（2015）杭江民初字第153号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-07-13
案件名称
杭州顶全便利店有限公司与方彩女房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州顶全便利店有限公司,方彩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第153号原告杭州顶全便利店有限公司，住所地浙江省杭州市经济技术开发区12号大街12号15幢307室。法定代表人魏应行，董事长。委托代理人孙超、罗嘉，公司员工。被告方彩女。原告杭州顶全便利店有限公司为与被告方彩女房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2015年3月9日、17日公开开庭进行了审理。2015年3月9日庭审原告杭州顶全便利店有限公司委托代理人孙超、罗嘉到庭参加诉讼，被告方彩女经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理；2015年3月17日庭审原告杭州顶全便利店有限公司委托代理人孙超、罗嘉，被告方彩女均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杭州顶全便利店有限公司诉称：原告于2013年7月13日与被告签署租赁合同，将位于浙江省杭州市江干区秋涛北路67-4的房屋转租给被告用于店铺经营，面积20平方米，租赁期限为2013年7月13日至2018年5月13日，保证金10000元，第一年租金为7500元每月，第二年租金为7950元每月，租金每六个月支付一期，先付后用，被告租金支付至2014年7月31日。2014年7月被告提出因为经营亏损要求减免租金，原告明确复函不同意减免，并要求其在2014年8月1日将下期房租打入原告账户，但被告至今未能支付上述租金，原告多次催缴，被告却不予理睬，并将店门锁上，停止经营。原告在2014年10月、11月期间多次发函并张贴店门通知要求被告解除合同并要求其在2014年11月15日之前交房，被告均未回应，故诉至本院。现请求判令：1、确认房屋租赁合同于2014年11月4日解除；2、被告支付2014年8月1日至2014年11月15日房屋租金27825元，保证金10000元抵充后，被告还应当支付租金17825元；3、被告立即腾退并返还上述房屋（后撤回）；4、支付房屋占用费（从2014年11月16日至被告返还房屋之日为止），暂计算至2014年12月25日共计21200元；5、被告支付违约金15900元；6、被告支付免租期（2013年7月13日至2013年7月31日）的租金4500元；7、本案诉讼费由被告承担。被告方彩女辩称，对于原告的诉讼请求1无异议。对于诉讼请求2到6均有意见。因秋石高架的修建使被告承租涉案房屋无法经营，被告于2014年6月20日向原告方出具了商函，在交房租的前一个月，提出减免房租的申请，原告方给答复是拒绝该申请，最多可以减免年度递增。7月1日，被告又向原告发了一个减免年度递增的商函，被告还是希望继续合作下去的。7月19日，被告店门口一米拉起了警戒线，太平门直街的施工开始，被告奶茶店门口是化粪池，不仅是施工脏，还有恶臭，当日就闭店做了店内设备清空。7月28日，被告再次向原告发函申请处理，但其未作出任何反馈，也没去协调，一直以没找到业主来搪塞。后被告将解除合同的函贴在店面房，也寄到被告家里去。被告认为涉案租赁合同于2014年11月解除合同，涉案房屋系七月底八月初做的腾空，同时涉案房屋租赁目的是营业，根本没有盈利，也就不存在房屋占用费的问题，原告也没有向被告要过钥匙。另外，原、被告签订的是商铺租赁合同，原告应为被告提供比较良好的出租环境，但是事实被告并未履行该义务。经营期间的房租是两个半年度是正常按时间交付的，免租期是双方合同约定，之后一年房租被告是正常交付的，原告要求被告支付免租期租金是没有依据的。被告知道会有经营的风险，但是完全不能经营是不能接受的，因开店前期投入比较大，被告现在还是没工作，对于原告诉讼请求被告无力赔偿的。同时，被告认为，根据原告与钱敏签订的租赁协议，原被告约定的租金要远远高于原告与钱敏约定的租金，原告与钱敏约定的租金标准是远远低于杭州市房屋租赁标准。被告认为从这么低的租金可以推断出原告当时已经知道要进行修路工程。原告杭州顶全便利店有限公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、租赁合同1份，证明原告和房东租的房屋；2、租赁合同1份，证明原告与被告租赁关系及租赁事实；3、补充协议1份，证明原告与被告租赁关系及租赁事实；4、交屋通知1份，证明原告2013年7月13日将案涉房屋交给被告。5、订金收据1份，证明原告与2013年7月13日收到原告的订金1万元，并且在租约起始后自动转为押金。6、商函1份，证明被告方在2013年7月20日向原告方递送的，被告方曾在2013年7月20日要求申请房租减免事宜。7、致秋涛北路67-4号1室承租方函1份，证明被告已经出现逾期支付租金的行为，原告通过书面形式2014年9月1日向被告进行追讨。对应快递单是证据13。8、致秋涛北路67-4号1室承租方解约函1份，证明2014年10月16日书面通知被告在该函送达时租赁合同解除。对应快递单是证据11。9、致秋涛北路67-4号1室承租方解约函1份，证明原告在2014年10月10日书面告知被告在2014年10月11日将支付租金并将房屋归还原告。对应快递单是证据12。10、邮政回单1份，证明原告向被告送达相关书面公函；11、EMS快递单送达记录1份，编号为1042125265012，证明关于秋涛北路67-4号1室房屋的解约函在2014-11-4日由被告签收，原告也据此认定房屋租赁合同于2014年11月4日解除。12、EMS快递单送达记录1份，编号为1033054017007，证明原告在2014-11-10日向被告寄送关于解除秋涛北路67-4号1室房屋的解约函，并告知被告房屋在2014-11-15日之前必须归还，该证据被告拒收，该函被退回。13、顺丰快递单1份，编号203649384396，证明原告在2014-9-2日向被告寄送关于催讨关于秋涛北路67-4号1室房屋租金的文件，14、关于秋涛北路67-4号1室房屋的房屋产权证1份，以及产权人中豪公司出具的证明1份，证明原告方对涉案房屋享有合法权利。15、情况说明1份，由原告的出租方钱敏出具，证明被告出租的房屋是从钱敏所租房屋中分出来的，也就是秋涛北路64-3号分出的67-4号。经庭审质证，被告对于证据1三性均无异议。通过该合同的房租可以推断出原告已经知道要修路，也许原告方已经得到相应补偿。证据2三性均无异议，签合同的时候原告是主体方，有很多霸王条款。对于证据3-6三性均无异议。对于证据7、8、9被告不是很清楚，有的是寄到被告户口所在地了。被告确实收到两份函，但是具体内容记不清了。对于证据10、11、12、13真实性无异议，但是收没收到被告不清楚。对于证据14房产证真实性无法核实。中豪控股出具的说明真实性无异议。对于证据15钱敏2015年3月14日出具的，签字真实性无异议，但是对该份证据内容真实性无法核实。因为原告说一直没找到钱敏。本院认为，被告方彩女对证据1-6无异议，故本院予以认定，证据7-13可共同证明原告曾多次向被告方彩女发函催讨房屋以及要求解除房屋租赁协议的事实。证据14、15可共同证明原告所欲证明的事实，故本院予以认定。被告方彩女为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1、商函1份（7月28日），邮寄签单照片1份，证明被告向原告邮寄商函的事实。2、照片11份，证明被告承租的店门口的施工过程和现状。经庭审质证，原告对于证据1的商函、编号为1055743494908的快递单真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，与本案没有关系。1055743254508的快递单真实性有异议，被告没有提供原件，我方也没有收到过。对于证据2中的11张照片真实性、合法性无异议，被告提供的照片没有显示拍摄时间，并不能证实当时的时间。本院认为，原告对证据1商函、证据2真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以认定，证据1邮寄签单照片真实性无法核实且原告亦不予认可，故本院不予认定。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2013年7月13日，原告杭州顶全便利店有限公司（出租方、甲方）与被告方彩女（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有出租权的坐落于杭州江干区秋涛北路67-4号的商业用房出租给乙方使用，建筑面积为20平方米；乙方向甲方承诺租赁房屋作为饮料、小吃业务使用；甲乙双方约定，该房屋租赁期自2013年7月13日至2018年5月13日止，甲方于2013年7月13日前向乙方交付该房屋，甲方同意自2013年7月13日起至2013年7月31日为乙方免租期，在此期间，甲方不向乙方收取租金；甲乙双方约定租金如下：第一年月租金为7500元，第二年月租金7950元，第三年月租金8427元，第四年月租金8932.6元，第五年月租金为9468.5元；租金每六个月支付一期，本合同签订后3日内向甲方支付第一期租金，乙方按先付后用的原则在每开始日30天前向甲方支付租金；本合同签订时，乙方应向甲方支付该房屋租赁保证金10000元，房屋租赁关系终止时，甲方收取的该房屋保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应在该房屋交还时以本票方式无息归还乙方；有以下情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一应向另一方按违约当时月租金的2倍支付违约金，如有其它损失的，违约方还应赔偿受损的损失与违约金的差额部分：1、甲方不具备转租权，且导致乙方正常营业受损的；2、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内未交付的；甲方交付的房屋存在缺陷，危机乙方安全的；4、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋，或转让该房屋承租权，或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方未按约逾期支付租金超过1个月的；甲、乙双方均可提前3个月书面通知对方提前终止合同。本款的提前终止，需支付对方违约金（月租金的2倍），支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；如甲乙任一方无正当理由、擅自提前终止本合同，且未按前款规定提前通知对方的，该擅自解约方应承担相当于提前解除天数的租金金额的违约金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或本合同提前终止之日即搬空返还该房屋，并恢复原样。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日租金的二倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；如乙方逾期返还7日的，甲方还有权开启该房屋门锁并更换门锁，并且有权自行处置该房屋内所有物品、装潢设备和添置物。甲方通过前述处置行为所得收益（如有）用于偿付乙方拖欠甲方费用和甲方因本款规定事由发生的及将发生的损失；订金经双方协议为1万元，自租约开始后转为押金。同日，原告将杭州江干区秋涛北路67-4号房屋交付被告使用，原告出具《收据》一份确认收到订金一万元。2014年7月20日，被告方彩女向原告杭州顶全便利店有限公司致函一份，言明：“我是秋涛北路67-4商铺承租方，因秋涛北路修路面问题（挖地面、埋管线、线路半年多以来一直尘土飞扬）导致所经营的奶茶店自2014年起一直半营业状态，严重亏损，故在交房租（2014.8-2015.1）前，于6月20日及7月1日向贵公司申请房屋减租、免年度递增，但贵公司根本不顾合作商户的利益给予拒绝。7月18日市政府在我店正门口拉起警戒线，19日正式施工，要在我商铺正门口施工造人行天桥（施工人员表示2015年5月份验收），导致门店于7月19日彻底关闭，以上修路、修桥问题，贵司在签署租赁合同时及施工前均未提前告知，商户利益得不到保障”。后原告杭州顶全便利店有限公司多次回函称因被告方彩女拒不履行支付房租义务，要求解除《房屋租赁合同》。另查明，在庭审中原、被告皆认可《房屋租赁合同》于2014年11月4日解除。2015年3月19日，被告方彩女将涉案房屋钥匙交与原告杭州顶全便利店有限公司并将涉案房屋予以返还。再查明，位于杭州市江干区秋涛北路67号共五间沿街门面房屋为浙江中豪控股集团有限公司所有，由案外人钱敏承租，经浙江中豪控股集团有限公司同意，钱敏将秋涛北路67号由南向北第三至五间共120平方米房屋转租给原告使用，并申请地名牌编号为秋涛北路67-3号。原告将秋涛北路67-3号中由南向北第五间20平方米房屋转租给被告使用，申请地名牌编号为秋涛北路67-4号，钱敏对上述情况亦予以认可。本院认为，原、被告签订的《商品房租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原被告对于2014年11月4日解除涉案房屋租赁合同均不持异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，涉案租赁合同于2014年11月4日解除后，原告自愿给予被告至11月15日作为腾房期，现原告杭州顶全便利店有限公司请求方彩女支付自2014年8月1日至2014年11月15日每月按7950元计算的租金、房屋占有使用费，在抵扣押金1万元后共计人民币17825元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。至于2014年11月15日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费。根据《房屋租赁协议》约定：未经原告杭州顶全便利店有限公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告方彩女应按每日租金的二倍向原告杭州顶全便利店有限公司支付该房屋占用期间的使用费；如被告方彩女逾期返还7日的，原告杭州顶全便利店有限公司还有权开启该房屋门锁并更换门锁，并且有权自行处置该房屋内所有物品、装潢设备和添置物。本案中，原告同意被告于2014年11月16日之前腾房，故依据合同约定，2014年11月16日起至2014年11月22日期间原告可按照日租金两倍向被告主张房屋占有使用费；但自2014年11月23日至房屋腾空返还之日（2015年3月19日）止的房屋占有使用费，考虑到被告虽未腾空交付房屋但原告亦未按约采取适当措施进行腾空，本院以实际损失为基础，酌情确定此期间房屋占有使用费应按照《房屋租赁协议》约定的房屋租金计收。被告方彩女主张因市政工程建设导致其无法达到房屋租赁的使用目的的辩称，并不构成减免房屋租金、占有使用费的法定或约定的抗辩事由，故本院不予支持。至于原告主张被告支付违约金人民币15900元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《房屋租赁协议》约定，“乙方未按约逾期支付租金超过1个月，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按违约当时月租金的2倍支付违约金”，现杭州顶全便利店有限公司因方彩女逾期支付租金超过1个月而主张解除《房屋租赁协议》，并依据上述规定要求方彩女支付违约金，本院予以支持。就原告主张被告支付免租期（2013年7月13日至2013年7月31日）的租金4500元，缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告杭州顶全便利店有限公司与被告方彩女签订的《房屋租赁合同》于2014年11月4日解除。二、被告方彩女支付原告杭州顶全便利店有限公司自2014年8月1日至2014年11月15日租金、房屋占有使用费合计人民币27825元，扣除保证金人民币10000元，尚应支付17825元，于本判决生效后十日内付清。三、被告方彩女支付原告杭州顶全便利店有限公司自2014年11月16日至2015年3月19日止的房屋占有使用费人民币33978元，于本判决生效后十日内付清。四、被告方彩女支付原告杭州顶全便利店有限公司违约金人民币15900元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告杭州顶全便利店有限公司的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币709元，由原告杭州顶全便利店有限公司负担人民币163元，由被告方彩女负担人民币546元，被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1418元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 韩涛二〇一五年四月十五日书 记 员 苏翔 更多数据：