（2015）穗中法民五终字第35号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-02
案件名称
王爱娥与广东珠江纺织博览中心有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
广东珠江纺织博览中心有限公司,王爱娥
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第35号上诉人（原审被告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人黄海涛。委托代理人覃国宇，联系地址。委托代理人孙赛男，联系地址。被上诉人（原审原告）：王爱娥，住所地广东省深圳市龙岗区。委托代理人张明金。委托代理人肖大伟。上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江纺织公司）与被上诉人王爱娥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1233号民事判决，向本院提��上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月19日，王爱娥（认购方、乙方）与珠江纺织公司（发展商、甲方）签订《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》，约定乙方向甲方认购珠江国际纺织城A1栋珠江针织大厦［自然层10］1007号写字楼，建筑面积137.947平方米，套内建筑面积111.548平方米，公摊面积26.399平方米（最终以产权登记部门实测面积为准），该房屋优惠后总房价为2949307元；等。2011年6月24日，王爱娥（乙方、买方）与珠江纺织公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方向甲方购买海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编GJ-3、A1）自编A1栋10层1007号房；该商品房合同约定建筑面积共137.79平方米，其中，套内建筑面积101.75平方米，共有分摊面积为32.04平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28985.82元，总金额2949307元；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；（附件七第4条）甲乙双方同意将本合同第四条第四款约定的该商品房面积变更为：该商品房合同约定建筑面积共137.947平方米，其中套内建筑面积111.548平方米，共有分摊面积为26.399平方米；双方同意将本合同第七条约定的计价方式和价款变更为：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26439.8元，总金额2949307元；即甲乙双方确认本条约定的该商品房总价款与本合同原第七条约定的价款总金额相同……该商品房的最终总价款按实测面积、本条约定的单价计算；（附件七第8条）……甲乙双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算……；等等。合同签订后，王爱娥向珠江纺织公司支付合同约定的全部购房款，并于2013年4月17日向珠江纺织公司支付了套内面积差异款17715元。据广州市���地产测绘院出具的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案房屋的建筑面积为135.9457平方米，套内建筑面积为112.218平方米，分摊面积为23.7277平方米。王爱娥于2014年8月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、珠江纺织公司向王爱娥支付建筑面积差异赔偿款57112.4元（合同约定的总房价款2949307元÷合同约定的建筑面积137.947平方米×分摊面积差2.6713平方米）；2、珠江纺织公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，王爱娥、珠江纺织公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，涉案房屋的面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；等。根据测绘部门出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案房屋的建筑面积为135.9457平方米，套内建筑面积为112.218平方米，分摊面积为23.7277平方米，即涉案房屋的实测套内建筑面积比合同约定大0.67平方米，实测的分摊面积比合同约定的分摊面积小2.6713平方米，实测分摊面积误差比绝对值在3%以内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑���积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”。王爱娥已向珠江纺织公司支付了套内面积差异款，王爱娥有权要求珠江纺织公司支付分摊面积差异款，分摊面积差异款应按合同约定的总房价款2949307元÷合同约定的建筑面积137.947平方米×共有分摊面积差2.6713平方米计算。王爱娥主张的面积差异款57112.4元未超过按上述方法计算的结果，故原审法院予以支持。珠江纺织公司以涉案房屋是按套内建筑面积结算且双方实际已进行套内建筑面积结算为由而认为该房屋不应再进行面积差异款的结算的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合���法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，于2014年10月30日作出如下判决：珠江纺织公司在原审判决生效之日起10日内，向王爱娥支付共有分摊面积差异款57112.4元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费614元，由珠江纺织公司负担。上述受理费已经由王爱娥预交，王爱娥同意由珠江纺织公司在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给王爱娥。判后，珠江纺织公司不服，上诉至本院称：一、原审法院认定涉案房屋应分别按照套内建筑面积、公摊建筑面积两种计价方式退补面积差异款，自相矛盾属于认定事实不清。原审法院在判决中一方面确认���珠江纺织公司与王爱娥签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，应切实履行”并认可王爱娥应当按照合同约定即“房屋面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准并按照合同约定的价格（套内建筑面积单价）据实结算房价款”向珠江纺织公司支付套内面积差异款17715元；但是另一方面原审法院又引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条规定“合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理。”判决珠江纺织公司支付公摊建筑面积差异款57112.4元。原审法院适用法律错误，说理逻辑明显存在前后矛盾，现合同既然已明确约定面积差异处理办法，原审法院不应再适用前述司法解释关于合同无约定或约定不明情形的规定。此外按常理，同一标的买卖合同只能有一个确定的价格，但按照原��判决的逻辑，对同一涉案房屋既按照套内建筑面积计算总房价为2967022元，又按照公摊建筑面积补差后总房价为2909909.6元，在事实上形成“一房两价”的结果，明显自相矛盾，违背常理。二、认购书及商品房买卖合同都约定以套内建筑面积几家并计算面积差异款，公摊建筑面积不计价，其变化不影响总房价。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。按上述规定，处理面积差异应以合同约定作为依据。珠江纺织公司与王爱娥于2010年10月9日签订认购书，约定涉案房屋建筑面积137.947平方米，套内建筑面积111.548平方米，公摊建筑面积26.399平方米，并标明以每平方米26439.8元的方式计价，总价2949307元。认购书中虽未明确前述26439.8元的价格是套内建筑面积单价，但按总价除以套内建筑面积等于26439.8元，表明认购书约定的是以套内建筑面积计价。双方于2011年6月24日签订的《广州市商品房买卖合同》（下称“合同”）正文第十八条、合同附件七补充协议第四条、第八条对前述按照套内建筑面积及套内建筑面积的单价计价并结算的方式进一步确认。这与认购书的约定一致，充分表明按套内建筑面积计价是双方的真实意思表示，认购书及合同没有违反法律及行政法规的强制性规定，按套内面积计价的约定合法有效，双方当事人都应当按约定执行。珠江纺织公司与王爱娥在合同中载明房屋基本状况时虽然约定公共分摊建筑面积，但并未约定公共分摊建筑面积的价格，也未约定实测公共分摊建筑面积与约定面积存在差异时双方应进行退补差价，结合双方仅约定就面积补差最终按照测绘报告以套内建筑面积及套内建筑面积单价据实结算，表明仅在套内建筑面积发生变化时才退补面积差价，公摊面积不计价，无论其增加或减少都不能影响房价。原审法院要求珠江纺织公司支付公摊建筑面积差异款并无约定及法定依据。综上，原审判决珠江纺织公司支付建筑面积差异款57112.4元既无事实依据也无法律依据，恳请贵院依法改判。综上所述，向二审法院请求：1、依法撤销原审判决，改判珠江纺织公司无须向王爱娥支付涉案房屋建筑面积差异款57112.4元。2、判令王爱娥承担本案一、二审诉讼费用。王爱娥答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人签定的《商品房预售合同》的意思表示真实，合法有效，合同双方均���切实履行。虽然上述合同约定以套内建筑面积计价，但该合同对分摊建筑面积亦作了明确约定。现珠江纺织公司实际交付的涉案房屋的分摊建筑面积少于合同约定，已构成违约。而珠江纺织公司对于共有分摊面积不足的原因未举证证明其免责，且分摊面积的减少必然会在一定程序上损害买方王爱娥的利益，故珠江纺织公司应承担违约责任，即计算实差价款返还给王爱娥。由于涉案合同中仅约定了套内面积出现差异时的处理方案，并未约定分摊面积的差异处理，而根据《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格��实结算，现涉案房屋的面积差异在3%以内，故双方应按合同约定的价格据实结算。对于珠江纺织公司上诉称其无需返还因分摊建筑面积减少而产生的面积差价款的意见，缺乏理据，本院不予支持。综上，广东珠江纺织博览中心有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求不应得到支持。原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1228元，由上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年四月十五日书 记 员 党春婷 来自