日之后的租金再未支付，以应付的租金6666元为基数，自2014年11月1日逾期至2014年12月30日共计30天。以上逾期天数均按每日万分之三计算，共计482.55元，多主张的部分刘明自愿放弃）；3、被告伊顿公司支付违约金79992元（计算方式：按合同约定第8.4条，伊顿公司从2014年4月起未全部支付租金，刘明少主张2个月，只主张自2014年6月30日至2019年6月29日共计60个月，每月应付租金6666元，60个月×6666元／月×20%=79992元）；4、被告伊顿公司支付原告刘明10天误工费2006元（刘明因参与本案诉讼造成约10天误工，按照2013年全国在岗职工日平均工资200.69元／日计算）；5、被告伊顿公司承担本案的全部诉讼费用。被告伊顿公司辩称：1、双方签订房屋租赁合同，建立房屋租赁关系属实，伊顿公司没有异议。伊顿公司对刘明当庭陈述的2014年4月至9月实际支付租金金额无异议。2、伊顿公司产生巨额亏损，2014年5月23日向刘明发函解除合同，刘明也收到伊顿公司的解除函。刘明未在3个月提起诉讼或仲裁，应当认定签收日双方租赁关系已经解除。3、伊顿公司向刘明发出解除函之后，已经按照解除函陈述的每月向刘明支付房屋使用费3946.6元至2014年9月30日，不拖欠刘明的租金，违约金不应当予以支持。4、误工费不应当予以支持。经审理查明，位于成都市总府路18号“春熙商汇”广场系成都市兴文投资发展有限公司（以下简称兴文公司）开发建设，该项目工程于2009年3月6日经竣工验收，并准予备案。“春熙商汇”广场共计4层，总建设面积37893平方米，其中，2、3、4层每层45户，共计135户，均由伊顿公司统一承租。伊顿公司在2013年进行装修时，拆除了“春熙商汇”广场所有扶梯。2007年12月20日，刘明与伊顿公司签订《房屋租赁合同》，约定：刘明将其位于成都市锦江区总府路18号1栋“春熙商汇”广场项目的4楼27号商业用房（面积62.82平方米）出租给伊顿公司，租赁期限为10年，自开发商（兴文公司）交房后满3个月的第二日起至满10年的对应日止；刘明委托伊顿公司代为办理房屋交接与验收，伊顿公司应兴文公司的通知要求按时办理房屋接收手续；前三年每月租金税前为5740.99元，年租金税前为68891.84元，从第四年开始，每两年在上一年租金基础上递增12%；伊顿公司在合同生效之日向刘明支付定金5740.99元，作为第一个月的租金；租金每月支付一次，于每月届满后10日内给付，并直接存入刘明书面指定的银行账户，视为伊顿公司已履行租金支付义务；伊顿公司不交付或不按约定交付租金达60日以上，刘明有权解除合同；若伊顿公司单方终止合同，除承担违约责任外，应赔偿刘明损失以及主张权利而支出的直接费用，包括律师费等；逾期给付租金的，以应付租金的每日万分之三给付违约金；租赁期内，任何一方非依约定理由单方提前解除或者终止合同应支付对方违约金，违约金以剩余租期内应交付租金总额的20%计付。2010年2月2日，刘明与伊顿公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就房屋建筑面积与实测面积差异，达成协议：《房屋租赁合同》的建筑面积变更为63.21平方米；租金变更为前三年每月租金税前5776.63元，年租金税前为69319.54元。根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，2014年4月30至5月30日，5月31日至6月30日，伊顿公司应付租金分别为5952元，并自2014年7月1日起至次月30日（其后以此类推），伊顿公司应支付租金6666元。2010年1月27日刘明取得成都市锦江区总府路18号1栋1单元4层27号房屋所有权登记。同时查明，2014年5月14日，兴文公司组织4楼部分业主召开协商会。2014年5月23日，伊顿公司向刘明发送《关于解除2007年12月20日房屋租赁合同及相关补充协议的函》，载明：在签订《房屋租赁合同》之时，双方均未对房屋出租市场未来的行情作较为准确把控，致使双方约定租金较高，导致伊顿公司在招租招商中无法达到双方《房屋租赁合同》约定的租金水平。伊顿公司已累计亏损达900万元，甚至出现部分房屋空置情况，亏损更为严重，现已无力继续履行合同。并提出处理方案：1、协商降低双方合同租金至伊顿公司现在实收租金水平（其中，二楼租金税前租金降低39%，三楼租金税前租金降低49%，四楼租金税前租金降低39%），双方签订补充协议变更租金条款，继续履行原合同；2、伊顿公司退出双方房屋租赁合同关系，但愿意为业主与房屋实际承租使用人提供居间服务；3、双方协商一致解除合同，签订合同解除协议，伊顿公司退出房屋租赁合同关系，房屋交由业主自行出租，伊顿公司将现有租房客户全部移交业主。经多次沟通，仍未能达成一致处理意见。因此，伊顿公司决定自2014年4月起终止履行双方《房屋租赁合同》及相关补充协议，并停止继续支付租金，双方《房屋租赁合同》及相关补充协议于业主收到本函之日起正式解除。若房屋实际承租使用人仍将租金（房屋使用费用）交至伊顿公司，伊顿公司愿意代为转交房屋实际承租使用人交至伊顿公司的租金（房屋使用费），并打至业主银行账户。但不视为伊顿公司对《房屋租赁合同》的继续履行，不视为伊顿公司在履行租金支付义务，仅属伊顿公司自愿代为转交行为。若业主在收到本函之日起15日内，愿意就其房屋出租事宜继续与伊顿公司协商，伊顿公司也愿意在能力范围内参照伊顿公司提出的上述方案加以处理。其后，伊顿公司分别于2014年5月26日、6月11日、7月1日、7月31日、9月1日、10月9日，按月向刘明代转了房屋使用费。伊顿公司向刘明发出解除函后，对于2014年4月30日至6月30日的每月应付租金5952元，均实际支付3946.6元；自2014年7月1日至2014年9月30日的每月应付租金6666元，均实际支付3946.6元；2014年10月以后的租金伊顿公司未支付。2015年1月16日，刘明提起本案诉讼。另查明，2014年8月，本院先后立案受理了“春熙商汇”广场3楼29户业主分别起诉伊顿公司及兴文公司请求确认伊顿公司所发送的《关于解除房屋租赁合同及相关补充协议的函》的行为无效的房屋租赁合同纠纷案件，共计29案，涉及“春熙商汇”广场3楼共计33个商铺的租赁合同。2014年10月27日，伊顿公司作出《说明》，载明：其在向各位业主发函解除合同前，亏损近900万元。其中，4楼每月收取租金93000元，但向业主交付的租金达到153353元，每月亏损60353元。上述事实的认定，有原告刘明、伊顿公司提交的刘明《居民身份证》、伊顿公司《企业信息查询》、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、成都市锦江区总府路18号1栋1单元4层27号《房屋所有权证》、《发票》、《中信银行自助终端交易回单》、银行转账凭证、《关于解除2007年12月20日﹤房屋租赁合同﹥及相关补充协议的函》、国内标准快递邮寄单、邮件签收证明等证据材料以及刘明、伊顿公司的当庭陈述在案为证。本院认为，刘明与伊顿公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规之规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。关于刘明请求解除租赁合同及补充协议是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”伊顿公司向刘明发送《关于解除2007年12月20日﹤房屋租赁合同﹥及相关补充协议的函》，证明伊顿公司已明确表达其不再继续履行租赁合同的意愿。如果符合约定解除或法定解除的条件，合同当事人一方可以作出解除租赁合同及补充协议的意思表示，即通过通知的形式行使合同解除权而解除租赁合同及补充协议，同时法律赋予了另一方的异议权。本案中，在伊顿公司通知解除租赁合同及补充协议后，刘明在法定的三个月异议期限内，未行使异议权，现刘明提起诉讼，请求解除租赁合同及补充协议，证明刘明对伊顿公司提出的解除租赁合同及补充协议意愿予以认可，双方达成解除租赁合同及补充协议的合意，对刘明的该项诉讼请求，本院予以支持。关于租金。伊顿公司对于2014年4月30日至5月30日、5月31日至6月30日的每月应付租金5952元，均已支付3946.6元，差额2005.4元未支付。根据刘明与伊顿公司《房屋租赁合同》及补充协议的约定，伊顿公司应支付的该期间租金为5952元，由于伊顿公司未足额支付，尚欠刘明租金差额4010.8元，故刘明请求伊顿公司支付上述期间未支付租金11904元，本院予以部分支持。根据刘明与伊顿公司《房屋租赁合同》及补充协议的约定，伊顿公司自2014年7月1日起，应支付租金为6666元，但伊顿公司均实际支付3946.6元，未支付金额为2719.4元。由于伊顿公司未足额支付，故刘明请求伊顿公司支付拖欠的租金至判决生效前，具有事实及法律依据，本院予以支持，并确定伊顿公司应自2014年7月1日起至次月30日（其后以此类推），应支付刘明租金6666元（已支付部分应予扣除）直至2015年1月16日。关于违约金。伊顿公司提出刘明主张违约金应以实际损失为基础，并请求减少或不支付。对此，本院认为，一、逾期给付租金违约金（即刘明请求的滞纳金）。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于伊顿公司未足额支付租金，其行为已构成违约。因此，刘明主张2014年4月30日至5月30日差额2005元，逾期支付183天；5月31日至6月30日差额2005元，逾期支付152天；7月1日至7月30日差额2719元，逾期支付121天；7月31日至8月30日差额2719元，逾期支付90天；8月31日至9月30日差额2719元，逾期支付60天；10月1日至10月30日实际未支付6666元，逾期30天；并分别按逾期天数的每日万分之三计算违约金，刘明主张滞纳金482.55元，具有事实及法律依据，且符合双方《房屋租赁合同》约定。经审查，双方此项约定不具有“过分高于造成的损失”的情形，故伊顿公司请求减少或不支付的主张不成立，本院不予采纳。二、提前解除合同的违约金。刘明主张伊顿公司提前解除合同，应按租赁期内剩余租金总额的20%支付违约金。我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于伊顿公司明确请求对违约金予以减免，并且刘明也未举证证明其实际损失，故根据刘明、伊顿公司履约的实际情况、违约程度等因素，本案对于伊顿公司解除合同而应支付的违约金，酌情确定24000元。关于伊顿公司是否应承担刘明的误工费。因刘明未提交有效的证据予以证明，故对刘明的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告刘明与被告成都伊顿投资有限公司就位于成都市总府路18号1栋1单元4层27号房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告刘明2014年4月30日至6月30日期间未足额支付的租金共计4010.8元；三、被告成都伊顿投资有限公司自2014年7月1日起至次月30日为一月（其后以此类推）按6666元标准支付租金至2015年1月16日止，其已支付部分应予扣除；四、被告成都伊顿投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告刘明滞纳金482.55元、违约金24000元；五、驳回原告刘明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1610元，由被告成都伊顿投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　龚晓明二〇一五年四月十五日书记员　　赖婷婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”