（2015）皇民二初字第1010号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-05-12

案件名称

原告沈阳市富川物业管理有限公司诉被告郭清富物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

法院

沈阳市皇姑区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳市富川物业管理有限公司,郭清富

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十二条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百五十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

沈阳市皇姑区人民法院民事判决书（2015）皇民二初字第1010号原告沈阳市富川物业管理有限公司法定代表人任亚伟委托代理人马强被告郭清富原告沈阳市富川物业管理有限公司诉被告郭清富物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，由审判员历贺独任审理，于2015年3月11日公开开庭进行了审理，原告沈阳市富川物业管理有限公司委托代理人马强，被告郭清富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求被告支付原告管理费5282元、滞纳金1500元。被告辩称，原告起诉已经超过诉讼时效，原告不作为，我家房屋漏水，楼梯坏了不维修。公共卫生部位乱放停车位。楼道漏水，楼道损坏。清扫卫生不及时，园区绿化不合格。经审理查明，原告系坐落于沈阳市皇姑区金山路鸭绿巷29号“富山花园”小区物业管理企业，于2009年起进入该小区提供物业服务。被告系“富山花园”小区业主，被告购买并实际居住的房屋坐落于沈阳市皇姑区金山路鸭绿巷（建筑面积112.86平方米）。2010年8月12日，原告与沈阳市富山花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定业委会委托原告对“富山花园”小区进行物业管理。委托管理事项包括：房屋公用部位的维修和管理；共用设施、设备及其运行的维修和管理；公共环境卫生管理；公共秩序的维护；交通秩序与车辆停放管理等。关于物业服务标准，应达到房屋外观完好、整洁，外墙装饰无破损或污迹；道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所完好无损；清洁保洁率达到98%，外保每天一清扫，内保二天一清扫；绿化做到定期修剪、每年种植时令鲜花；保持良好交通秩序，无堵塞，无占用消防通道现象；机动国车与非机动车分类停放，无乱停、乱放现象，杜绝因管理原因发生的交通事故，车辆被盗现象；门岗、车库岗、巡逻岗24小时值守。委托管理期限自2010年9月1日至2013年8月31日，约定住宅房屋业主按建筑面积每月每平方米0.65元标准交纳物业费。关于违约责任，约定物业公司违反合同，未达到管理服务标准约定目标的，应根据业委会要求限期整改，逾期未整改造成损失的，物业公司承担相应的经济和法律责任；业主违反合同，不按合同约定收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求甲方补交从逾期之日起按每日向物业公司支付拖欠款项部分0.3%滞纳金。合同签订后，原告基本履行了物业管理委托合同所约定的委托事项，但在房屋公用部位的维修和管理、公共环境卫生管理方面存在服务瑕疵。合同期限届满后，双方未再续签物业服务合同，但原告继续为小区提供物业服务。被告入住“富山花园”小区后，交纳物业费至2007年12月31日，后以房屋漏水、楼道漏水不维修、公共卫生部位乱停车位、园区绿化不合格为由，自2008年1月1日起未缴纳物业管理费。原告向被告催要拖欠的物业管理费未果，起诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及物业服务合同、社区情况说明、收费许可证等证据在卷佐证，已经法庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告作为依法成立的独立法人，其与被告所在小区业主委员会签订的物业管理委托合同，符合国务院《物业管理条例》关于业主委员会与物业服务企业订立书面的物业服务合同的规定，不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同，该合同对业主及物业管理公司均有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。现原告已基本履行了合同约定的物业管理服务职责，应享有收取物业管理费的权利。被告无证据证明其按期缴纳物业费，已构成违约，应承担违约责任，原告请求判令被告给付物业管理费，理由正当，本院予以支持。但依据业主提交的照片，能够证明原告在履行合同期间，在园区物业服务上存在瑕疵，故按90%收取物业费比较符合实际服务标准。关于原告主张的滞纳金问题。虽然物业管理委托合同约定逾期交纳物业管理费应支付滞纳金，但因物业服务存在瑕疵，业主主张同时履行抗辩权而未缴纳相关费用，不属恶意拖欠，故原告关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费具体数额，根据民法通则第135条规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为2年，故原告起诉给付物业服务费的诉讼时效为两年，原告于2015年2月6日起诉，故对于2013年2月6日之前的诉讼请求本院不予支持，故被告应向原告支付2013年2月6日至2013年12月31日物业管理费，按合同约定交费标准及被告欠缴物业费时间按月计算，物业管理费应为714.46元（0.65元×112.86平方米×10月×90%＋0.65元×112.86平方米／28天＊23天×90%）。关于被告提出房屋漏水问题。因房屋漏水属于房屋质量问题，而房屋质量问题属于商品房销售合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于两个不同的法律关系，被告不能以此作为其拒绝交纳物业费和电梯费的理由。故本院对被告该项抗辩不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十二条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郭清富于本判决生效后十日内给付原告沈阳市富川物业管理有限公司从2013年2月6日至2013年12月31日物业管理费714.46元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告其他诉讼请求；案件受理费25元由被告郭清富承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员　历　贺二〇一五年四月十五日书记员　赵冰洋搜索“”