（2015）郑民一终字第188号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-04-29
案件名称
上诉人许伟与被上诉人张瑞波房屋租赁纠纷案二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许伟,张瑞波
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民一终字第188号上诉人（原审原告）许伟，男，1966年9月1日出生，汉族。委托代理人周建昇，河南英伦律师事务所律师。委托代理人范跃杰，河南英伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）张瑞波，女，1981年2月6日出生，汉族。委托代理人吕明瑜，河南郑大律师事务所律师。上诉人许伟因与被上诉人张瑞波房屋租赁纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第1392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许伟的委托代理人周建昇，被上诉人张瑞波及其委托代理人吕明瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许伟于2014年5月21日诉至郑州市金水区人民法院，请求判令：1、被告支付2013年12月、2014年元月份房租18702元，逾期付款滞纳金共计9039.24元，租金差额570元，补交免租金额81257.4元，补偿三个月租金27909元，2014年元月份商铺空置期间物业费386.94元，共计137864.58元；2、被告承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：2009年6月7日，被告先向河南升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）交纳33444元保证金后，2009年6月11日被告与升龙公司签订了一份《曼哈顿商业广场租赁合同》一份，主要约定：“升龙公司将位于金水区未来大道东、金水路南曼哈顿商业广场B区一层编号B1027、B1028，租赁建筑面积106.17平方米的房产出租给被告使用，租赁期限自2009年6月10日起至2014年6月9日止，其中：优惠免租期自2009年6月10日起至2010年6月9日止。该期间免收租金，但水电、物业、税费等实际发生的费用照常收取。租金自2010年6月10日起计算，被告必须在2010年5月20日前预付2010年6月10日起至2010年7月9日的租金。以后以此类推预付租金。租赁期间的第5年度的月租金标准：2013年6月10日起至2014年6月9日止，每月租金145元／平方米，计15395元。物业管理费按租赁建筑面积以每月3元／平方米的标准支付。被告应于本合同签订之日支付升龙公司相当于3个月租金额的履约保证金，共计33444元，该履约保证金在租赁期满后15个工作日内，且被告无违约的情况下无息退还，若被告逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的0.5%向升龙公司支付滞纳金等。”租赁合同签订后至2012年12月22日，升龙公司与被告无诉讼纠纷。后原告许伟取得了曼哈顿商业广场B区1层B1027的商铺的所有权证，所有权证上登记的B1027号房产建筑面积为64.49平方米。2012年12月23日原、被告与升龙置业有限公司签订了一份《租赁转移三方协议》一份，主要约定：“原告已取得B区1层B1027的商铺的所有权，自2012年12月23日起升龙公司不再为租赁合同的出租人，除租赁合同第二部分第5条、第6条及第三部分第1条、第3条、第4条、第7条及第五部分第1条第（5）小条升龙公司保留外，其余升龙公司权力全部转移给原告。被告向升龙公司交付的房屋履约保证金由升龙公司转交给原告，并相应变更三方凭证。原告同意依法承继租赁合同项下出租方的权利义务，即自2012年12月23日至2014年6月9日，原告为该租赁合同的出租人。享有并承担该租赁合同项下出租人之权利义务。经约定，被告每月20日前向原告支付下个月租金，以打帐方式支付。本协议书作为租赁合同的变更文件与租赁合同合并执行。本协议书未涉及到的其他事项，按照租赁合同的约定执行等。”按原租赁协议约定的每月租金145元／平方米标准，B1027号房产建筑面积为64.49平方米，每月租金应当为9351元。三方协议签订后，被告开始按约定向原告交付租金，2012年12月23日至2013年11月底的租金被告已经全部支付原告，庭审中被告称2013年10月第三人拟租用B1027号，被告与原告表示同意，之后又因原告租金要求过高未能重新签下新的租赁合同，被告已明确回短信不再承租。被告后于2014年1月21日从租赁房产中搬离，并于同日将B1027号钥匙交给了物业公司。2014年12月1日至2014年1月21日，被告应交租金为16208元。2013年12月份的滞纳金3881元，2014年1月份的滞纳金1735元，计5616元。被告应交2014年1月份商铺空置期间的物业费193元。《租赁转移三方协议》中升龙公司声明保留的与本案纠纷有关联的有第五部分第1条第（5）小条，在被告与升龙公司签订的《曼哈顿商业广场租赁合同》中，第五部分第1条第（5）小条约定的内容为：第五部分违约责任1、有下列情形之一，升龙公司有权单方解除合同，收回该房产，并没收被告的履约保证金，同时被告还应全额向升龙公司补交免租期的租金，并赔偿升龙公司的其他损失。第（5）：被告未能按本合同约定时间装修完毕或正式开业，或开业后未经升龙公司同意在一个月内擅自关门停业累计达三天的，或在一段时间内经常不按升龙公司关于营业时间的规定开门关门的。原审法院认为：原、被告及升龙公司所签《租赁转移三方协议》系三方真实意思表示，合法、有效。三方协议签订后，自2012年12月23日至2014年6月9日期间，被告应当向原告交纳租金。在租赁有效期内，在原、被告没有协商达成一致意见的情况下，被告不仅拖欠2013年12月份及2014年1月份部分租金未交，而且搬离租赁场所，单方违约。被告应支付原告2014年12月1日至2014年1月21日租金16208元及2013年12月份和2014年1月份的滞纳金共计5616元和2014年1月份商铺空置期间的物业费193元。原告请求租金差额570元，未提供证据予以证明，不予支持。原告请求被告补交免租金额为81257.4元，因《租赁转移三方协议》中明确约定第五部分第1条第（5）小条升龙公司保留，故原告并非补交免租金额的权利人，故不予支持。原告请求补偿三个月租金27909元，无合同与法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张瑞波应当于本判决书生效后十日内支付原告许伟租金16208元、滞纳金5616元、物业费193元，共计22017元。二、驳回原告许伟的其它诉讼请求。被告如逾期不履行上述判决规定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3057元，原告许伟负担2569元，被告张瑞波负担488元。宣判后，许伟不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认为被上诉人应当支付上诉人租金16208元错误，2014年1月租金应当计算整月，被上诉人应当支付租金18702元；2、一审判决认定上诉人并非补交免租金额的权利人错误，升龙公司仅保留了原合同中第五部分第1条第（5）小条，该条其他权利都已转让给上诉人；3、被上诉人单方解除合同，导致上诉人招租期间涉案房屋闲置，上诉人要求三个月租金作为闲置期间的补偿，符合市场习惯及公平原则；4、一审判决认定滞纳金为5619元错误，被上诉人应当支付2013年1月至2014年1月期间逾期支付租金产生的全部滞纳金共9039.24元；5、一审判决认定闲置期间的物业费为192元错误，应当以6元每平米的标准计算为386.94元。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人张瑞波辩称：1、一审法院并未少判租金，被上诉人于2014年1月21日已将商铺钥匙交与王小彬，且是上诉人要求的，一审判决将房租计算至2014年1月21日正确，但数额应当是16120元而非一审认定的16208元；2、上诉人从未给被上诉人免过租金，且被上诉人从未违反原租赁合同中第五部分第一条中的任何一项，无补交免租金的义务，升龙公司保留了原合同中第五部分第一条中任何一项权利，都意味着对其免租金权利的全部保留；3、上诉人要求被上诉人补偿三个月租金，无合同约定，也无法律依据；4、根据合同约定，2013年12月、2014年1月的滞纳金应当为5586元，而非一审法院判决的5616元，上诉人要求滞纳金9039.24元无事实及法律依据；5、根据租赁合同的约定，物业费为每月3元／平方米，1月的物业管理费应当为192元，上诉人要求物业费386.94元没有依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。为支持其上诉请求，上诉人许伟在二审中提交了商铺租赁合同一份及史红梅户口薄，用以证明涉案商铺于2014年10月出租，其请求三个月的租金应当得到支持。被上诉人张瑞波对上诉人许伟提交的商铺租赁合同、真实性及证明目的均有异议，史红梅户口薄与本案无关联性，不予认可。本院经审查认为，上诉人许伟提交的商铺租赁合同及史红梅户口薄，被上诉人张瑞波不予认可，且与本案双方诉争的租赁合同没有关联，故不予采信。本院经审理查明，二审庭审中，被上诉人张瑞波称其与上诉人许伟口头约定于每月月底前收取下月租金。其他的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：一、本案中，被上诉人张瑞波于2014年1月21日搬离B1027号商铺，并将该商铺钥匙交与物业公司，一审判决计算租金至被上诉人张瑞波退房交钥匙时，合法有据，并无不妥。上诉人许伟称被上诉人张瑞波应当支付2014年1月整月的租金，依据不足，对其该项上诉理由，本院不予采纳。二、上诉人许伟主张依据《租赁转移三方协议》，其享有向被上诉人张瑞波收取免租期间租金的权利，但在2012年12月23日本案双方当事人与升龙公司签订上述协议时，被上诉人张瑞波并无违约行为，B1027号商铺原所有权人升龙公司也未实际取得向被上诉人张瑞波收取免租期租金的权利，上诉人许伟作为升龙公司的权利受让人，亦无实际获得该项权利的基础，且升龙公司对《租赁转移三方协议》第五部分第1条第（5）小条的保留，足以体现升龙公司并未放弃收取免租期租金的权利。另免租发生在2009年6月10日至2010年6月9日，该期间上诉人许伟并非B1027号商铺的所有权人，无权获得上述期间内的房屋租金，故一审法院认定上诉人许伟并非补交免租金额的权利人，合理有据，并无不当。三、上诉人许伟主张三个月租金补偿，但其并未提交有效证据证明被上诉人张瑞波的行为确给其造成实际损失，且双方对此亦无合同约定，故一审法院对上诉人许伟该项请求未予支持，符合法律规定，亦无不当，上诉人许伟关于三个月租金补偿的上诉理由不能成立，本院不予采纳。四、上诉人许伟称被上诉人张瑞波未按照《曼哈顿商业广场租赁合同》约定于每月20日前预付下月租金，应当支付2013年1月至2014年1月期间逾期支付租金的滞纳金，对此被上诉人张瑞波辩称其与上诉人许伟有口头约定，于每月月底前交下月租金，而本案在案证据显示，双方租赁合同实际履行过程中，被上诉人张瑞波均系每月月底前后支付上诉人许伟租金，根据双方合同履行的实际情况，结合全案案情，本院对被上诉人张瑞波上述抗辩理由予以采纳，上诉人许伟关于一审判决认定滞纳金错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。五、上诉人许伟称应当以每月6元／平方米的标准计算物业费，但未提交相关证据予以证明，一审法院按照原租赁合同约定，以每月3元／平方米的标准计算2014年1月物业费为193元，合法有据，亦无不当，上诉人许伟该项上诉理由，本院亦不予采纳。综上，上诉人许伟的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3057元，由上诉人许伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁 斌代理审判员 钟晓奇代理审判员 张林利二〇一五年四月十五日书 记 员 王梦娇 来源：