（2015）深中法房终字第622号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-07-28

案件名称

深圳市金和瑞物业管理有限公司与深圳市锦图纸品包装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市金和瑞物业管理有限公司,深圳市锦图纸品包装有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第622号上诉人（原审被告、反诉原告）深圳市金和瑞物业管理有限公司（以下简称金和瑞公司），住所地深圳市宝安区（办公场所），组织机构代码68536750－9。法定代表人彭其龙，董事长。委托代理人梁巧玲，广东深鹏律师事务所律师。委托代理人袁志文，该公司园区主任。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市锦图纸品包装有限公司（以下简称锦图公司），住所地深圳市宝安区，组织机构代码57477965－8。法定代表人周成艳，总经理。委托代理人黄桂林、杨杨，均为广东前海律师事务所律师。上诉人金和瑞公司因与��上诉人锦图公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第1519号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。锦图公司原审诉讼请求：1、撤销《物业管理与代理租赁租赁合同》（no.20110208）；2、金和瑞公司将虚报面积部分的租金198623.42元（其中2011年4月至2013年1月为158898.74元；2013年2月至6月为39724.68元）返还给锦图公司；3、金和瑞公司将保证金62600元返还给锦图公司；4、4000元测绘费由金和瑞公司承担；5、本案诉讼费由金和瑞公司承担。金和瑞公司原审反诉请求：1、锦图公司向金和瑞公司支付2013年7月、8月租金共计62600元；2、所有诉讼费用由锦图公司承担。在原审庭审过程中，金和瑞公司变更其诉讼请求为锦图公司支付2013年7月直至将厂房归还之日止的租金。原审法院审理查明，2011年1��15日，周成艳、闫世彬作为委托人出具了《授权委托书》，委托钟某为设立锦图公司，代表委托人与金和瑞公司签订租赁合同，确认受托人的行为后果归属于将来成功设立的锦图公司。受托人钟某的权限为代为挑选厂房，洽谈、签订租赁合同，交纳租赁保证金及租金等。2011年2月12日，钟某与金和瑞公司签订了一份《物业管理与代理租赁租赁合同》，合同约定金和瑞公司代理房主将位于观澜桂花荣某工业园厂房a栋二楼（以下简称涉案厂房）租给钟某使用；面积2100平方米，月租金每平方米13元／月（含物业管理费），月租金27300元；宿舍8间，租金每间500元／月，月租金4000元，合计租金31300元；租金于每月5日前按时上交；从2013年2月1日起，租金按每平方米每两年递增10％收取；合同期限为四年，自2011年2月1日至2014年1月31日止；合同签订时，承租方向出租方支付两个月租金额的房屋租赁保证金62600元，及一个月房租、管理费31300元，合计93900元。合同签订后，锦图公司分别于2011年2月12日、2月25日、3月18日向金和瑞公司支付了93900元，金和瑞公司开具的收款收据注明为房屋租赁保证金。此后，锦图公司每月向金和瑞公司缴纳租金及相关费用至2013年6月。2013年6月30日，锦图公司搬离上述厂房。2013年6月29日，广东省惠州xxx地质测绘工程公司受锦图公司委托对上述房产进行测绘，并于2013年6月30日出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（现状测绘），测绘内容为：位于xx社区xx工业园a栋二楼南面办公区建筑面积现状测绘；测绘结果为总建筑面积为1544.41平方米，包括套内面积1393.50平方米，分摊面积150.91平方米。原审另查，锦图公司成立于2011年5月12日，周成艳为锦图公司总经理兼执行董事，钟某为监事。原审法院审理认为，锦图公司与金和��公司签订房屋租赁合同，金和瑞公司向某公司出租房屋，但该涉案房产无建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，因此本案锦图公司与金和瑞公司签订的《物业管理与代理租赁租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。锦图公司在与金和瑞公司签订租赁合同时，亦未尽其应有注意义务，未审核涉案房产的产权情况，对于该合同无效，锦图公司、金和瑞公司双方均有过错，均应承担相应的责任。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，由此产生的损失应各自承担，故金和瑞公司依法应向某公司返还收取的房屋租赁保证金62600元。合同虽然无效，但锦图公司实际使用了涉案房产，故应按照双方在《物业管理与代理租赁租赁合同》中约定的月租金标准支付占有使用费。关于锦图公司使用涉案房产的时间，锦图公司主张其已于2013年6月30日搬离并通知金和瑞公司，金和瑞公司确认锦图公司主张的搬离时间，但是主张锦图公司没有向某公司进行交付。原审法院认为，锦图公司已于2013年6月30日搬离，其后没有再实际占有使用涉案房产，金和瑞公司亦知晓锦图公司搬离，故锦图公司只需支付占有使用费至2013年6月，而上述占有使用费锦图公司已以租金的形式予以支付，不需再支付。关于锦图公司主张由于金和瑞公司虚报面积导致其多缴纳的费用，根据锦图公司提交的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》的测绘结果，与金和瑞公司在《物业管理与代理租赁租赁合同》中约定的面积2100平方米相差555.59平方米。金和瑞公司主张《物业管理与代理租赁��赁合同》中约定的面积2100平方米为建筑面积，分摊了公共面积，而根据上述测绘报告，其测绘结果1544.41平方米亦为建筑面积，且包括了分摊面积150.91平方米。金和瑞公司向原审法院申请对争议房产重新进行测绘，原审法院亦组织双方到现场，但是由于现场与锦图公司承租时不一致，已无法确认测绘范围，无法进行测绘。金和瑞公司在原审法院规定的时间内仅提交了xx工业厂区规划方案总平面图，未提交任何其他证据，应承担举证不能的不利责任。另，广东省惠州xxx地质测绘工程公司具有甲级测绘资质。综上，原审法院采信锦图公司所提交的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，认定金和瑞公司虚报面积555.59平方米，应退还该虚报面积部分的占有使用费。根据双方在《物业管理与代理租赁租赁合同》中约定的租金标准及锦图公司实际缴纳的金额，经核算，金和瑞公司应退还锦图公司198623.42元（13元／平方米×555.59平方米×22个月＋13元／平方米×110％×555.59平方米×5个月）。关于金和瑞公司提出退还虚报面积的租金诉讼时效为一年，锦图公司的请求已超过诉讼时效，原审法院认为，请求退还虚报面积的租金与请求租金是两个不同的法律关系，不应适用租金的一年诉讼时效，故对于金和瑞公司的主张不予支持。关于锦图公司要求金和瑞公司承担测绘费4000元，但是未提交任何证据予以证明其支付了该费用，故原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、深圳市锦图纸品包装有限公司与深圳市金和瑞物业管理有限公司2011年2月12日签订的《物业管理与代理租赁租赁合同》无效；二、深圳市金和瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还深圳市锦图纸品包装有限公司虚报面积部分费用198623.42元；三、深圳市金和瑞物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还深圳市锦图纸品包装有限公司房屋租赁保证金62600元；四、驳回深圳市锦图纸品包装有限公司的其他诉讼请求；五、驳回深圳市金和瑞物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果深圳市金和瑞物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2639元，由深圳市金和瑞物业管理有限公司承担2599元，深圳市锦图纸品包装有限公司承担40元，该受理费锦图公司已预交，原审法院不作退还，金和瑞公司��付之数随同上述款项迳付锦图公司；本案反诉费341.25元，由深圳市金和瑞物业管理有限公司承担。上诉人金和瑞公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由锦图公司承担。事实与理由：原审法院认定事实有误。原审法院以锦图公司单方制作的测绘报告作为依据明显错误。一审中，锦图公司单方委托广东省惠州xxx地质测绘工程公司对租赁的厂房进行测绘，并没有得到金和瑞公司的认可。锦图公司给测绘公司的照片为锦图公司单方提供，测绘公司是否到现场测量也不得而知。原审法院以该测绘报告作为依据，判决金和瑞公司虚报面积555.59平方米有误。原审判决称金和瑞公司答辩时说锦图公司自2013年6月搬离该厂后并没有向金和瑞公司交付厂房，是断章取义。金和瑞公司并没有认可锦图公司所说的6月份搬离该厂的��实。锦图公司一直没有将该厂房交付，一直占有金和瑞公司的厂房。虽然合同无效，但锦图公司理应支付的使用费。原审法院审理程序错误。本案一审中，法院应当对涉案厂房进行重新测绘。锦图公司主张其所租厂房有变动，但实际上涉案厂房并没有改动，锦图公司所租用场地为桂花劳力工业园a栋2楼。金和瑞公司也向原审法院提供了该栋楼的面积图，以及锦图公司到现场时该二楼面积均可测量。但原审法院却以锦图公司代理人所说的楼层有变动为由，而认为不可测量，故放弃测量。锦图公司提供的《租赁合同》显示，锦图公司承租的是金和瑞公司二楼的厂房。即使楼层被改变，但内部的大框架并没有改变，二楼厂房围墙部分并没有改变。原审法院不能以锦图公司所说的不能测量为由而剥夺金和瑞公司测量的权利。原审法院适用两年诉讼时效错误。本案中锦图公司��付租金，应依照《民法通则》第一百三十六条的规定适用一年的诉讼时效，故原审法院适用两年的诉讼时效错误。综上，原审法院认定事实错误、违反法定程序、适用时效错误。请求二审法院依法查明事实，维护金和瑞公司的合法权益。本案二审法庭调查时，上诉人金和瑞公司补充上诉意见：上诉状事实与理由中“原审法院适用两年诉讼时效错误”变更为：本案是因租赁而引起的纠纷，故依照民法通则第一百三十六条的规定适用一年的诉讼时效，原审法院适用两年的诉讼时效错误，判决金和瑞公司退还两年虚报面积的费用，更加错误。即使原审法院支持锦图公司原审诉请，也仅能支持一年的诉请，而非两年的诉请。被上诉人锦图公司辩称，在本案中，锦图公司委托了具有甲级测绘资质的测绘单位广东省惠州xxx地质测绘工程公司对租赁厂房的建筑面积进行现状测绘，测绘单位依据国家、行业、地方标准到现场进行实地现状测绘，制作了现状测绘图，出具了测绘报告。测绘报告是对租赁厂房位置、面积等现状事实所作的测绘确认，测绘主体合法，测绘程序有效，金和瑞公司也没有提供证据证明测绘报告与租赁厂房出租时的状况存在差异，故测绘报告可作为金和瑞公司虚报了厂房面积事实的依据之一。金和瑞公司既然认可锦图公司在2013年6月已搬离租赁厂房，那么租赁厂房在2013年6月锦图公司搬走时已处于空置状态，金和瑞公司既为租赁厂房的物业管理单位，该空置厂房实际已处于金和瑞公司的控制中，金和瑞公司可将空置厂房对外出租或使用已没有存在任何障碍。故锦图公司事实上已腾空租赁厂房，履行交付义务，锦图公司也没有再使用过租赁厂房，无需向金和瑞公司再次支付使用费。在原审法院组织双方到现场查看后可以发现，锦图公司租赁的厂房中间隔离墙体金和瑞公司已全部打掉，租赁厂房的结构已严重破坏，因金和瑞公司已改变租赁厂房结构，导致租赁厂房不能重新测绘的责任应由金和瑞公司自行承担。因本案不是延付或拒付租金的纠纷，并不适用民法通则第一百三十六条规定一年的诉讼时效。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，金和瑞公司在原审庭审答辩时确认锦图公司于2013年6月搬离，但未向其交付涉案厂房。金和瑞公司在原审时提出了诉讼时效抗辩。广东省惠州xxx地质测绘工程公司出具的测绘报告，在测绘说明中注明：建筑面积按现状测绘，进场测绘时间为2013年6月29日，外业检查时间为2013年6月30日。2014年7月9日，原审法院组织双方当事人进行现场勘验，锦图公司确认涉案厂房布局已变更，金和瑞公司称不清楚布局是否有变更。锦图公司于2013��7月24日提起本案诉讼。本案二审法庭调查时，金和瑞公司确认涉案厂房已于2014年1月另租他人；锦图公司确认原承租的是二层厂房的南区，与北区之间是用一堵墙分割，现墙已被打掉。本院认为，原审判决认定涉案《物业管理与代理租赁租赁合同》（以下简称涉案合同）为无效合同，认定正确，本院予以维持，理由不再赘述。涉案合同无效，根据合同无效处理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，金和瑞公司应将所收取的房屋租赁保证金62600元返还给锦图公司，锦图公司应按合同约定租金标准支付使用涉案房产期间的房屋占有使用费。锦图公司已于2013年6月30日搬离涉案房产未再使用，故锦图公司无需再支付搬离后的房屋占有使用费，金和瑞公司要求锦图公司支付自2013年7月起计的房屋占有使用费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。双方当事人在本案的争议焦点是金和瑞公司交付的涉案厂房面积是否存在不足？锦图公司能否要求扣减房屋占有使用费？对此，本院认为，首先，涉案厂房于2011年2月12日签订涉案合同后即交付锦图公司使用，截止锦图公司于2013年6月30日搬离，已逾2年，在这2年多的时间里，锦图公司未举证证明曾就租赁面积问题向金和瑞公司提出异议，而根据锦图公司提交的涉案厂房建筑面积测绘报告，若锦图公司所承租的厂房面积确实缺少555.59平方米，相对于双方约定的2100平方米租赁面积，缺少了超过1／4的面积，锦图公司在接收涉案厂房后不可能不及时发现，但锦图公司在2年多的承租期间均未提出异议且一直按合同约定支付租金，不符合常理。其次，锦图公司在搬离涉案厂房前一天才委托相关单位对租赁面积进行测绘，且在测绘时未通知金和瑞公司参加，锦图公司亦未能举证证明其曾通知金和瑞公司而金和瑞公司拒绝配合测绘，在无金和瑞公司到场确认测绘范围情形下，锦图公司单方委托所作出的测绘报告不能单独作为认定租赁面积的证据。最后，锦图公司单方委托作出测绘报告显示租赁面积有误后，其未及时告知金和瑞公司，金和瑞公司在不知情情况下将涉案厂房另租他人改变了涉案厂房布局，导致无法通过司法鉴定确定实际租赁面积，责任应由锦图公司自行承担。综合上述三点，本院认定锦图公司所提交的证据不足以证明金和瑞公司交付的涉案厂房面积少于涉案合同约定面积，锦图公司应承担举证不完全的不利后果，锦图公司仍应按双方约定的租赁面积按约定的租金标准支付房屋占有使用费。原审采信锦图公司提交的测绘报告认定金和瑞公司虚报租赁面积，并判决金和瑞公司退回部分房��占有使用费，违反民事诉讼证据规则的规定，认定事实不清，处理不当，本院予以撤销。综上，上诉人金和瑞公司要求撤销原审判令其退回198623.42元房屋占有使用费判决的上诉请求，理由成立，本院予以支持。上诉人金和瑞公司其他上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决对证据审核不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第1519号民事判决第一、三、五项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第1519号民事判决第二、四项；三、驳回深圳市锦图纸品包装有限公司其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2639元，由深圳市锦图纸品包装有限公司负担1979元、深圳市金和瑞物业管理有限公司负担660元；一审反诉案件受理费341.25元，由深圳市金和瑞物业管理有限公司负担；本案二审案件受理费5257元，由深圳市锦图纸品包装有限公司负担3942元、深圳市金和瑞物业管理有限公司负担1315元。本判决为终审判决。审　判　长　刘　粤　芳代理审判员　张　　　　睿代理审判员　庄　齐　明二〇一五年四月十五日书　记　员　李开宇（兼）关注微信公众号“”