（2015）柳市民二终字第53号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-11-09
案件名称
黄小珍与柳州市丰盛市场开发有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳州市丰盛市场开发有限责任公司,黄小珍
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民二终字第53号上诉人（一审被告）：柳州市丰盛市场开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路雀儿山公园西门南侧。法定代表人：李永新，该公司总经理。委托代理人：李永成，该公司管理人员。委托代理人：吴晓华，广西大恒律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄小珍，无固定职业。上诉人柳州市丰盛市场开发有限责任公司（以下简称丰盛公司）因与被上诉人黄小珍租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2013）北民二初字第39号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人丰盛公司的委托代理人李永成、吴晓华与被上诉人黄小珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：经柳州市柳北区政府允许，丰盛公司于2005年通过租赁柳州市柳北区黄村村民委员会（以下简称黄村村委）位于柳州市北雀路雀儿山公园西门南侧的场地建设丰盛市场。市场建成后，丰盛公司向黄小珍等租户出租摊位和门面。于2007年2月，此前黄小珍已实际租赁丰盛公司的摊位一个并已实际交付有经营押金。2007年2月3日，丰盛公司向黄小珍出具黄小珍载明2000元作2007年1月起的月租金扣除的意思表示，并载明黄小珍交纳1000元摊位经营干蔬押金的现金收入单据。2008年1月30日黄小珍再次向丰盛公司租用丰盛市场内的305#门面一间，并交纳了4000元的保证金。经甲乙双方口头协议，摊位及门面的租期均为一年，一年内租用方不能提前退出，提前退出信誉保证金不退回，满一年后也可续约或退信誉保证金。租赁期间，黄小珍向丰盛公司交纳了2007年1月至12月的摊位的租金2000元，交纳2008年1-3月份305#门面的租金共计450元。交纳305#门面2008年7月至2008年12月期间电费共计531.70元，于2008年11月15日交纳305#门面水费2.30元，于2009年3月5日，交纳305#门面水费2.3元。于2008年8月6日交纳305#门面工商管理费30元。2006年12月18日至2008年8月3日期间，丰盛公司共向其138户承租户口办理退还信誉保证金。2005年2月8日，丰盛公司与案外人黄村村民委签订《土地租赁合同》，双方主要约定黄村村民委将其位于柳州市雀儿山公园西侧农民集体所有的土地约20亩给丰盛公司用于建设菜市，租赁期间为自2005年7月1日至2025年6月30日以及租金收取标准和收取方式等等。合同签订后，丰盛公司在租赁场地上建设了市场并将门面及摊位及门面租赁给了丰盛公司及其他租户。因丰盛公司拖欠黄村村民委土地租金，黄村村民委依据双方合同约定向柳州仲裁委员会申请仲裁，柳州仲裁委员会于2010年1月25日作出的（2009）柳仲案裁字第088号裁决书，该裁决书解除丰盛公司与黄村村民委签订的《土地租赁合同》及丰盛公司向黄村村民委支付租金等裁决。经一审法院实地勘察，丰盛公司所建的市场现为一片废墟。一审法院另查明，丰盛公司系2005年8月11日成立的具有法人资格的公司企业，该公司于2010年2月24日被吊销营业执照。一审法院审理认为：黄小珍、丰盛公司之间形成的是不定期租赁合同关系，双方遵行自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则进行民事活动。本案黄小珍在依约向丰盛公司交纳保证金即押金后，丰盛公司依约向黄小珍交付了租赁场地，黄小珍也已实际使用租赁场地进行了经营。黄小珍、丰盛公司租赁合同关系至今未经结算，由于丰盛公司提供的租赁场地已而无法实现合同目的系丰盛公司存在违约行为，故黄小珍要求丰盛公司退还其交纳的保证金合理合法，一审法院予以支持。但黄小珍主张丰盛公司要求支付违约金于法无据，一审法院不予以支持。对黄小珍主张丰盛公司拖欠的保证金的利息，由于黄小珍主张的利息起始日、利息的利率无相关证据证实其主张的合理性，但由于丰盛公司未返还保证金系占用黄小珍的资金性质，故一审法院确定黄小珍主张的利息以丰盛公司拖欠黄小珍的保证金数额为基数，自起诉之日起按同期同类贷款利率计付利息为宜，超过该部分的主张不予以支持。对丰盛公司提出黄小珍主张的保证金是押金不是定金，黄小珍要求丰盛公司双倍返还于法无据的辩解一审法院予以采信；对丰盛公司提出一审法院对本案无管辖权，应由相关仲裁机构予以仲裁但并未提交相关证据证实其主张的合法合理性，故一审法院对该于法无据辩解不予以采信；对丰盛公司提出黄小珍向法院提起诉讼时已超过诉讼时效的辩解，由于双方系不定期租赁合同关系，丰盛公司提出黄小珍主张其权利的起始日于法无据，故一审法院认定丰盛公司该辩解不能成立；对丰盛公司提出黄小珍主张押金的利息的于法无据的辩解，对此一审法院认为，丰盛公司收取黄小珍的押金是保证黄小珍依双方约定进行履行义务的作用，现丰盛公司租赁场地已不能使用，致使黄小珍的合同目的不能实现，故丰盛公司负有返还黄小珍保证金的义务，现其未予以返还保证金实为占用黄小珍资金的性质，故黄小珍主张利息合理部分应予以支持，故对丰盛公司该辩解不予采信；丰盛公司以黄小珍未向其缴纳水电费及租金为由不退还保证金的辩解，对此一审法院认为，丰盛公司认为黄小珍未向其结清水电费及租金，可以通过反诉或另案起诉主张其权利，但不能以此否定其应退还黄小珍押金的义务，故对丰盛公司该辩解一审法院不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百零八条，一审法院作出如下判决：一、丰盛公司应退还黄小珍押金5000元并支付利息（利息计算方法：从2013年1月21日起计至本案生效判决确定的履行期限之日止，以5000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率给付）；二、驳回黄小珍其他诉讼请求。案件受理费50元（黄小珍已预交），由丰盛公司负担。上诉人丰盛公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，理由如下：l、丰盛公司与黄小珍签订租赁合同时约定发生争议应由柳州市仲裁委员会仲裁，故一审法院对本案没有管辖权。2、丰盛公司与黄小珍签订租赁合同期至2009年1月29日到期，丰盛公司已于2006年12月停止经营，并于2006年12月18日开始办理门面移交手续，向承租户退还押金。但黄小珍拒不退还门面、拒交水电费，也未到市场办理退还押金手续，黄小珍于2013年1月21日才向法院起诉。因此，黄小珍起诉时效已超过二年的诉讼时效的规定，法院理应依法驳回起诉。3、黄小珍诉请要求支付押金利息没有依据，一审判决押金利息从2012年1月21日开始计算利息也没有依据。据此，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回黄小珍的诉讼请求。被上诉人黄小珍答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回丰盛公司的上诉，维持原判。上诉人丰盛公司认为一审法院遗漏查明2006年12月18日至2008年8月3日期间丰盛市场共向138户承租户退还了“信誉保证金”，并表示对一审查明的其余事实无异议。被上诉人黄小珍对一审法院查明的事实无异议。二审期间，上诉人丰盛公司向本院提交如下新的证据：1、2012年8月20日柳州市柳北区人民法院公告复印件，拟证明黄小珍在2012年8月30日还继续占用涉案门面；2、2014年12月22日《对﹤履行到期债务通知书﹥的异议书》复印件，拟证明在2014年12月22日黄小珍仍然占用涉案门面，未交还给黄村村委的事实，且至今门面仍未归还；3、丰盛公司电脑咨询单复印件，拟证明丰盛公司的主体资格及成立与吊销日期；4、丰盛市场门面月租表复印件，拟证明黄小珍仍然持有门面未交还，且还有欠交租金未支付。被上诉人黄小珍在二审期间未向本院提交新的证据，其对上诉人丰盛公司二审中提交的新的证据质证认为：证据1、2表示不清楚；对证据3未提出异议；证据4是丰盛公司自行制作，且该证据未能证实黄小珍具有欠租的情况。经质证，本院认为：证据1为复印件，且未能从该证据记载的内容中看出指向于黄小珍，黄小珍对该证据亦未认可，故本院对证据1不予采纳；证据2为丰盛公司与黄村村委之间的关系，与本案无关联性，故对该证据不予采纳；证据3来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对该证据予以采信；证据4为丰盛公司自行制作的租金明细，黄小珍对丰盛公司通过记载的内容拟证明其尚欠租金的证明目的不予认可，而丰盛公司亦未能提供其他证据证明自己的主张，故本院对该证据不予采纳。针对上诉人丰盛公司就一审法院查明的事实认为有遗漏部分的主张，本院认为，丰盛公司在二审中认可其在2006年至2008年期间退还“信誉保证金”的承租户不包括本案的承租人，则丰盛公司主张的遗漏部分与本案审理的争议焦点无关，本院对此不再查明。据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，1、丰盛公司称导致本案租赁合同无法继续履行的原因是其与黄村村委之间的纠纷，黄村村委收回本案争议涉及的门面；黄小珍称由于丰盛公司对丰盛市场的管理存在问题，导致整个市场经营每况日下，其早已想与丰盛公司终止租赁关系，但无法联系上丰盛公司相关人员、退还押金，黄小珍还认可最终导致双方租赁合同无法继续履行的原因系黄村村委收回丰盛市场。2、丰盛公司认可2012年8月20日黄小珍尚未搬离租赁门面，黄小珍在2012年底至2013年初因黄村村委对丰盛市场进行控制后，其不再使用租赁门面；黄小珍于2013年1月21日向一审法院提起本案诉讼。本院认为，黄小珍与丰盛公司之间形成的门面租赁关系，系双方当事人真实意思表示，不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点应归纳为：一、本案是否属于法院主管的案件？二、本案是否超过诉讼时效？三、丰盛公司是否应向黄小珍退回信誉保证金及支付利息？针对第一个争议焦点，本院认为，丰盛公司主张根据双方的约定，本案应由柳州市仲裁委员会主管，故认为本案不属于一审法院主管的案件。但丰盛公司就其主张未能提供充分的证据予以证明，则由其承担举证不能的不利后果，故本院对其主张不予支持，一审法院对此认定正确，本院依法予以维持。针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，本案中，黄小珍与丰盛公司之间的租赁关系至今未结算完毕，而根据双方庭审的自认与陈述可知，双方均认可至少在2012年8月20日黄小珍未搬离本案争议涉及的租赁门面，则该时间至黄小珍向一审法院起诉的时间未满两年，据此，本案未超过诉讼时效，一审对此认定的结果正确，本院依法予以维持。针对第三个争议焦点，本院认为，双方当事人均认可系因丰盛公司与黄村村委之间的纠纷，黄村村委收回租赁门面最终导致双方租赁合同无法继续履行，而经一审法院至现场勘查发现丰盛公司所建的市场已一片废墟，则丰盛公司理应向承租户退还已收取的信誉保证金。一审法院判令丰盛公司向黄小珍退回的“押金”实为双方所主张的“信誉保证金”，该院认定丰盛公司退还此款的主张正确，本院依法予以维持。丰盛公司未及时向各承租人退还已收取的“信誉保证金”，则其理应向承租人承担逾期退款的利息损失，一审法院判令丰盛公司自黄小珍起诉之日起至生效文书确定了履行期之日止，以应退还的信誉保证金为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率支付利息的观点并无不当，本院依法予以维持。关于丰盛公司关于各承租人未结清所欠租金、水电费等费用，拒绝退还信誉保证金主张，如上所述，丰盛公司在一审并未就此提起反诉，故本院对此不予处理为宜。综上所述，上诉人丰盛公司的上诉请求无依据，依法应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人柳州市丰盛市场开发有限责任公司已预交），由上诉人柳州市丰盛市场开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦审 判 员 李婷婷代理审判员 丁立波二〇一五年四月十五日书 记 员 莫妮旎 搜索“”