（2014）青民一终字第70号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-05-26

案件名称

杨乐锡与青岛裕亨房地产开发有限公司、青岛益亨拍卖行有限公司等拍卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨乐锡,青岛裕亨房地产开发有限公司,青岛益亨拍卖行有限公司,中信银行股份有限公司青岛市南支行

案由

拍卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2014）青民一终字第70号上诉人（原审原告）杨乐锡。委托代理人余方启，北京市大成（青岛）律师事务所律师。委托代理人肖莱，北京市大成（青岛）律师事务所律师。上诉人（原审被告）青岛裕亨房地产开发有限公司。法定代表人田越，总经理。委托代理人陈建军，该公司员工。被上诉人（原审被告）青岛益亨拍卖行有限公司。法定代表人郑元章，董事长。委托代理人白少英，该公司员工。被上诉人（原审被告）中信银行股份有限公司青岛市南支行。负责人张雪岭，行长。委托代理人张日辉，山东亚和太律师事务所律师。委托代理人张向明，山东亚和太律师事务所律师。上诉人杨乐锡、上诉人青岛裕亨房地产开发有限公司（以下简称裕亨公司）因与被上诉人青岛益亨拍卖行有限公司（以下简称益亨拍卖行）、被上诉人中信银行股份有限公司青岛市南支行（以下简称中信银行）拍卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2013）南民重字第20001号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人杨乐锡的委托代理人余方启、肖莱，上诉人裕亨公司的委托代理人陈建军，被上诉人益亨拍卖行的委托代理人白少英，被上诉人中信银行的委托代理人张日辉、张向明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨乐锡在原审中诉称，其参加益亨拍卖行举行的拍卖活动，竞得位于青岛市香港西路71号裕源大厦A区1-6轴1-2层（面积为1407.39平米）的房产，并签订了竞买合同和拍卖成交确认书。杨乐锡依约付清了竞买佣金44万元和含竞买保证金410万元在内的竞买价款2027万元。益亨拍卖行违反约定，只给杨乐锡交付了拍卖标的1层1-4轴和2层1-6轴（面积1201.16平米）的房产。根据双方签订的竞买合同约定，益亨拍卖行应承担违约责任，返还和支付杨乐锡所诉款项。中信银行和裕亨公司是拍卖房产的抵押权人和抵押人，是拍卖标的执行案件的申请执行人和被申请执行人，是拍卖委托人，负有给杨乐锡交付拍卖标的的义务，应与益亨拍卖行承担连带清偿责任。请求依法判令：一、裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行返还杨乐锡多付的竞买房产价款2970237元；二、裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行返还不能交付部分对应的佣金64474.8元；三、裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行按照不能交付部分成交价格与评估的现在价格之差额，向杨乐锡赔偿损失5501278.8元；四、裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行承担涉案房产评估费248800元和诉讼费。益亨拍卖行在原审中辩称，一、益亨拍卖行按照拍卖委托的内容依法实施拍卖活动，没有过错，不应承担任何责任。杨乐锡竞买的是整体房屋，而不是按照房屋面积每平方米单价进行竞买，该房屋面积数值仅作为竞买人竞买的参考数值。益亨拍卖行履行了拍卖标的瑕疵告知义务，不应承担责任。二、杨乐锡签订的竞买合同中注明该房产的面积等情况以房地产管理部门确认的为准，应当知道房产面积仅是参考数值，不是准确的数值，因此对于部分房产无法办理房产证的结果杨乐锡应当按照合同予以接受。益亨拍卖行已经履行了向委托人反映部分拍卖标的无法交付的义务。三、即使出现了房屋面积差额，也不是益亨拍卖行的过错造成，益亨拍卖行不承担责任。杨乐锡明知该房屋面积存在瑕疵，仍然参与竞买，应承担该风险产生的后果。杨乐锡在竞买前未向房地产部门了解核实房屋情况，具有过错。裕亨公司、中信银行在委托拍卖前没有履行该房屋面积使用或占用情况的核查义务，因其过错造成的面积差额，应当承担过错责任。裕亨公司、中信银行没有向益亨拍卖行说明该房屋面积差额的瑕疵，违反法律规定，应承担法律责任。四、中信银行是该委托拍卖利益的最终受益人，也是返还拍卖成交价款的义务人。五、益亨拍卖行已降低了佣金数额，因此不应再向杨乐锡退还佣金。六、益亨拍卖行在拍卖过程中没有过错，没有给杨乐锡造成损失，不应当承担赔偿损失的责任。杨乐锡要求赔偿损失的计算方式没有事实和法律依据。中信银行在原审中辩称，一、本案委托拍卖的性质是司法委托，杨乐锡与中信银行之间没有民事法律关系，起诉中信银行没有依据。二、杨乐锡依据法院裁定书实际取得了全部不动产物权，且拍卖标的为现状拍卖、按套拍卖，拍卖成交确认书确认的成交标的为裕源大厦A区1-6轴1-2层房屋，后来办证过程中的面积变化，是房产部门的登记标准不一致引起的，发生变化所产生的任何风险应当由杨乐锡自行承担。三、杨乐锡与益亨拍卖行签订竞买合同，只对其两方具有法律约束力，杨乐锡无权依据该合同要求益亨拍卖行之外的人承担责任，且根据拍卖法的规定，其只能向拍卖人主张权利。裕亨公司在原审中辩称，一、裕亨公司与杨乐锡之间没有任何合同关系，杨乐锡与益亨拍卖行之间的竞买合同没有经过拍卖委托人青岛市中级人民法院或中信银行、裕亨公司任何一方的认可，且合同条款与同批拍卖标的的其他竞买合同差异很大，足以证明是杨乐锡与益亨拍卖行自行协商的意思表示，该二者之间是合同相对人关系，所以即使产生责任，也应当由益亨拍卖行承担。竞买合同对裕亨公司没有约束力，杨乐锡据此要求我方承担责任没有事实依据。二、本案涉及房屋是因中信银行与裕亨公司借款合同纠纷而被青岛中院查封并依法委托拍卖的，青岛中院在案件审理过程中已对该房屋的抵押价值和现状进行了确认，从未指出该房屋存在瑕疵或不能交付。根据相关法律规定，杨乐锡自青岛中院（2006）青执二字第87-6号民事裁定书送达之日起已经获得该房屋的所有权并且实际占有，该所有权的获取是不受物权变动影响的，裕亨公司已充分履行了抵押担保的义务，完全不存在杨乐锡所称的不给付拍卖标的的事实。三、杨乐锡没有足够证据证明其诉称涉案房屋面积减少的事实。青岛市国土资源和房屋管理局为杨乐锡办理房地产权证的依据是青岛中院的司法裁定，并且也表明杨乐锡获得的房产实际未发生任何变化，仅是登记标准不同，故杨乐锡要求裕亨公司返还面积减少的价款没有事实依据。四、本案涉及的拍卖属于司法委托，从委托拍卖到过户完成均基于法院的委托书和裁定书完成。杨乐锡因拍卖行为产生的争议应当依法适用执行异议程序，而非采取民事诉讼形式。其次，根据《拍卖法》的规定，即使拍卖标的存在瑕疵，买受人也应向拍卖人要求赔偿，而非委托人。再次，杨乐锡提出的所谓受益人这一概念没有法律依据。综上，裕亨公司在司法委托、拍卖过程中没有任何过失，也未实际获利，不应承担违约责任。原审法院查明，一、2006年6月26日，中信银行、裕亨公司与益亨拍卖行签订委托拍卖合同，合同约定：拍卖标的为裕源大厦A区；拍卖标的交付或转移时间为以法院裁定送达买受人时转移；佣金及支付方式为按国家相关比例计算，只向买受人单方收取；价格支付方式及期限为按法院要求支付；双方约定的其他事项为1、先行处置标的物除负一层、12层外的其他房产，2、裕亨公司配合买受人办理房地产权证，由此产生的所有税费（含裕亨公司应缴的税费）由买受人承担。二、2006年11月6日，本院出具（2006）青拍字第54号、（2006）青执二第87号拍卖委托书，委托益亨拍卖行对在中信银行与裕亨公司经济纠纷一案中查封的位于青岛市香港西路71号裕源大厦A区1-6轴负一至四层、六层、九至十二层房屋（房屋总面积7987.22平方米，委托评估总价6651.13万元）进行拍卖。三、2007年10月16日，益亨拍卖行在《半岛都市报》刊登拍卖公告，该拍卖公告中对涉案房产有如下陈述：青岛市市南区香港西路71号裕源大厦A区1-6轴负一至四层、六层、九至十二层，房屋总面积约6244平方米，4353.5万元。一至二层，面积约1407平方米，2027万元。四、2007年10月26日，杨乐锡与益亨拍卖行签订竞买合同，杨乐锡参加益亨拍卖行举行的2007年10月29日拍卖会，竞买位于青岛市香港西路71号裕源大厦A区1-6轴1-2层或3层或4层。关于佣金，合同约定拍卖成交后，杨乐锡应当按照最高人民法院有关规定向拍卖人一次性支付佣金。关于风险提示条款，合同约定：1、拍卖人所提供的拍卖房屋是竞买成交参考面积，竞买人已实际查验确认；竞买人若竞得1-2层房屋，今后政府有关部门对该房屋产权依法确认的面积小于成交面积的2%（含2%）时，竞买人和拍卖人双方互不追偿；缺少的面积在2%以上时，以政府有关部门实际确认的面积为准，超过政府有关部门实际确认的面积多收的拍卖成交款，经与有关单位和部门协商同意后，退回买受人。如果竞买人竞得3层或4层房屋，今后政府有关部门对3层或4层房屋产权依法确认的面积，无论大于或小于该面积，均与本标的拍卖成交价格无关，双方互不追偿。2、竞买人在本合同签订前已经全部了解该房屋的状况，掌握了该房屋的瑕疵情况，自愿参加竞买。3、该房屋的位置、数量、面积、结构、用途等情况以房地产管理部门确认的为准；该房屋状况、质量、装修、配套等以现状为准。竞买人应当承担因该房屋位置、面积、数量、质量、装修、配套等时机状况与房地产管理部门确认后发生变化的风险。4、该房屋没有办理《房地产权证》，买受人负责办理该《房地产权证》，因此产生的一切税、费、出让金、配套费等相关费用由买受人负责承担。5、青岛市市南区人民政府《市南区人民政府关于办理房地产证的函》【青南政字（2003）25号】的内容作为参考，竞买人在签订本合同前应当向房地产管理部门全面了解办理产权证的相关规定；拍卖成交后，买受人应当承担该房屋产权证不能办理完成的风险。……9、本次拍卖以竞买人对该拍卖标的现场查看或查验和现状为准，拍卖人对拍卖标的瑕疵不承担担保责任。10、竞买人对该拍卖标的瑕疵进行了全面了解，掌握了该拍卖标的现状，愿意参加该标的竞买，愿意承担该标的产生的任何风险。五、2007年10月29日，杨乐锡以2027万元的价格竞得青岛市裕源大厦A区1-6轴1-2层房屋，并签订拍卖成交确认书。2007年11月16日，杨乐锡将拍卖全款及拍卖佣金44万元付清。后益亨拍卖行将上述拍卖款交至本院。六、2007年11月16日，本院作出（2006）青执二字第87-6号民事裁定书，裁定：将裕亨公司所有的位于青岛市香港西路71号裕源大厦A区1-6轴1-2层，总面积1407.39平方米的房屋所有权归买受人杨乐锡所有。同日，本院向青岛市国土资源和房屋管理局下达协助执行通知书，要求该局协助执行以下事项：将裕亨公司所有的裕源大厦A区1-6轴1-2层，总面积1407.39平方米的房屋所有权归杨乐锡所有，并协助办理相应的房地产过户、登记手续。七、杨乐锡于2009年5月21日及5月25日，分别办理了裕源大厦A区1层及2层房产的房地产权证，该两层房屋登记面积分别为682.01平方米及519.15平方米，合计1201.16平方米。后杨乐锡向青岛市国土资源和房屋管理局请求确认香港西路71号房地产范围，2009年11月16日，青岛市国土资源和房屋管理局作出青土资房发（2009）739号答复意见，答复如下：经查，市南区香港西路71号1-6轴原来面积表是按一个权利人（中信银行）来计算的，1层的消防控制室、保安室、卫生间为公用设施，位于4-6轴，可视为独用，也可体现在办证范围中。现A区1-6轴按楼层已变更为多个权利人，公用设施的服务对象发生变化，面积需分摊。现A区1层4-6轴按实际变更情况应作为公用分摊来处理。八、益亨拍卖行提交《关于佣金支付的说明》一份，主要内容为：按照合同约定，拍卖成交后杨乐锡本应向其支付佣金54.54万元，但杨乐锡提出房屋有一部分公共面积约150平方米无法办理产权证，要求递减该部分佣金，经协商，益亨拍卖行同意杨乐锡支付佣金44万元。益亨拍卖行主张杨乐锡支付的佣金数额已经考虑到部分不能办证的面积予以减少，杨乐锡主张返还佣金的诉讼请求没有事实依据。九、在本案原一审中，杨乐锡向原审法院提出申请，请求对位于青岛市香港西路71号裕源大厦A区1-6轴1-2层房产价值予以评估，经原审法院委托青岛市价格鉴定认证中心评估，价格鉴定结论为鉴定标的于鉴定基准日的价值为4934万元，平均单价为41078元。原审法院认为，本案的争议问题有以下几个：一、对于杨乐锡所购房产部分不能办理房产证的情况，裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行是否存在过错。杨乐锡与益亨拍卖行签订的竞买合同中的风险提示条款已明确写明，本案所涉房产在拍卖时尚未办理房地产权证，该房产的位置、面积、用途等情况以房地产管理部门确认的为准；该房产可能存在实际状况与房地产管理部门确认不一致、不能办理房地产权证等风险；竞买人应在参加竞买前对该房屋的状况进行了解，并向房地产管理部门全面了解办理产权证的相关规定；此次拍卖以竞买人对拍卖标的现场查看的现状为准，拍卖人对拍卖标的瑕疵不承担担保责任。益亨拍卖行已在合同中将涉案房产的状况及可能存在的风险明确告知了杨乐锡，杨乐锡自愿参加竞买，即应当承担相应的风险。根据青岛市国土资源和房屋管理局的答复意见，因拍卖后各楼层分属不同的权利人，位于裕源大厦A区1层4-6轴的公用设施的服务对象发生变化，因此1层4-6轴被认定为公用分摊，导致杨乐锡购买房产的部分面积无法体现在房产证中。涉案房产之前未办理房地产权证，房屋面积、用途等未经房地产管理部门确认，裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行在拍卖前无法预知房地产管理部门会如何认定1层4-6轴的用途，也无法准确判断裕源大厦A区1层能体现在房产证中的面积会有多少，也就不可能如杨乐锡所主张的将该部分缺失面积自拍卖方案中分离出来。杨乐锡所购房产部分面积不能办理房地产权证系由于拍卖后客观情况发生变化所致，竞买合同中已将风险明确告知了杨乐锡，裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行对此不存在过错。二、杨乐锡未能办成房地产权证部分对应的房款应否退还。拍卖是一种特殊的买卖形式，依照民法的公平原则，买卖双方的付出与收益应当具有等值性。本案中，虽然青岛市中级人民法院的民事裁定书裁定1407.39平方米房产的所有权归杨乐锡所有，但对于其中被房地产管理部门认定为公用分摊部分的房产，杨乐锡既不可能办理房地产权证，也不能实际占有、使用、收益，即杨乐锡竞拍购得房产的实际价值与其支付的2027万元对价并不对等。另一方面，竞买合同中对于面积缺失的处理已有明确约定，即缺少的面积在2%以上时，以政府有关部门实际确认的面积为准，多收的拍卖成交款，退回买受人。现杨乐锡拍得的房产经房地产管理部门确认的面积为1201.16平方米，缺失面积206.23平方米，缺失比例在2%以上，应当按照合同约定退还其多交的房款，具体计算为20270000／1407.39＊206.23=2970237元。三、承担返还房款责任的主体是谁。裕亨公司是拍卖标的的原所有权人，也应是拍卖所得价款的实际权利人，只是因该次拍卖为执行程序中的拍卖，所以价款直接用来清偿了裕亨公司的债务，但这不改变裕亨公司最初的价款所有者身份，因此应当由裕亨公司承担向杨乐锡返还多收价款的责任。中信银行虽然实际取得拍卖款，但其依据的是对裕亨公司享有的合法债权，裕亨公司与中信银行之间的借款合同与本案所涉的拍卖是两个独立的法律关系，杨乐锡无权直接向中信银行主张退还房款。四、拍卖佣金是否应退还。竞买合同关于拍卖佣金的支付约定按照最高人民法院有关规定执行，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条，拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％。则按照退还价款后杨乐锡的实际成交价款17299763（20270000-2970237）元，拍卖人最高可收取的佣金数额为485995.26元（200万元＊5%=10万元，800万元＊3%=24万元，7299763元＊2%=145995.26元，10万元＋24万元＋145995.26元=485995.26元），杨乐锡益亨拍卖行实收佣金44万元，没有超过最高人民法院规定的标准，因此拍卖佣金不应再退还杨乐锡。五、杨乐锡主张的房产升值损失应否得到赔偿。如前所述，裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行对于杨乐锡房产面积缺失并不存在过错，杨乐锡自愿参加竞买，应该承担相应的风险，其要求赔偿房屋升值损失等缺乏合理依据，不予支持。关于应退房款的利息，因裕亨公司并未实际占有该部分房款，也就不可能获得孳息，其不承担向杨乐锡返还利息的责任。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国拍卖法》第四条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条之规定，判决：一、裕亨公司于判决生效后10日内向杨乐锡返还房款2970237元；二、驳回杨乐锡的其他诉讼请求。案件受理费35884元，由杨乐锡负担23398元，由裕亨公司负担12486元。因杨乐锡已预交，裕亨公司于判决生效后10日内给付杨乐锡。鉴定费248800元，由杨乐锡自行负担。宣判后，杨乐锡与裕亨公司均不服原审判决提起上诉。杨乐锡上诉称，1、该房屋在拍卖时并未按原设计用途使用，拍卖评估和杨乐锡看房时，裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行并未向杨乐锡进行说明，造成看房状况与交付状况不一致，裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行存在明显过错；2、裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行非法拍卖了无权在本案中拍卖的裕源大厦A区一层4-6轴线房产，导致未能交付该部分房产，不属于《竞买合同》约定的应由杨乐锡承担的风险范围；3、杨乐锡多交的拍卖款，所有人仍是杨乐锡，中信银行实际取得该部分拍卖款，应当向杨乐锡返还；4、裕源大厦A区一层4-6轴线房产未能按约交付，违反拍卖法的规定，给杨乐锡造成损失，应当支持杨乐锡要求赔偿损失的请求。杨乐锡请求二审法院撤销一审判决，支持其诉讼请求。裕亨公司针对杨乐锡的上诉答辩称，裕亨公司不是竞买合同的当事人，在本案中也没有过错，不应承担责任。益亨拍卖行针对杨乐锡的上诉答辩称，1、益亨拍卖行履行了拍卖标的的瑕疵告知义务，杨乐锡也实际进行了查验确认，益亨拍卖行不存在过错；2、委托拍卖的房屋与实际交付房屋不存在面积差值，即使存在差值，也不是益亨拍卖行的责任；3、杨乐锡明知涉案房屋没有房产证而竞买，应当自行承担责任；4、无证据证明不能办证的一层4-6轴房屋已经被分摊，不存在不能交付的事实，即使该部分房屋应当作为公用分摊来处理，也是拍卖后客观情况发生变化所致，益亨拍卖行没有将该部分房产从拍卖标的中分离出来的义务；5、人民法院生效法律文书已经裁定该部分房产归杨乐锡所有，国土局的答复属行政行为，不属法院审理范围；6、杨乐锡不存在所谓的损失。中信银行针对杨乐锡的上诉答辩称原审判决正确，请求二审法院维持原判。裕亨公司上诉请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判。其上诉的主要理由是：1、生效法律文书已经裁定1407.39平方米房产归杨乐锡所有，不存在面积缺失情况；2、裕亨公司与杨乐锡之间无合同关系，不应承担责任；3、益亨拍卖行存在擅自处分委托人财产的行为，应当由益亨拍卖行承担相应的责任；4、中信银行才是此次拍卖所得价款的实际权利人；5、此次拍卖属司法委托，不应通过民事诉讼解决。杨乐锡针对裕亨公司的上诉答辩称，1、合同约定及拍卖成交的A区1层4-6轴，既不能办证，也不能实际占有使用，面积减少答206.23平方米；2、裕亨公司、益亨拍卖行、中信银行非法拍卖了无权在本案中拍卖的裕源大厦A区一层4-6轴线房产，导致未能交付该部分房产，存在明显过错，不属于《竞买合同》约定的应由杨乐锡承担的风险范围；3、本案属于拍卖合同纠纷，应当适用合同法和拍卖法；4、裕亨公司是拍卖委托人以及拍卖价款的受益人，应当承担还款义务。杨乐锡请求二审法院驳回裕亨公司的上诉请求，支持杨乐锡的上诉请求。益亨拍卖行针对裕亨公司的上诉答辩称，1、益亨拍卖行不是拍卖价款的受益人，不应承担责任；2、本次拍卖是强制拍卖，益亨拍卖行不存在擅自变更委托内容的行为，也不存在擅自处分委托人财产的情形；3、益亨拍卖行与杨乐锡签订的竞买合同未损害拍卖当事人的利益，不应承担责任。中信银行针对裕亨公司的上诉答辩称原审判决正确，请求二审法院维持原判。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，虽然杨乐锡通过拍卖程序竞得了1407.39平方米房产的所有权，但其中206.23平方米属公用分摊部分，杨乐锡既不能办理房地产权证，也不能实际占有使用，该206.23平方米的价款，应当退还给杨乐锡。关于承担返还房款责任的主体，本院认为，裕亨公司是拍卖标的的原所有权人，虽然其房屋中的1407.39平方米拍卖给了杨乐锡，但其中的206.23平方米公用分摊部分面积不能向杨乐锡交付，亦不能办理产权过户登记，裕亨公司应当承担向杨乐锡返还多收价款的责任。中信银行系与裕亨公司之间存在债权债务关系，与杨乐锡无直接的权利义务关系，杨乐锡要求中信银行承担退还房款的义务，无事实与法律依据。益亨拍卖行在杨乐锡签订的竞买合同中已将涉案房产的状况及可能存在的风险明确告知了杨乐锡，益亨拍卖行已经尽到了告知义务，且根据双方约定，益亨拍卖行作为拍卖人对拍卖标的瑕疵不承担担保责任，因此杨乐锡要求益亨拍卖行承担退还房款的责任，本院不予支持。杨乐锡与益亨拍卖行签订的竞买合同中的风险提示条款已明确写明，本案所涉房产在拍卖时尚未办理房地产权证，该房产的位置、面积、用途等情况以房地产管理部门确认的为准；该房产可能存在实际状况与房地产管理部门确认不一致、不能办理房地产权证等风险；竞买人应在参加竞买前对该房屋的状况进行了解，并向房地产管理部门全面了解办理产权证的相关规定；此次拍卖以竞买人对拍卖标的现场查看的现状为准，拍卖人对拍卖标的瑕疵不承担担保责任。以上表明，在该次拍卖过程中，益亨拍卖行已将涉案房产的状况及可能存在的风险明确告知了杨乐锡，杨乐锡系明知涉案房产的状况及可能存在的风险，仍自愿参加竞买。另外，根据该合同中“竞买人应当承担因该房屋位置、面积、数量、质量、装修、配套等实际状况与房地产管理部门确认后发生变化的风险。”的约定，杨乐锡作为竞买人应当承担相应的风险。故对于杨乐锡主张的房产升值损失及利息损失，本院不予支持。综上，杨乐锡与裕亨公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61124元，由上诉人杨乐锡与上诉人青岛裕亨房地产开发有限公司均担。本判决为终审判决。审　判　长　　侯　娜代理审判员　　王化宿代理审判员　　邱　彦_二Ο一五年四月十五日书　记　员　　胡浩东书　记　员　　李珊珊关注微信公众号“”