（2014）浦民一（民）初字第6151号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-18
案件名称
陆平与吴婷婷房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆平,吴婷婷
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第6151号原告陆平。委托代理人白春昕，上海市申房律师事务所律师。委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。被告吴婷婷。委托代理人李谊明，北京炜衡（上海）律师事务所律师。原告陆平与被告吴婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法适用普通程序审理，并于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告陆平的委托代理人白春昕、被告吴婷婷的委托代理人李谊明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆平诉称，2013年9月5日，原、被告就坐落于上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告以人民币（以下币种相同）1，200万元的价格向原告出售系争房屋、首期房价款为360万元（包含尾款5万元）、剩余的840万元房款通过转按揭方式支付等内容。签订协议当日，原告向被告支付了定金100万元。2013年9月16日，原告依照合同约定又向被告支付了房款260万元。此后，原告还按约支付了自2013年10月16日至今的银行抵押贷款利息。根据合同约定，双方应于2013年11月30日之前办理系争房屋的过户手续，原告曾多次要求被告协助原告办理有关抵押贷款和房屋产权转让过户等相关手续，然而被告却一直以各种理由予以拖延和推诿，故原告起诉至法院，要求判令被告：1、履行原、被告于2013年9月5日签订的《上海市房地产买卖合同》，将上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户到原告名下；2、承担本案诉讼费用。被告吴婷婷辩称，原、被告之间的房地产买卖合同没有履行是原告造成的，被告于2014年2月已按照合同约定向原告发出了解除合同的通知，被告就确认合同解除和要求原告承担违约金一事已另案起诉，故不同意原告的诉请。经审理查明，2013年9月5日原告作为乙方、被告的代理人李海燕代被告作为甲方就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为1，200万元；合同第六条约定：双方确认在2013年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三“付款协议”约定：1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前支付给甲方定金100万元，待甲、乙双方签订本合同后于2013年9月15日前乙方应直接支付给甲方部分首期房价款260万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款360万元包含尾款5万元由居间方代为保管，甲乙双方同意居间方可从转付的款项中先行保管，2、甲乙双方同意第二期房价款840万元，即甲方尚欠抵押权人的贷款余额全部转由乙方贷款银行承担（转按揭），双方应于签订本合同后与担保公司签订转按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理转按揭协议委托公证手续，3、待乙方贷款审核通过后15个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方贷款银行将以上所述第二期房价款用于偿还甲方尚欠抵押权人的贷款余额，由担保公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，乙方贷款银行委托之担保公司应陪同甲方一起前往所述区交易中心办理他项权证注销登记手续，待该房屋产权注销后7个工作日内，甲、乙双方、担保公司应亲自赴所述区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由担保公司收执收件收据，4、待所属区房地产交易中心出具收件收据后或产权证书10个工作日内，担保公司应将乙方贷款剩余款项（该笔款项计算方法为乙方应付的第二期房价款减去银行放款当天甲方原贷款所剩本金所得的金额）支付给甲方，……待担保公司将上述款项支付至甲方指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付（转移占有）给乙方，同时乙方应支付甲方房价尾款5万元，……。同日，原告作为乙方、李海燕代被告作为甲方另签订了《协议书》一份，该协议第3条约定：此次交易过程中产生的所有国家规定的甲、乙双方应缴税款、交易手续费等相关费用全部由乙方承担支付，买卖合同所述价格1，200万元为甲方出售该房地产净到手价格；第4条约定：2013年10月15日前的该房地产现抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行（简称民生银行），设定的抵押额（约835万元）产生的银行贷款利息由甲方自行支付给民生银行，从2013年10月16日开始的前述银行利息由乙方承担并支付给民生银行。合同签订后，原告于2013年9月16日支付房款260万元，加上2013年8月30日支付的定金100万元，原告共计支付了房款360万元。自2013年10月16日起，系争房屋原有的银行贷款由原告支付。2014年1月28日，原告向上海云绮物业管理有限公司支付了系争房屋自2013年9月至2014年12月的物业管理费共计12，366.40元。2013年9月9日原告到中国银行上海市浦东大道支行（以下简称“中行浦东大道支行”）办理了相关的贷款手续，“中行浦东大道支行”就原告名下的房产情况向相关部门作了查询。2013年10月10日，中介通知被告到银行办理贷款手续，被告未去。2013年11月中旬，原告向被告提出更改买受人，余款一次性现金支付，但被告不同意。2013年12月5日，被告将新的身份证交给中介，同意继续办理贷款。2014年1月27日，原告致函被告要求其务必于2014年2月7日之前办理有关的抵押贷款和房产转让过户手续，2月8日，被告代理人李海燕与原告在中介处进行协商，未果。2014年2月17日，原告向本院提起诉讼如前。另查明，原告起诉后，被告于2014年2月26日向原告发出《解除合同通知》，告知原告，根据“买卖合同”补充条款（一）违约责任第2条的约定，由于原告未按照合同约定的最后期限办理转让过户手续，通知原告解除合同。2014年5月15日被告吴婷婷向本院提起诉讼［案号为（2014）浦民一（民）初字第17938号］，要求确认双方签订的“买卖合同”于2014年2月27日解除并要求陆平支付违约金240万元及赔偿金6万元。2014年8月12日该案作出一审判决，驳回了吴婷婷的诉讼请求。吴婷婷因不服该案判决向上海市第一中级人民法院提起上诉［案号为（2014）沪一中民二（民）终字第2506号］，2014年11月27日上海市第一中级人民法院作出了维持原判、驳回上诉的终审判决。再查明，系争房屋权利人登记在被告名下，设有债权抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行，债权数额为890万元，债务履行期限为2009年11月20日至2039年11月20日。审理中，原告明确诉请为：要求被告涤除系争房屋上的债权抵押，并配合原告将系争房屋产权过户到原告名下。原告并已将剩余房款840万元以代管款形式缴纳至本院。被告则提出，被告在合同约定过户日期2013年11月30日之后仍向原告提供了自己的身份证，配合原告办理转按揭手续，但因原告提出变更购买人，不愿意以合同约定的转按揭方式履约。由于原告原因导致系争房屋逾期未办理产权过户，原告放任违约结果的发生，应当按照合同约定承担相关违约责任，不同意原告的诉讼请求。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、贷记凭证、收款收据、业务回单、客户回单、催告函附邮寄凭证、物业费发票、无婚姻登记记录证明、上海市房屋状况查询结果、上海市房地产登记簿、情况说明、解除合同通知附邮寄凭证、录音光盘附文字整理等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，当事人均应按约履行各自的义务。对于被告提出原告违约造成合同没有履行的观点，本院认为，原、被告合同约定840万元房款通过银行转按揭方式支付，原告于2013年9月9日向相关银行申请贷款，同年10月10日中介通知被告去银行协助原告办理贷款手续，但被告没有去，协助原告办理贷款手续是被告的义务，被告理应配合，被告没有前去办理具有过错。同年11月，原告通过中介提出更换买受人，并一次性支付剩余房款，但被告仍拒绝，原告在合同履行期内提出更改买受人，并一次性付款，原告的提议是以积极的态度消除障碍，促使合同履行，被告拒绝显然不利于合同的履行，这才导致双方未能于2013年11月30日前办理过户，不能归责于原告一方的原因，故被告认为原告存在违约情形的观点本院不予采纳。现无证据证明原告受限购政策限制，且原告已将剩余购房款840万元以代管款的方式缴纳至本院作为履行合同的保证，故原告要求被告涤除系争房屋上的债权抵押并协助过户的诉讼请求本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条的规定，判决如下：一、被告吴婷婷于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的债权抵押，被告吴婷婷在上述抵押涤除后的三日内协助原告陆平办理上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将上述房屋产权户名由被告吴婷婷转移登记至原告陆平名下；二、原告陆平应在上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理后当日支付被告吴婷婷剩余购房款840万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93，800元、财产保全申请费5，000元，由被告吴婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡铁红审 判 员 陆 菁人民陪审员 虞勇强二〇一五年四月十五日书 记 员 沈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 来自：