（2014）门三民初字第01016号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2016-07-28

案件名称

张亚兵与姜天明土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海门市人民法院

所属地区

海门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张亚兵,姜天明

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条

全文

江苏省海门市人民法院民事判决书（2014）门三民初字第01016号原告张亚兵，农民。委托代理人陆卫洪，上海市瑞和律师事务所律师。委托代理人朱倩。被告姜天明，自由职业。原告张亚兵与被告姜天明土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法由审判员陆小龙适用简易程序，于2014年12月11日、2015年1月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案于同年1月15日依法裁定转普通程序，组成合议庭于同年3月23日公开开庭进行了审理，原告张亚兵及其委托代理人陆卫洪、朱倩，被告姜天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚兵诉称，原、被告于2014年3月16日订立租赁合同，由被告承租原告的土地24亩和房屋约1000平方米，约定每亩土地年租金1000元，房屋年租金30000元，租期10年，第一年的租金54000元在订立合同时一次性付清，但被告未付，为此，起诉要求被告支付第一年的租金54000元、水电费押金10000元，合计64000元及本案诉讼费用。被告姜天明辩称，与原告订立租赁合同是事实，但该合同订立后，原告未将房屋交付给我使用，甚至交付房屋钥匙也未给我，也没有抄也没有交接原有水表的用水、吨数和电底数，且屋后有高压线，有关部门不允许作农作物秸秆制作颗粒表的用电度数，；承租的土地具体位置都不知道。因此，合同是无效的，不同意原告的请求。经审理查明，2012年5月，原告张亚兵分别与海门市常乐镇庵宝村20组18家农户订立农村土地承包经营合作协议书，由张亚兵承租农户土地20.4亩，进行发展农副养殖业（养羊）。之后，又经18家农户同意，张亚兵将承租的土地转租他人。2014年3月16日，原、被告订立房屋租赁合同书一份，合同主要内容约定：第2条.被告（乙方）承租原告（甲方）用地和房屋，用于油菜等农作物秸秆制作颗粒，租用期间不得转租、不得改变用途、不得挖土买卖；第3条.自2014年3月16日起至2024年3月1日止,共租期10年;第4条.2.乙方租用甲方土地24亩，每年每亩租金1000元（租金随常乐镇庵宝村农业园区租金增长而同步增长），房屋建筑面积约1000平方米，租金每年为30000元，房屋租金每3年增长10%；租赁期间发生的清洁费、水费、电费有乙方承担，第5条.付款方式：乙方第一次支付第一年租金54000元及水电押金10000元，共计64000元，在签订本合同时由乙方一次性付清，以后乙方每年3月1日前一次性付清当年的租金（54000元）；第6条.租赁房屋的后墙面15米以外不许搭建房屋，如乙方需搭建，与甲方协商方可；第8条.租赁合同到期时，房屋后墙15米外恢复到土地可耕用为止。（以上几条规定如有犯规合同终止，解释权归甲方所有。）合同订立后，被告未向原告交纳租金及水电费押金。原告遂诉讼来院。上述事实，由有房屋租赁合同书、农户承包土地面积变动情况核实表、农村土地承包经营合作协议、农户签名同意转租的说明、等证据房屋租赁合同书及双方当事人的陈述在卷证实。本案的主要争议焦点为：合同订立后，原告是否履行租赁物的交付义务。原告陈述，2014年3月10日上午，被告到原告的羊场现场，由原告的妻子朱倩及被告二人看水、电表，当时水表上显示33吨、电表上显示5448.92度。2014年3同月月16日上午，订立租赁合同时原告把三把白色钥匙交给了被告。土地交接问题，因农户的土地都在一起，给带被告看过。被告质证认为，合同订立之前确实到过养羊现场，但均是为协商租赁之事。被告连水电表安装在何处都不知道，更谈不上看表抄底数。订立合同时，双方均没有想到钥匙的交接。土地的四址不清楚，也没有实地看过。合同订立后根本没有去过现场。原、被告为证明其陈述，均申请证人到庭作证。原告的证人陆振义证明，其是受张亚兵雇请的雇工，在羊场拆羊棚，曾看到过被告二次。2014年3月的一天，在羊棚内拉出羊棚灰时看到有二、三人蹲在那儿看水表。其陈述人数时，说二、三人，三人，三、四人，有二人是蹲的。原告的证人黄某证明，订立合同时就在其家，其也在场，原、被告双方在合同上签字后由朱倩拿出三把白色的钥匙交给被告。当时没有给钱，说过几天给。原告的证人冯某证明，原告夫妇与其系亲戚关系，与被告系朋友关系。共有三次陪被告到原告处的羊场，第一、第二次去，姜天明说场地很好，路也很好，但还要大点，做得快点。并叫原告方拆羊棚、出羊棚灰等。第三次是签租赁合同的，签订合同的地方记不清楚。签好合同后，姜天明说没有钱，过几天付，同时，由张亚兵把一把钥匙交给姜天明，钥匙的颜色没有看。被告的证人周玉娟证明，曾经陪被告二次到麒麟镇庵宝村养羊的地方看过，本来是准备与被告合作做生意，因那个地方上边有高压线，政府部门说不能办加工场。原告对证人的证言质证认为，原告所提供的证人所作的证言能证明水电和租赁房屋钥匙的交接，具有客观性和关联性，具有证明效力。证人冯某陈述签订合同的地方记不清楚，但被告也承认其在订立合同时在场，故不影响证词的效力。对于被告提供的证人证词，没有达到被告的目的，没有证明效果，反而证明被告看中了原告的土地和房屋，也证实了原、被告订立合同后办理了交接，被告没有履行给付租金的事实。被告对证人的证言质证认为，如果在订立合同之前就已经将水电表上的数字抄录，那应当写在合同上。合同签订后根本没有提到钥匙，也没有交接。本院认为，原告在承租18家农户的土地后，经全部农户同意，又转租给被告，故原、被告订立房屋及土地租赁合同依法成立。由于本案系租赁合同，租赁合同的特性，就是出租人将租赁物交付承租人。本案争议焦点主要是原告是否将租赁物交付被告，对此，原告应当承担举证责任。原告在没有任何书证的情况下，要求证人当庭作证。但证人陆振义本身系原告雇请的雇工请，工作中在进出羊舍工作时看到一些情况也无可非议，但其证明十个月前几个人抄水表，几个人蹲在那儿，显然难于置信不符合常理，况且庭审中有三次陈述人数，均有差异，与原告的陈述也不相符。证人黄某、冯某要证明的内容是房屋钥匙的交接，谁交给谁、几条钥匙、钥匙的颜色，两证人的说法不一致。故对原告方的证人的证言不予采信。因此，本院认定，原、被告订立租赁合同后，原告未实际交付租赁物。此外，从原、被告订立的合同第8条来看，合同约定签订合同时一次性支付租金54000原及水电押金10000元，以后每年3月1日前一次性付清当年的租赁费用。被告在签订合同时，未能交付租金，原告也未要求其出具欠条，之后也未书面催要过。再看合同第八条括号中的内容“以上几条如有犯规合同终止，解释权归甲方所有”，从字面上理解，乙方只要违反上述条款，合同即终止。那么当被告不交付租金时，原告应当知道该合同即已终止。故原告仍要求被告履行给付租金义务，无法律依据和事实依据。综上，原告的诉讼请求，因证据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：驳回原告张亚兵的诉讼请求。案件受理费1400元，由原告张亚兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币1400元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82）。审　判　长　　陆小龙代理审判员　　陈　东人民陪审员　　朱春丹二〇一五年四月十五日书　记　员　　沈　霞关注公众号“”