（2015）沈和民二初字第00126号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-08-10
案件名称
张舒红与王妮、公强等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张舒红,王妮,公强,辽宁芒果房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十四条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第00126号原告：张舒红，女，汉族。委托代理人：高尤金，系辽宁晟誉律师事务所律师。被告：王妮，女，汉族。委托代理人：刘玉辉，系辽宁创越律师事务所律师。被告：公强，男，汉族。委托代理人：刘玉辉，系辽宁创越律师事务所律师。被告：辽宁芒果房地产代理有限公司。法定代表人：谷祖伟，系该公司总经理。委托代理人：于兴玲，女，满族，系该公司工作人员。委托代理人：王冬梅，女，蒙古族，系该公司工作人员。原告张舒红诉被告公强、被告王妮、报告辽宁芒果房地产代理有限公司（以下简称芒果公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李珮担任审判长并主审，人民陪审员王鹤、人民陪审员曾璐璐参加评议，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告张舒红及其委托代理人高尤金，被告公强委托代理人刘玉辉，被告王妮及其委托代理人刘玉辉，被告芒果公司委托代理人于兴玲、王冬梅均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张舒红诉称：原告于2014年8月20日与被告王你三及被告辽宁芒果房地产代理有限公司在芒果门店万科盈店签署了《房屋买卖合同书》三方协议及补充协议，原告购买被告王妮沈阳市和平区长白街XX号1-7-3室房产一套。合同中出卖方、买受方之间的权利义务进行了详细约定。原告于2014年8月20日支付首付款人民币150000元整通过银行转帐汇入被告王妮指定帐户，用于被告王妮偿还此房屋银行贷款，合计总房款人民币170000元整。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的义务。根据合同第五条第2款约定，出卖方应于2014年8月31日前办理完更名过户手续，但由于被告王妮、公强直至今日都没有合法取得该房屋产权证，导致上述房屋直至今日都不能办理更名过户手续。被告王妮、公强系夫妻关系，二被告行为构成了严重违约。按照合同第二条第1款及第八条第2宽之约定：“甲方应返还乙方已付房款人民币170000元整，利息1615元（同期银行贷款利息），违约金人民币68400元。被告辽宁芒果房地产代理有限公司根据相关法律规定未尽居间服务义务，并且未履行该房屋产权核实义务从而给原告造成巨大经济损失，形成返还终结费人民币18000元及利息171元（同期银行贷款利息）并且理应与被告王妮、公强承担同等赔偿责任。因此根据相关法律规定，本人向贵院依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求贵院判令出卖方王妮与买受方张舒红解除房屋买卖合同；2、请求贵院判令王妮、公强返还购房款人民币170000元及同期银行贷款利息（170000×6%×57天÷360天=1615元），170000＋615=171615元（暂计至起诉之日）；3、请求贵院判令被告王妮、公强支付逾期办理更名过户手续违约金人民币1200元／天×57天=68400元（暂计至起诉之日）；4、请求贵院判令辽宁芒果房地产代理有限公司返还中介费人民币18000元及同期银行贷款利息人民币：18000＋171=18171元；5、请求贵院判令辽宁芒果房地产代理有限公司承担第三项诉讼请求的连带赔偿责任；6、请求贵院判令与本诉讼有关的一切费用（包含诉讼费、原告律师费等）由被告承担。庭审后，原告撤回诉讼请求第二项、第三项。被告公强、王妮辩称：1、我方不同意解除与原告签订的房屋买卖合同；2、原告诉求我方返还170000购房款及利息，并支付逾期办理更名过户手续违约金没有法律依据；原告在起诉状中所述与事实严重不符，原告与我方及地芒果公司（中介方）于2014年8月20日签订《房屋买卖合同书》，因该合同系芒果公司格式文本，三方同时又签订了《补充协议》，原告支付购房定金20000元。因本案标的物系我方按揭贷款购买，没有办理房屋产权证，芒果公司承诺可以办理“直更”手续，即我方偿还全部贷款后，撤回合同备案，解除与开发商之间的买卖合同，再由原告与开发重新签订《商品房买卖合同》，并出具购房发票。原告为节省税费，面前委托本案芒果公司办理所谓的“直更”手续。为此，原告向芒果公司支付了45000元直更费。《房屋买卖合同书》第五条第二款约定：甲乙双方商定于2014年8月31日前办理更名过户手续…第九条约定：甲乙双方须无条件配合中介方办理房屋交易管向手续。《补充协议》第二条约定：直更过程中，如未能直更成功，甲乙双方不配合，中介方中介费不退，如供应商原因未能达成，中介费、直更费如数退还。因芒果公司无法办理“直更”手续，原告与芒果公司于2014年9月13日签订《退费说明》，不再委托芒果公司办件，由乙方自行办件。通过上述约定可以看出，合同中出现的“更名过户”不是法律意义上的更名过户，而是所谓的“直更”。该更名过户先由芒果公司实施，后原告解除合同，改由自行办理。在此过程中，我方只是配合板而不是处于主导地位。现因芒果公司与原告均无法办理“直更”，原告又不愿意支付高额税费，便先行解除“直更”委托，退回直更费。再恶人先告状，诉至贵院，诉乘我方违约，要求我方返还170000元购房款及利息，并支付逾期办理更名过户手续违约金。原告违约解除《房屋买卖合同书》，应承担违约责任，故其诉讼请求返还170000元购房款及利息，并支付逾期办理更名过户手续违约金没有法律依据。3、原告诉求退还购房定金，没有法律依据。原告诉求退还170000元中，其中有20000元定金，现其违约解除买卖合同，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。4、关于原告诉称的中华人民共和国城市管理法的相关规定，该法系行政管理性法规，其所陈述的条款系管理性条款，而非效力性条款。以此主张解除合同，没有法律依据。5、关于原告诉称的七部委相关规定，属于部门规章，与合同法规定的法律法规的强制性规定不符，不能作为确认合同效力的依据。6、即使按照中华人民共和国城市管理法的规定本合同无效，在合同签订过程中作为原告也具有不可推卸的责任，其以此主张违约金、利息等没有事实和法律依据。综上所述，为维护我方的合法权益，恳请法院以事实为根据，依法判决。被告芒果公司辩称：1、签订的《房屋买卖合同》合法有效且符合交易习惯。房产买卖中的直接更名手续，是指在买受人与开发商针对一手房屋签订《商品房买卖合同》之后，在房屋产权证下发之前的期间，买受人想出售标的房屋，经买受人与开发商协商一致解除开发商合同并撤销备案，并且由开发商与买受人推荐的人重新签订《商品房买卖合同》进行备案，对买受人已经支付给开发商的购房款由开发商指示交付给买受人的过程。根据法律规定和行业习惯，本案被告王妮、公强虽未获得房屋产权证，但其根据与开发商签订的开发商合同拥有对房屋所有权的期待权利，被告王妮、公强已支付开发商购房款。经我方与开发商确认，该房屋产权证于2015年2月下发，在签订《房屋买卖合同》之时，我方已告知原告、被告该事实，双方已清楚知道该房屋状态，因此签订该《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示。《沈阳市商品房买卖合同网上登记备案管理办法》（以下简称“管理办法”）第十一条之规定，反涉及购房人、标的物坐落、面积、金额等权属登记要素内容变更或经双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，双方当事人应持下列要件到沈阳市房地产交易权属登记中心办理合同条款变更或合同撤销冷备案确认手续：（一）双方当事人身份证明（原件及复印件）；（二）已经备案生效的商品房买卖合同；（三）变更合或撤销合同的书面申请书及其他规定的材料。市房地产交易权属登记中心应当根据购房提供的密码，通过网络系统即使在商品房楼盘表内注明该商品房买卖合同的变更情况或商品房买卖合同已经撤销。买卖合同撤销的，网络系统恢复可销售标识。根据上述《管理办法》可知，由被告与开发商协商解除合同、撤销原开发商合同备案，由原告与开发商签订新的开发商合同的约定符合相关法律规定和房产行业交易习惯。2、我方已尽到居间服务义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《房屋买卖合同书》第七条之规定，在签订本合同当日，乙方应及时支付丙方中介费人民币18000元生。本合同定前后，处在本合同中领有约定外，中介费概不退还。我方作为居间方，已根据原、被告双方需求提供居间服务信息，带原告多次实地察看房源，为促成交易提供商谈机会并为房屋买卖过程中遇到的疑难问题提供专门咨询服务，提醒沈阳市辖区内房屋交易程序，聘请律师就房屋买卖合同进行风险把控、对相关工作人员进行房产、法律等专门知识培训并提供合同初稿，居间进行调解，最终促成原、被告签订编号为2272878的《房屋买卖合同书》，据此，我方的行为符合法律规定及合同约定，已经尽到居间服务义务，有权收取中介费，原告主张返还的诉讼请求有违法律规定及合同约定。3、我方不应当承担连带赔偿责任。连带责任为法定责任，我国法律有关连带责任的规定中并无支持原告主张我方承担连带赔偿责任的法律依据。因此，原告主张我方承担连带责任与法无据。希望贵院查明事实，支持我方的答辩意见。经审理查明：2014年8月20日，原告（乙方）、被告王妮（甲方）与被告芒果公司（丙方）签订房屋买卖合同书一份，约定机房将位于沈阳市和平区长白街XX号1-7-3、建筑面积130.41平方米的房屋出售给乙方，房屋售价1200000元，乙方在本合同之气日1日内向机房支付购房定金20000元，甲、乙双方约定于2014年8月31日前办理更名过户手续，当开发商与乙方签定新的《商品房买卖合同》并出具商品房收据后，乙方给付甲方剩余购房款1180000元，甲、乙双方于合同签订日进行房屋交接，甲方收到上述全部购房款后2个工作日内将房屋交付乙方使用……合同第七条关于中介费的约定：“1、甲乙双方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介服务的情况下达成的。丙方的中介服务内容为：提供总结信息服务、促成甲乙双方达成合同、协助甲乙双方办理过户、协助房屋交接。2、在签订本合同当日，乙方应即时支付丙方中介费人民币63000元。3、在本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还……”同日，原告（甲方）与被告王妮（乙方）及被告芒果公司签订补充协议一份，内容为：“1、甲乙双方商定购房款存入甲乙双方联名账户，待甲方撤出合同备案，乙方签订新的商品房买卖合同后，甲乙双方将购房款转入甲方指定账户。2、直更过程中如未能直更成功，甲乙双方不配合，中介方中介费不退，如供应商原因未能达成，中介费，直更费如数退还。”合同签订当日，原告向被告王妮、公强支付了定金20000元，原告向被告芒果公司支付中介费及直更费63000元。2014年8月22日，原告向被告王妮、公强支付了购房款150000元。2014年9月13日，原告（甲方）与被告芒果公司达成退费说明一份，内容为因甲方自行板件，乙方已收取甲方的办件服务费45000元无息返还乙方，乙方表示认同，以上返款事宜为甲乙双方的最终意思表示，甲乙保证不再为此事要求乙方承担其他赔偿责任……该笔费用已经退还给原告。庭审后，原告与被告王妮、公强达成和解协议，由被告王妮、公强返还原告购房款170000元及保全费，双方再无其他纠纷。上述事实，有房屋买卖合同书、补充协议、购房定金收条、收据、购房款收条、银行业务凭证／回单、退费说明、以及当事人当庭陈述在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与三被告签订的房屋买卖合同书，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方应遵守诚信原则，恪守履行。现原告与被告王妮、公强达成和解协议，被告王妮、公强将购房款返还给原告，可以表明原告及被告王妮、公强均无继续履行房屋买卖合同的意思表示，故对于原告诉称解除房屋买卖合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告芒果公司已和原告达成退费合意将直更费45000元返还给原告，根据房屋买卖合同书第七条的约定，剩余18000元的中介费包含的服务内容为提供中介信息服务、促成买卖双方达成服务、协助房屋交接，根据房屋买卖合同现在的履行情况，兼顾公平原则，法院酌定被告芒果公司返还原告中介费6000元，而原告主张要求返还中介费利息因没有法律依据本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张舒红与被告公强、被告王妮、报告辽宁芒果房地产代理有限公司于2014年8月20日签订的房屋买卖合同书；二、本判决生效后十日内，被告宁芒果房地产代理有限公司返还原告张舒红中介费6000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5173元，仅收取254元，由原告张舒红负担204元，由被告宁芒果房地产代理有限公司负担50元；保全费1810元，由原告张舒红担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 珮人民陪审员 韩皓宇人民陪审员 徐海霞二0一五年四月十五书 记 员 凌白羽 来源：百度“”