（2014）闵民五（民）初字第1656号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-06-26

案件名称

上海瑞居华投资有限公司与韩太沐浴(上海)有限公司、朴宇锡房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海瑞居华投资有限公司,朴宇锡,韩太沐浴（上海）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条

全文

中华人民共和国上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）初字第1656号原告上海瑞居华投资有限公司。法定代表人王智恒。委托代理人王峰，上海市世通律师事务所律师。被告朴宇锡。被告韩太沐浴（上海）有限公司。法定代表人朴宇锡。两被告之共同委托代理人张志良，上海志良律师事务所律师。两被告之共同委托代理人黄众生，上海志良律师事务所律师。原告上海瑞居华投资有限公司（以下简称瑞居华）与被告朴宇锡、韩太沐浴（上海）有限公司（以下简称韩太沐浴）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王峰，两被告之共同委托代理人张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年5月11日，原告与被告朴宇锡签订租赁合同，约定，原告将位于上海市闵行区虹泉路XXX号“A天地生活广场”2、3、4层（2-08）＋（2-09）＋（3-15）＋（4-02）单元（以下简称涉案房屋），建筑面积4，801平方米的商铺出租给被告朴宇锡，租期自2011年6月1日至2021年9月30日（包含装修期）；原告给予被告120个自然日的免租装修期，但若被告违约，原告有权索取装修期的租金。双方对租金及支付期限、违约责任等作了约定。嗣后，原告将房屋交付给被告，被告朴宇锡注册设立了韩太沐浴，并进行装修后对外营业。自2011年10月起，被告开始拖欠租金。2014年5月，被告停业并搬离了部分设备物品。之后，原告发函给被告，并与被告进行电话沟通。通知租赁合同于2014年7月15日解除。现要求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2014年7月15日解除；2、被告支付自2014年7月15日起至实际返还房屋之日为止，按7.40元／天／平方米计算的房屋使用费（币种为人民币，下同）；3、被告自合同解除之日起三十日内，办妥以涉案房屋为工商注册地的工商注销或变更手续，否则，被告应按7.40元／天／平方米计算至2014年8月15日起至实际办理工商变更或注销手续之日为止的违约金；4、被告支付租金等费用6，424，641.98元（其中包括：2011年10月27日至2012年4月26日期间的租金2，849，257元、2014年4月27日至5月26日的租金18万元、2014年5月27日至7月15日的租金885，784.50元、免租装修期的租金2，074，032元、电费117，590.40元、水费8，332.50元、市场推广费30万元、仓库租赁费8，145.58元、垃圾清运费1，500元）；5、被告支付解除合同违约金1，051，419元。诉讼中，原告表示，被告在签约时支付的1，051，419元履约保证金可抵充相应金额的租金，撤回要求两被告支付仓库租赁费8，145.58元、垃圾清运费1，500元的诉讼请求。两被告辩称，原告瑞居华与被告韩太沐浴之间确实存在房屋租赁合同关系。由于被告朴宇锡是韩太沐浴的投资人及法定代表人，其仅代表韩太沐浴向原告承租房屋，实际承租人是韩太沐浴，故朴宇锡不应成为本案被告。韩太沐浴于2014年6月初停止营业，但没有撤场。原告于2014年8月强行破门而入，拆除了房屋内所有装修及设备，致使被告投入的2，000余万元装修及设施遭受损失。2014年8月，韩太沐浴向法院申请破产清算，故无法办法工商变更或注销手续。被告向原告出具的承诺书确认截止2014年4月8日结欠租金2，909，257元。另双方于2014年7月15日确认合同解除，故自7月16日起不应再计算租金。原告现要求免租期内的租金，有失公平，且关于免租期内租金的约定，系原告提供的格式条款。对于水电费，由于韩太沐浴于2014年6月初停业，故不应再产生水电费。对于此前所产生的水电费，现无法确认具体金额。原告在合同履行过程中没有履行市场推广的义务，不应要求被告支付市场推广费。原告第三项诉讼请求主张办理注销工商登记的违约责任，与其第五项诉讼请求主张关于合同解除违约责任，均属违约金性质，且计算方式过高，亦不应重复主张，否则有失公平。被告投入2，000余万元的装修及设施被原告拆除，相关损失应当抵扣租金等费用。现不认可原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月11日，原告瑞居华作为出租方（甲方）、被告朴宇锡作为承租方（乙方），双方签订《“A天地生活广场”商铺租赁合同》1份，约定，甲方向乙方出租涉案房屋，建筑面积4，801平方米，房地产权证编号为沪房地闵字（2008）第××××××号；乙方承诺，租赁涉案房屋仅用于经营休闲业态，经营“韩太”品牌，项目为桑拿会所；甲方应于2011年6月1日前将房屋交付给乙方，租期为2011年6月1日起至2021年9月30日（包含装修期）；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还；租赁期内，租金标准为：第一、二、三年每日3.60元／平方米／天，第四年每日3.70元／平方米／天，第五年每日3.80元／平方米／天……；在乙方遵守本合同各项约定的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起120个自然日的装修期。装修期内，乙方无需支付租金，但需要支付物业管理费；若乙方违反本合同的约定（包括因乙方原因导致本合同提前解除），甲方有权向乙方索取装修期内所免去的租金；乙方应于每月25日前向甲方支付下一个月的租金；乙方应于本合同签署后十五天内支付甲方租赁保证金1，051，419元；甲方应于该广场正式开业之日起，按10万元／年的标准向甲方支付市场推广费；租赁关系终止时，在乙方付清应付款项、办妥以房屋为注册地或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的房屋及其装修、设备或设施已恢复原状且为可租赁状态的情况下，甲方在乙方归还房屋后十个工作日内将保证金一次性无息退还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期满或本合同提前终止之日17时之前向甲方交还该房屋，并将通向该广场各部分的钥匙全部交还甲方。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按租期最后一日的日租金二倍标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费。乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使房屋恢复原始交付状态。乙方如在甲方同意的范围内和要求下对房屋进行了装修、增建或改建，必须根据甲方的要求在租赁期满或合同提前终止前将房屋恢复原状。如乙方在租赁期满之日或合同提前终止之日没有向甲方交还房屋，则甲方除有权向乙方收取使用费等费用外，还有权在租赁期满之日或合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋，并将房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金之同等金额支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付租金或其他本合同约定的应付款项累计超过三十天的。乙方违约责任：1、该房屋交付后，乙方擅自退租的，即构成严重违约；乙方应在租赁关系终止或解除之日起三十日内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，如乙方逾期履行该义务，自逾期之日起至履行该义务之日止，甲方有权要求乙方按租期最后一日的日租金标准的二倍承担违约金。合同对其他事项亦作了约定。合同甲方落款处加盖了瑞居华的合同专用章、乙方落款处由朴宇锡签名。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告朴宇锡。同年6月，原告瑞居华与被告朴宇锡签订一份《物业管理服务协议》。此后，被告朴宇锡出资对涉案房屋进行装修，并于2012年8月投资150万美元注册成立了韩太沐浴，由韩太沐浴对外经营休闲桑拿会所。之后，由于两被告均未按上述租赁合同约定期限足额支付原告租金，两被告向原告出具一份《付款承诺书》，主要内容为：韩太沐浴，应付瑞居华自2011年10月27日至2012年4月26日期间拖欠的租金合计3，154，257元，本公司（韩太沐浴）承诺：1、于2012年10月25日至12月25日，每月25日支付15万元；2、于2013年1月25日至9月25日，每月25日支付20万元；3、于2013年10月25日至11月25日，每月25日支付30万元；4、于2013年12月25日前支付余款354，257元。承诺书加盖韩太沐浴印章，并由朴宇锡在承诺人的落款处签名。2014年4月8日，两被告作为承诺人再次向原告出具《付款承诺书》，内容为：我方朴宇锡、韩太沐浴于2011年5月11日承租涉案房屋，因装修延期6个月，拖欠了自2011年10月27日至2012年4月26日期间的租金3，154，257元。除在2012年12月付款15万元，2013年1月、2月、3月分别付款4万、2万、3.5万元外，我方迄今尚实际拖欠该期间的租金2，909，257元，现承诺付款如下：1、2014年4月1日至9月30日期间，支付30万元，其中5月31日前支付不低于10万元；2、2014年10月1日至12月31日期间，每月25日支付15万元；3、2015年1月1日至5月31日期间，于每月25日支付15万元；4、2015年10月1日至12月31日期间，于每月25日支付15万元；5、2016年1月1日至5月31日期间，于1、2、3月的每月25日支付15万元，于4月25日支付25万元，于5月25日支付259，257元。2014年5月22日，两被告又向原告出具一份《延期交款申请及承诺书》，主要内容是，朴宇锡、韩太沐浴向瑞居华承租涉案房屋，因我方（两被告）资金周转出现困难，特请求缓交部分租金并作出相应承诺：于2014年5、6、7、8、9月份，每月缓交18万元，以上所欠租费分别于2014年11月、12月、2015年1月、2月、3月在每月正常应交费用以外，另每月补交18万元以结清我方于2014年5月至9月所拖欠的租赁费用。两被告出具上述承诺书后，未能按约向原告支付租金。2014年5月底、6月初，韩太沐浴停止营业。2014年7月15日，原告通知被告解除租赁合同。2014年7月25日，原告又通过手机短信通知被告朴宇锡，告知合同于2014年7月15日解除，要求于8月15日前恢复房屋原状后返还，否则将自行收回。同日，原告向被两被告发出书面通知函，主要内容为：1、自2014年7月15日起解除合同；2、要求两被告于2014年8月15日前将房屋恢复原状后返还，若逾期未返还，则由原告自行收回，并对房屋内无论是否形成附合的装饰装修物予以拆毁而无需承担任何法律责任。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示于2014年10月10日接管房屋，至今未出租。在接管房屋时，对现场的可移动物品进行了清点。接管过程由公证人员进行了公证。被告对于涉案房屋内的装饰装修的损失要求直接抵扣结欠的租金，但明确表示不提起反诉，希望与原告协商抵扣。庭审后，原告表示，涉案房屋内的装修已全部拆除，房屋目前未能出租。另查，原告提供了六只电表照片，表示电表是于2014年10月10日接收房屋时拍摄，在2014年6月17日前的用电量所对应的电费已由被告支付。编号XXXXXXXXXXXX的电表读数为9，626度（2014年6月17日的抄表数9，562度），编号XXXXXXXXXXXX的电表读数为5，604（2014年6月17日的抄表数为5，591度），编号XXXXXXXXXXXX的电表读数为11，169（2014年6月17日的抄表数为11，164度），编号XXXXXXXXXXXX的电表读数为11，268（2014年6月17日的抄表数为11，262度），编号XXXXXXXXXXXX的电表读数为2，383（2014年6月17日的抄表数为2，373度），编号XXXXXXXXXXXX的电表读数为13，239（2014年6月17日的抄表数为13，048度）。被告表示确实结欠原告水、电费，但不知道具体水电的用量及金额，不确认原告所述的用电量。上述事实，由原告提供的商铺租赁合同、两被告出具的付款承诺书、延期交款申请及承诺书、原告发给被告的要求交还租赁房屋通知函及手机短信截屏、电表照片等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告瑞居华提供的涉案房屋租赁合同明确承租人为被告朴宇锡，朴宇锡在合同的承租人落款处签名，合同明确约定由朴宇锡承租涉案房屋用于经营“韩太”品牌的会所，因此，被告朴宇锡是租赁合同的承租方主体，系本案的适格被告。被告辩称朴宇锡不是房屋承租人，其仅是以韩太沐浴的法定代表人身份与原告签订租赁合同的辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。被告韩太沐浴表示其是涉案房屋的承租人，而在两被告出具的付款承诺书、延期付款申请书中均明确被告朴宇锡、韩太沐浴向原告承租涉案房屋，在上述文件的落款处分别签名盖章，并且涉案房屋实际由韩太沐浴使用，故本院认定在朴宇锡与原告签订租赁合同后，韩太沐浴加入了合同成为房屋承租人之一。因此，两被告应共同承担租赁合同中承租人的相关义务。由于两被告未能按约足额支付租金等费用，已构成严重违约，原告因此而享有合同解除权。现双方一致表示租赁合同于2014年7月15日解除，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按双方的合同约定，合同到期或提前解除之后，被告应当恢复房屋原状后返还。因此，被告应当及时将房屋腾空并恢复原状后返还给原告。原告在庭审中表示其已于2014年10月10日自行接收了房屋，故被告无须再履行恢复原状并返还的义务。被告表示原告在2014年8月即已收回房屋的陈述，未能提供证据证明，本院不予采信。原告主张自合同解除后至房屋收回期间的按合同约定的标准计算的使用费，于法有据，本院予以支持。对于被告拖欠的合同解除之前的租金，被告应当支付，原告主张的租金，本院予以支持。被告支付的保证金，原告同意直接抵扣相应金额的租金，本院予以准许。对于免租期内120天的租金，合同对此有明确约定，即如被告违约导致合同提前解除，原告有权主张免租期内的租金，故原告现主张此项租金，符合合同约定，本院予以支持。关于市场推广费，合同第6.1条对此作了约定，即被告应当每年支付原告市场推广费10万元，但在被告出具的承诺书中从未提及此项费用。原告向被告收取市场推广费，应当要履行为被告进行推广、营销的相关义务。如果原告没有开展市场推广活动，则根据权利义务对等原则，原告不应向被告收取推广费。而在本案中，原告未能提供相关的证据证明其履行了推广的义务，故不应向被告主张市场推广费。关于水电费，由于被告在实际经营中必然产生水电费，但原告未能提供被告已付电费所对应的水、电的用量，难以计算被告尚应支付的水电费的具体金额。按原告所述，被告已支付2014年6月17日前的水电费支付，而自2014年5月底，被告已停业并撤场，故被告实际使用的水量、电量，在本案中难以确认，故原告主张水、电费的请求，本院在本案中不作处理。原告主张解除合同违约金1，051，419元，鉴于合同的提前解除系被告违约所致，被告应当承担违约责任，故对原告此项请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告在解除合同之日起三十日内办理注销或变更工商登记手续，但截止本案开庭之日已近半年时间，被告未能办理相关手续。原告要求被告偿付逾期办理注销或变更工商登记手续的违约金，该违约金按房屋租金的两倍即7.40元／平方米／日，直至被告办理了注销或变更工商登记之日为止。此项约定的本质是违约条款，也是对违约金计算方式的约定。违约金具有惩罚性和补偿性功能，弥补守约方的损失为主。但被告未办理相关手续并未给原告造成损失，原告也未能提供该方面的损失的证据，况且原告已追究了被告解除合同的违约责任、按两倍租金标准主张房屋使用费的违约责任，如果再按两倍租金计算逾期办理变更或注销工商登记手续的违约责任，显失公平。故针对被告逾期办理变更或注销工商登记手续的违约责任，本院酌情确定由被告向原告支付10万的违约金。被告表示其对房屋装修的投入可抵扣部分租金的意见，缺乏合同约定，也没有法律依据，原告未同意抵扣，且被告也未提起反诉，故于被告此项意见，本院不予采纳。关于被告表示在合同解除后不应再支付租金或使用费的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海瑞居华投资有限公司与被告朴宇锡签订的《“A天地生活广场”商铺租赁合同》于2014年7月15日解除；二、被告朴宇锡、韩太沐浴（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司2014年7月16日至2014年10月10日期间的房屋使用费人民币3，090，883.80元；三、被告朴宇锡、韩太沐浴（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司逾期办理变更或注销工商登记的违约金人民币10万元；四、被告朴宇锡、韩太沐浴（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司免租装修期内的房屋租金人民币2，074，032元；五、被告朴宇锡、韩太沐浴（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司截止2014年7月15日的租金人民币2，842，018元（已抵扣保证金1，051，419元）；六、被告朴宇锡、韩太沐浴（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞居华投资有限公司解除合同违约金人民币1，051，419元；七、驳回原告上海瑞居华投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币85，743.80元，由原告上海瑞居华投资有限公司负担12，004.14元，两被告共同负担73，739.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　邹巧弟审　判　员　　沈　群人民陪审员　　邓红霞二〇一五年四月十五日书　记　员　　罗香琴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关注微信公众号“”