（2014）皇民二初字第1966号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-29
案件名称
原告李文生诉被告辽宁房地产信息商务代理有限公司、被告辽宁五矿实业有限公司、被告康春江、被告金冶房屋买卖合同纠纷一案y一审民事裁定书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李文生,辽宁房地产信息商务代理有限公司,辽宁省五矿实业有限公司,康春江,金冶
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国公司法（2005年）》：第一百八十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第八十四条第一款，第一百一十一条，第一百零五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2014）皇民二初字第1966号原告李文生。委托代理人张慧琼。委托代理人于博。被告辽宁房地产信息商务代理有限公司。法定代表人王喜廷。被告辽宁省五矿实业有限公司。法定代表人王允。被告康春江。被告金冶。原告李文生诉被告辽宁房地产信息商务代理有限公司、被告辽宁五矿实业有限公司、被告康春江、被告金冶房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月18日向本院提起诉讼。本院于2015年3月9日公开开庭进行了审理。原告李文生及委托代理人张慧琼、被告康春江均到庭参加诉讼，被告辽宁房地产信息商务代理有限公司、被告辽宁省五矿实业有限公司、被告康春江、被告金冶经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告诉称，解除与第一被告签订的合同；判令第一被告双倍返还原告支付的156830元购房款，并按贷款利率支付自1997年10月1日起至判决生效之日止的购房款利息319933.2元（暂计至2014年9月16日）；并支付1997年10月至今的房屋租金153600元（暂计至2014年9月16日）；要求其他三被告承担连带责任。被告康春江辩称，我不同意原告诉讼请求。我是辽宁信息商务公司的代理人，购房款已交给辽宁信息商务公司，我没有收到过任何款项，原告将我告到和平公安分局，经过调查，我既不是事实上的投资人，我也没有收到房款，且该房款的最终去向也与我无关，最后和平分局撤销了该案件。所以我不应是本案的当事人，该案与我无关，我不应当承担任何责任。本案请求已过诉讼时效。被告辽宁房地产信息商务代理有限公司、辽宁省五矿实业有限公司、金冶未到庭，亦未提供书面答辩材料。经审理查明，被告辽宁房地产信息商务代理有限公司于1996年9月经有关工商管理机关核准成立。其中被告辽宁省五矿实业有限公司占有60%股权，被告康春江、被告金冶各占20%股权。原告作为和平区南五地区的被拆迁人，因外购房屋于1997年5月15日，本人与被告辽宁房地产信息商务代理有限公司签订《商品房住宅预售协议书》。其协议纸面上端购房单位填写太原地区动迁改造办与沈阳军区后勤部工程局第三工程处、辽宁房地产信息商务代理有限公司，经双方协商达成如下购房协议，在购房地址上约定明确房屋坐落于皇姑区昆册中路黄河大街四院住宅，（预售）面积为132平方米，户型三室一套，朝向：南，房款1550元／㎡，房款204600元。并约定协议签订后1998年8月并办完手续。同时约定，购房单位办完结算手续后，必须在限定的十日内办理进住手续，否则加倍收取看房费。在该协议内的第六条的空白处内用笔填写记载：1、该套三室销售面积为预售面积，在经审核后，多退少补。售价1550元／平方米为包死价。2、待全款交齐后，换正式发票及正式合同。在协议落款处加盖太原地区改造建设办公室公章，并有原告本人签名。售房单位加盖辽宁房地信息商务代理有限公司合同专用章。协议签订后，于1997年6月11日及1997年7月11日原告分别向被告辽宁信息商务代理有限公司支付定金10000元现金，转帐形式支付1600元管网费。以其太原街拆迁所获补偿费款向被告支付房款。1997年6月12日，被告辽宁房产地信息商务代理有限公司向原告出具收条一份，其内容载明：收到太原改造办支票一张，金额为145230元。嗣后，原告主张继续履行协议。在原告持有的协议的右下角处，由被告康春江以笔填写“本合同经购房人认定继续有效”。且有被告康春江及原告李文生本人签字，时间注明2002年4月25日。因原告找不到被告（出卖人）。而至有关公安机关以被告康春江诈骗为由，请求立案。经公安机关侦察后，认定康春江合同诈骗证据不足，于2014年3月3日，制作出沈公（和刑）撤案字（2014）1号撤销案件决定书，决定撤销此案。庭上，通过原告举证证实，被告辽宁房地产信息商务代理有限公司，最后一次年检为1999年4月1日，经营截止日期为2006年5月30日，在该公司的工商档案中，存有辽宁省工商行政管理的处罚决定书，其决定书核心内容系属对于未参加2000年度年检的232家企业，作为吊销企业法人营业执照的决定。并要求被吊销企业股东组成清算组清算。但目前该公司工商档案内无清算记载，上述公司的法人股东辽宁省五矿实业有限公司的企业状态显示开业。因原告行使刑事诉讼权利不能，故于2014年9月16日诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述、协议书、收据、收款情况说明、收条、公安机关撤诉案件决定书、工商档案等证据，经庭上质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，一、如何解读理解涉案协议的内容及属性，是正确适用法律的前提条件。根据庭上原告所提供的协议书及收据、情况说明，应当理解协议上所涉及的太原街改造办公室与购房款的资金来源有关，而注明的沈阳军区工程局的名称与房屋的建设施工者有关。具言之，与本案的房屋来源具有关联性，通过交付购房款及收取购房款的两者主体分析，原告应为买受人，而被告辽宁房地产信息商务代理有限公司系属出卖人。虽然协议名为《商品房住宅预售协议书》，但其条款中的购房款单价、总价及房屋的具体约定位置均约定明确，并约定办完手续后办理进住手续民的交房时间顺序。其内容具有本约性质，而不属于认购书，应当确定属于房屋买卖协议。因被告（出卖人）并非房地产开发商，其所出卖的房屋不应具有商品房性质。二、关于本案的协议能否解除的问题及解除之后原告所应享有的司法救济权利范围。1、纵观本案涉讼协议的全部内容应当具有合法有效性。因被告出卖人的企业法人资格。已由工商机关吊销，且未能清算。经本院查找公告后仍未到庭，且被告康春江也明确表示该涉案房屋已不存在，显见该协议不能继续履行，故原告请求解除协议的请求本院应予支持。2、关于原告所主张的请求双倍返还已支付的购房款156830元的问题，因原告所适用的系属最高人是法院的商品房买卖合同司法解释中的相关规定，而签订协议时，我国并未实施合同法关于商品房买卖合同司法解释的规定，且对所谓商品房而论，系指房地产开发企业作为出卖人而言，故原告只能依照法律规定获得请求返还房款的权利，并依照支付购房款的分笔时间点起算利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。3、关于原告主张的153600元，从1997年10月1日至2014年9月16日止的租金问题。从原告的上述主张，应当客观的理解实质是指被告未将房屋交付买受人造成的原告在租房的租金损失，或另指原告未获得该房而丧失自行出租的损失。根据公平原则，原告只有在完成交付全款义务的情形下，而获得受领房屋的期待权利后，方可主张该项请求而原告至今并未交全款，故其主张本院不予支持。三、关于被告辽宁房地产信息商务代理有限公司与被告辽宁省五矿实业有限公司、被告康春江、被告金冶三位股东，在本案中所应承担民事责任关系问题。因被告辽宁房地产信息商务代理有限公司系属合同的相对人（出卖人），应当承担解除协议后所发生的一切法律后果。被告辽宁省五矿实业有限公司、被告康春江、被告金冶作为公司股东是否对公司债务承担连带清偿责任的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干解释（二）中的第十八条第二款规定：“有限责任公司的股东，股份有限公司的董事和控投股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、帐册、重要文件等规定，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持”。基于上述法律规定，结合本案事实，2001年期间有关工商管理机关已对辽宁房地产信息商务代理有限公司作出吊销决定并要求该公司进行清算，根据公司法一百八十四条规定，其理应在十五日内成立清算组织进行清算活动，但其时至诉讼时止仍未清算注销，且注册时的住址无人经营长达14年之久，及资金财产不详，极大损害债权人的利益，故依照上述法律规定，三位股东对其公司应负连带责任。四、关于被告康春江所提出的原告主张超过诉讼时效及本人未投资属于空挂名不应承担责任的两个问题。1、虽然原告所签订的购房协议于1997年，但经具有股东身份的被告康春江于2002年4月25日记载，经购房人认定继续有效，及原告至公安机关报案的事实，且公安机关于2014年作出撤销案件决定，由上得知，原告始终主张合同权利，不存在超过诉讼时效的情形，对其该节抗辩理由，本院不予支持。2、根据最高人民法院关于《中华人民共和国公司法》若干问题（二）中第二十二条第二款之规定：“公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带责任的，人民法院应依法予以支持”。由上得知，其中一类是指未缴出资的股东，另一类是指公司成立的其他股东或发起人未缴出资者，归结于以上两类人在未缴纳出资的情形下，仍应对公司承担连带清偿责任。其宗旨是指不得以未出资的理由对外对抗债权人。故被告康春江所主张的该节抗辩理由，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第八十四条、第一百一十一条、第一百十五条、最高人民关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题（二）第十条二款、第二十二条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁房地产信息商务代理有限公司返还原告李文生购房款156830元；二、被告辽宁房地产信息商务代理有限公司支付原告156830元的利息，按中国人民银行同期同类贷款利算计算，（其中10000元为本金，自1997年6月12日起至本判决生效时止；以1600元为本金，自1999年7月12日起至本判决生效时止；以145230元为本金，自1997年6月13日起本判决生效时止）；三、被告辽宁省五矿实业公司，被告康春江、被告金冶对被告辽宁房地产信息商务代理有限公司承担连带清偿责任；上述款项在本判决生效后十日内全部履行。四、驳回原、被告其他诉讼请求。如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10104元、公告费650元，由原告承担7254元；被告辽宁信息商务有限公司承担3500元，被告辽宁省五矿实业有限公司、被告康春江、被告金冶承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 曹立刚代理审判员 佟 铃人民陪审员 刘 芙二〇一五年四月十五日书 记 员 周晓伟 微信公众号“”