（2015）连民终字第00094号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-08-21
案件名称
魏玉堂、许林华与连云港隆源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
连云港隆源房地产开发有限公司,魏玉堂,许林华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）连民终字第00094号上诉人（原审被告）连云港隆源房地产开发有限公司。法定代表人孔志林，该公司执行董事。委托代理人殷维君，该公司职员。被上诉人（原审原告）魏玉堂。被上诉人（原审原告）许林华。两被上诉人共同委托代理人朱国珊，东海县平明法律服务所法律工作者。上诉人连云港隆源房地产开发有限公司（以下简称隆源公司）因与被上诉人魏玉堂、许林华商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2014）连东房商初字第00060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月24日公开开庭进行了审理，上诉人隆源公司的委托代理人殷维君，被上诉人魏玉堂、许林华的委托代理人朱国珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏玉堂、许林华一审诉称：2011年7月1日，我们与隆源公司签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定向隆源公司支付购房款251385元。按照合同约定，隆源公司应于2011年8月30日将商品房交付，但至今没有履行。综上，请求法院判令隆源公司支付逾期交房违约金47747元（自2011年8月31日起至2014年4月20日止）。隆源公司一审辩称：房屋已经按时交付，魏玉堂、许林华已经入住，并产生电费，他们不应得到补偿。综上，请求驳回魏玉堂、许林华的诉讼请求。原审法院经审理查明：隆源公司系东海县平明镇平明新村商品房的开发商。2011年7月1日，魏玉堂、许林华与隆源公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：一、商品房基本情况：平明新村11号楼101室，商品房总价款251385元。二、付款方式：买受人在合同签订之日支付首付款101385元，剩余房款150000元通过商业银行办理按揭贷款。三、交房期限：出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。四、交付方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。五、逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人逾期交房的，按以下方式承担违约责任：1、出卖人逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日止；2、出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直至实际交付之日止。《商品房买卖合同》签订后，魏玉堂、许林华按约支付了全部购房款251385元，但隆源公司至今未按约交付房屋，双方遂产生纠纷。原审法院另查明，由隆源公司开发的平明新村一期工程2、3、8、9、10、11、14、15、18、19号楼，开工日期为2010年3月1日，竣工验收日期为2011年1月4日。隆源公司于2011年1月13日取得建设工程竣工验收备案证，于2011年1月17日取得涉案房屋商品房预售许可证。原审法院还查明，魏玉堂、许林华在本案诉讼中，仅要求隆源公司支付自2011年8月31日起至2014年4月20日止逾期交房违约金47747元，对2014年4月20日以后的逾期交房违约金的诉讼权利将另行主张。原审法院认为：魏玉堂、许林华与隆源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自的义务。魏玉堂、许林华按约支付了全部购房款，隆源公司应严格按照合同约定交付时间及交付方式与其办理房屋交接手续。根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付时间为2011年8月30日前，交付方式为“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示交付使用的批准文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。”从上述约定可以看出，魏玉堂、许林华享有在收到交房书面通知后在相应时间对房屋进行验收的权利，双方进行验收交接并签署房屋交接单后，商品房交付才得以完成。隆源公司辩称已经按约履行交付义务，但既未提供相关证据证明其发出书面交房通知，亦未提供相关证据证明其已经与ＸＸ办理了房屋交接，其提供的照片和电费登记表亦不能证明其观点，所以，隆源公司应当对其抗辩主张承担举证不能的法律后果。综上，对魏玉堂、许林华要求隆源公司支付自2011年8月31日起至2014年4月20日止逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法应予以支持。魏玉堂、许林华对违约金数额计算有误，应依法予以调整，违约金数额应为46858.16元（25.1385元／日×932日）。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：隆源公司于判决生效之日起十日内向魏玉堂、许林华支付违约金46858.16元。案件受理费994元，减半收取497元，由隆源公司负担。上诉人隆源公司不服原审判决上诉称：第一，被上诉人已经入住涉案房屋，上诉人已经事实上交付了房屋；第二，隆源公司的前任法定代表人黄伟国在主持公司工作期间存在诸多违法、违规操作行为，公安机关正在对其涉嫌职务犯罪的行为进行调查。除了黄伟国，公司的其他股东没有获得任何股东利益，黄伟国也损害了购房者、债权人的利益，现任法定代表人为了扭转公司的不利局面，为了公司能够生存下去，也为了购房者、股东、债权人的利益，已经做出了多方面的努力。综上，上诉人已经事实上交付了房屋，请求二审法院改判上诉人不承担赔偿责任，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人魏玉堂、许林华答辩称：第一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是自愿、合法、有效的；第二、上诉人称房屋已经交付被上诉人入住不是事实。上诉人至今未向被上诉人出示房屋交付使用的批准文件，没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未与被上诉人签署房屋交接单。第三、上诉人在一审时承认隆源公司管理混乱，并在上诉状中表明前任法定代表人黄伟国已经损害了购房者、债权人的利益，并在公司的大门上张贴公告，提醒购房者注意保护自己购买的房子，加强管理，等待办证。第四，隆源公司在2011年6月16日出具了《关于交房时间的确定》，这是对所有购房者的公开承诺，其中约定2011年7月30日不能交房则按每天向买受人支付违约金100元直至交房之日止。综上，一审判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判或者按照上诉人承诺的每日向买受人支付违约金100元改判。被上诉人魏玉堂、许林华为了证明自己的抗辩主张，向本院申请调取了（2012）东房商初字第0144号卷宗中的《关于交房时间的确定》一份，证明上诉人因为逾期交房，向所有购房者承诺自2011年7月30日起，每日支付100元违约金直至交房之日止。另提交（2014）连民终字第02252号民事判决书一份，证明本院对于与本案同样案情的案件已经做出了维持判决。上诉人隆源公司对《关于交房时间的确定》的质证意见是：不能确定其真实性，即使是真实的，也与本案没有关联性。因为被上诉人在此之前已经与被上诉人达成了合同补偿协议，并将房屋实际交付。《关于交房时间的确定》针对的是商品房买卖合同中约定的2011年5月10日至2011年7月30日期间内应当交房而未交房，且未达成合同补偿协议也没有进行过赔款的购房者作出的。而且，每天100元的违约金明显偏高，不符合法律规定。隆源公司对于（2014）连民终字第02252号民事判决书的质证意见是：隆源公司确实没有向该判决书中的购房者交付房屋，所以该判决是正确的，但是该判决与本案没有关联性。经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。魏玉堂、许林华与隆源公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。在魏玉堂、许林华已经履行了合同约定的交付房款的义务情况下，隆源公司应当按照合同约定的交付时间即2011年8月30日之前交付涉案房屋，否则应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。隆源公司虽主张其已向被上诉人实际交付了涉案房屋，但其至今未能提供证据予以充分证明，故其应当承担对此举证不能的法律后果。魏玉堂、许林华主张隆源公司应支付从自2011年8月31日起至2014年4月20日止的违约金，符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。对于魏玉堂、许林华二审期间抗辩要求法院按照每天100元的标准改判违约金数额的主张，因与其一审诉讼请求不同且不符合相关法律规定，本院依法对此不予审查。综上，隆源公司的上诉理由不能成立，原审法院判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费994元（魏玉堂、许林华已预交），减半收取497元，二审案件受理费994（隆源公司已预交），合计1491元，由上诉人连云港隆源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 乙 斌代理审判员 万红英代理审判员 程 艳二〇一五年四月十五日书 记 员 韩增丽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”