（2014）滨民二初字第411号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-09-25
案件名称
邵锋与滨州市中博房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
滨州市滨城区人民法院
所属地区
滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵锋,滨州市中博房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条
全文
山东省滨州市滨城区人民法院民 事 判 决 书（2014）滨民二初字第411号原告邵锋。被告滨州市中博房地产有限公司。法定代表人谢硕文，该公司董事长。委托代理人薛吉军，山东英天律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人孙玉胜，该公司职工，特别授权代理。原告邵锋诉被告滨州市中博房地产有限公司（以下简称中博公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月4日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵锋，被告中博公司委托代理人薛吉军、孙玉胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵锋诉称，2008年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以220000元的价格从被告处购买位于滨州市滨州中博国际商贸城第2座1层BXXX号商品房一套，面积52.54平方米。合同签订后，原告向被告一次性全额交纳了购房款。《商品房买卖合同》第八条约定：“2009年12月31日前，被告向原告交付验收合格的商品房”。但至今，被告也未将合同约定的商品房交付原告，被告严重违约，根据双方签订合同第九条规定，被告应承担违约金。现诉至法院，请求判令：1、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告违约金87164元（以总房款220000元为基数，按照每日万分之二，自2009年5月31日起即被告应交房之日计算至2014年11月30日止）；3、诉讼费用由被告承担。被告中博公司辩称，2008年10月18日,原、被告双方签订补充协议，约定被告给予原告房价24.9%的优惠为条件，原告将涉案房屋经营管理权免费给被告经营管理，期限自2009年5月31日至2012年5月31日，因此在该时间段内，原告主张损失是没有事实依据的。另外，2011年12月1日，原、被告双方签订了经营管理协议，约定自2012年6月1日至2018年5月31日房屋使用权交给被告，每年被告支付原告23080元，被告在2011年11月28日向原告支付了房屋使用费3万元，该款项是自2012年6月1日至2013年9月20日的房屋使用费。因此，原告自房屋交付之日2009年5月31日起至2013年9月20日没有任何经济损失，原告主张逾期损失没有事实和法律依据。经审理查明：2008年10月18日，原告邵锋与被告中博公司签订了滨州中博国际商贸城《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人：中博公司；买受人：邵锋；项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于渤海二十四路长江四路与长江五路之间、编号为滨国用（2008）第K0189/K0190号地块的土地使用权；商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为滨州市建设管理局，商品房预售许可证号为滨开房开预字第085号；买受人购买的商品房为滨州中博国际商贸城第2座1层BXXX号房，用途为商业，属框架结构，层高为4.8m，建筑层数地上四层；该商品房建筑面积共52.54平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4187.29元，总金额220000元；付款方式为一次性付款，于2008年一次性付清。关于交付期限，双方约定应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。在上述合同签订后，原告邵锋于2008年10月18日向被告中博公司一次性支付购房款220000元。2008年10月18日即合同签订当日，原告与被告又签订《补充协议》，协议内容：甲方中博公司，乙方邵锋。为了更好的发展并规范管理市场，乙方在签订《商品房买卖合同》时，甲方按优惠政策出售，在原有价格基础上给予24.9%的优惠，即优惠后商铺单价4187.29元/平方米，房款为220000元，同时乙方自愿将该商铺委托给甲方免费经营管理三年，期限为自2009年5月31日起至2012年5月31日，并与甲方签订《经营管理合同》……甲乙双方任何一方违反本协议，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，违约方从违约之日起按日向守约方支付该商铺总价款220000元的万分之八的违约金，并承担其他对守约方造成的实际损失……2011年12月1日，原告与被告签订经营管理协议，该协议约定：甲方中博公司，乙方邵锋。双方在补充协议约定的租赁期限到期后，再续签六年的市场培育期，培育期限自2012年6月1日起至2018年5月31日止，培育金每年按乙方购买商铺房屋时原总房款278080元的8.3%即23080元支付给乙方；支付方式，按年度向乙方支付，甲方于2011年11月28日向乙方先行支付续签六年部分市场培育金30000元，2013年6月1日至2013年6月5日支付第二年度市场培育金16160元，剩余四年款项支付期限为该培育年度的第一个月的6月5日之前打入乙方指定账号，每年支付23080元；在六年培育期内，乙方不得退房，如退房，甲方有权扣除所付乙方的市场培育金……2009年5月31日前，被告未按合同约定的交房日期将房屋交付原告或经营管理公司。审理过程中，被告当庭陈述涉案房屋竣工验收时间在2015年1月份，但未提交证据。上述事实，由《商品房买卖合同》、补充协议、经营管理协议、收款收据、借款凭证及当事人陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议、经营管理协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方应按合同约定履行各自义务、承担各自责任。原告依约支付了购房款，被告应按约定期限交付房屋。被告在没有合同约定免责事由情况下逾期交房，属违约行为，合同约定的“逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的逾期交房违约责任是双方的真实意思表示，合法有效，故本院认为，违约金应以已交房款220000元为基数，按每日万分之二，从2009年6月1日起计算至原告主张的2014年11月30日止为宜，该违约金数额为88396元。原、被告签订的补充协议、经营管理合同的履行有赖于商品房买卖合同的履行，因被告截至2014年11月30日未竣工验收，不符合交付房屋的条件，故补充协议、经营管理合同约定的内容缺乏履行的基础，应在涉案房屋具备交付条件并实际交付后，原、被告再履行上述合同约定的权利义务。因此，被告辩称在原告委托被告经营的期限内，原告主张利息损失没有依据的意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告滨州市中博房地产有限公司将滨州中博国际商贸城第2座1层BXXX号房自本判决生效后十日内交付原告邵锋；二、被告滨州市中博房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告邵锋违约金88396元；三、驳回原告邵锋的其他诉讼请求。案件受理费1979元，由原告邵锋负担719元，被告滨州市中博房地产有限公司负担1260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长 吕 冰人民陪审员 王新民人民陪审员 李惠珍二〇一五年四月十五日书 记 员 李永康 搜索“”