（2015）沈中民三终字第00181号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-08
案件名称
上诉人李昆因与张建美居间合同纠纷二审判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李昆,张建美
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民三终字第00181号上诉人（原审原告）：李昆，女，1955年7月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人（原审被告）：张建美，女，1963年9月14日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人李昆因与张建美居间合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员曹岩担任审判长，与代理审判员张维佳、代理审判员李晓颖参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李昆在原审法院诉称：原告通过刊登在报纸上的广告找到被告经营的沈阳市大东区美超顺房产信息中介所，通过被告的介绍与房主签订了房屋买卖合同，并向被告交纳了中介费13000元。被告承诺帮助原告办理贷款45万元，并承诺说交完中介费后资金监管的问题也由被告方负责。但是在原告与房主签完房屋买卖合同并向原告交纳完中介费后，被告不协助原告办理贷款，而只是给了原告一个电话号码，让原告自行与一个姓刘的人联系并向其交纳500元钱，让这个姓刘的人为原告办理假的银行流水证明，原告觉得有风险，因此未取得贷款，无法履行与房主的房屋买卖合同。同时，被告违反国家法律和行政法规，让房主离婚，现在房屋产权不明，致使原告和房主之间的房屋买卖合同无法履行。此外，被告在带领原告看房时看的是四楼的房屋，原告在交完定金和中介费后才带原告看房主家在五楼的房屋，房主家的房子是出租给他人将房屋间壁成十个小房间开旅店，与被告带原告看的四楼的房屋情况不相符。被告在原告与房主签订完房屋买卖合同后仍在报纸上刊登出售涉案房屋的广告。综上所述，因被告的种种欺骗行为导致原告与房主间的房屋买合同无法履行，故原告请求法院判令：1、被告返还原告中介费13000元；2、案件受理费由被告承担。张建美在原审法院辩称：被告已经将房主房屋的情况告诉给原告，在被告带原告看完四楼的房屋后，原告便着急与房主签订房屋买卖合同。房主是为了配合原告避税才办的离婚。被告已经把贷款的情况跟原告说明了，原告是因为自己借不来钱才不想买房子的，并告诉被告继续为房主发布广告。被告已经为原告预约了办贷款的时间，是原告找各种理由没去。被告给原告的是贷款代办公司联系人的电话，被告作为中介不需要出面，原告可以自己联系代办公司。原审法院经审理查明：被告张建美系沈阳市大东区美超顺房产信息中介所的个体经营者。原告通过被告经营的沈阳市大东区美超顺房产信息中介所得知案外人王鑫、常颖有一处房屋向外出售，遂在被告介绍下与王鑫、常颖在2013年3月22日签订房屋买卖协议书，约定原告购买沈阳市东陵区观泉路276-5号楼6-5-1室房屋，总房款61万元，中介费12200元由原告承担，卖方同意原告贷款，如有二套房税卖方同意办理离婚。签订合同当日，原告向王鑫、常颖交付定金1万元，向被告支付中介费1万元。2013年3月25日，原告又向被告支付中介费3000元。在原告与房主签订房屋买卖合同后，被告承诺帮助原告办理贷款45万元，贷款期限30年，并承诺负责原告办理资金监管事宜。在原告与房主签订房屋买卖协议并向被告支付中介费13000元后，被告未履行承诺帮助原告办理贷款和资金监管事宜，而是告知原告自行与被告提供的贷款代办公司的人员联系，由原告另行向其支付500元后，由其为原告办理虚假的银行流水证明以便办理贷款。原告因此未能办理贷款，并无法履行与房主王鑫、常颖之间的房屋买卖合同。房主已经到原审法院另案诉讼要求与王鑫、常颖解除房屋买卖合同。上述事实，房屋买卖协议书、定金收条、收条及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证，原审法院予以确认。原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告在被告的介绍下，与案外人王鑫、常颖签订了房屋买卖合同，故原、被告间成立居合同的关系。原告按照居间合同的约定向被告支付了中介费13000元，但被告未按照其履行其承诺帮助原告合法取得贷款45万元，亦未负责为原告办理资金监管事宜，最终导致原告无法履行与案外人签订的房屋买卖合同。根据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。现因被告违约导致原告无法履行与案外人之间签订的房屋买卖合同，故被告应将原告向其支付的中介费予以返还，但考虑到被告实际为原告提供了介绍售房信息、带领原告看房、电话联络买卖双方等服务，故原审法院认定被告留取300元作为必要支出费用后，将中介费12700元返还给原告。综上所述，根据依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告张建美于本判决生效后10日内返还原告李昆中介费12700元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由被告张建美承担。宣判后，李昆、张建美均不服原审法院判决，向本院提起上诉称。李昆上诉称：1、张建美以涉案房屋出租为由，带李昆看的4楼的房屋，并告诉说5楼的房屋和4楼一样都是清水房。当李昆签订完房屋买卖协议并交付定金与中介费之后便可以看5楼的房屋。结果5楼房屋不是清水房，屋内被格成十来间小屋。李昆提出所要买的房屋与签订合同前所看到的房屋不符时，表明不同意购买，卖房人避而不见，张建美不帮联系，也一直拖着李昆，这足以表明张建梅与卖房人恶意串通，编造虚假事实，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，实施民事欺诈。合同是2013年3月22日签订，2013年4月15日中介又继续登在房产报上出售，是张建美违约的表现。2、在签订买卖合同时，张建美承诺能够为李昆贷款45万元，期限为30年，并为李昆承担资金监管事宜。张建美收取李昆中介费13000元后，并未履行承诺，只是给李昆一个电话让李昆带500元钱自己找那人办理虚假的银行流水账并办贷款。李昆害怕造假欺骗银行而犯法，张建美又不出面参与，因此未能办理贷款，并无法履行与房主之间的房屋买卖合同，造成李昆至今尚不能收回定金一万元的严重后果。这是违约和欺诈的表现。3、李昆为其女儿购房，在签订房屋买卖合同前已告知张建美自己女儿在北京工作，张建美为了骗其快速签订合同，并未告知李昆任何贷款购房的相关政策，故意隐瞒了异地工作不能贷款购房的政策，因李昆女儿在北京已缴纳保险，银行能查明，即使造假流水证明，合同也依然无法履行。为履行房屋买卖合同李昆女儿请假往返于北京沈阳多次，张建美德这种隐瞒行为实属故意欺骗，给李昆及其女儿造成了极大的经济损失，以上事实一审法院在审理过程中并未予以查明，故此李昆认为一审判决存在着查证不清，证据不足的问题。一审判决存在法律错误。张建美由于故意隐瞒与订立房屋买卖合同的重要事实提供虚假情况，导致房屋买卖合同无法实现，造成李昆所交付的13000元的中介费和10000元的定金，至今尚未收回的严重后果，故此依法根据《合同法》第四百二十五条二款之规定，判令张建美全额返还李昆交付的13000中介费，判令张建美赔偿给上诉人的10000元经济损失，张建美承担全部的上诉人费。张建美答辩称：不同意李昆提出的赔偿损失，也不同意给300元，同上诉状的意见。张建美上诉称：2013年初，被上诉人找到上诉人经营的沈阳市大东区美超顺房产信息中介所，要求买房。我方为此多方奔走，提供供房信息，带领看房、同买卖双方沟通等，于2013年3月22日卖房人与被上诉人签订了《房屋买卖协议》，协议签订后，我方作为居间人的义务已结束，被上诉人拒不履行合同义务，致使交易无法完成。1、涉讼房屋买卖合同应为合法有效。只要该合同成立并生效，我方已完成了居间合同的义务，李昆应支付报酬。2、原审法院认定事实有误。我方不存在隐瞒与订立合同有关的重要事实，更没有提供虚假情况。涉案房屋买卖合同无法履行的原因是李昆无法凑齐首付。综上，请求二审法院撤销原审法院，改判驳回李昆的诉讼请求，诉讼费由李昆承担。李昆答辩称：张建美没有领我看房子，当时签订合同的时候什么也没有告诉我，也没有看房子，是欺骗的行为。事后我看完房子并不满意，里面是旅店的形式，不是清水房。也不能办理贷款手续就算我自动放弃合同权利。在2013年4月15日又将涉案房屋登报出卖。请求二审法院驳回张建美的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，上诉人李昆就买房事宜与上诉人张建美之间存在居间合同关系。张建美作为居间人应就签订房屋买卖合同的事项向委托人李昆如实报告。张建美向李昆收取13000元费用，包括房源信息费和代办贷款费用，因此张建美应向李昆如实报告涉案房屋的情况及办理贷款情况。经查，张建美在未如实汇报涉案买卖房屋的情况下，促使李昆与案外人签订房屋买卖合同，且未按其承诺的内容代为办理贷款事宜，属故意隐瞒涉案房产情况并作虚假承诺，故不得要求支付报酬。对李昆要求张建美返还13000元费用的主张，原审法院酌定扣除300元的必要支出，其余予以返还正确，本院予以支持。关于张建美主张涉案房屋买卖合同合法有效，其已完成居间义务，应收取报酬的问题。如上所述，张建美所经营的中介所向李昆提供的信息不实，且张建美未完成承诺的代办贷款事宜，故对其该主张，本院不予支持。关于李昆主张张建美返还其13000元中介费的问题，经查，张建美所经营的中介所为李昆提供房源信息、带领看房，有必要的支出，原审法院酌定300元并无不当。对李昆的该主张，本院不予支持。关于李昆主张张建美赔偿其10000元经济损失的问题，超过原审其诉讼请求，本案不予审理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张建美交纳的二审案件受理费125元，由其自行负担；上诉人李昆交纳的二审案件受理费125元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹 岩代理审判员 李晓颖代理审判员 张维佳二〇一五年四月十五日书 记 员 张 冲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自