（2015）虹民三（民）初字第201号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-26
案件名称
章大明与曹程良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章大明,曹程良
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第九十四条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第201号原告章大明。委托代理人邵志强，上海博拓律师事务所律师。被告曹程良。委托代理人杨丽俊。原告章大明与被告曹程良房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱琼独任审判，公开开庭进行了审理。原告章大明及其委托代理人邵志强律师，被告曹程良及其委托代理人杨丽俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章大明诉称：原告是上海市周家嘴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人，因换房急需出售系争房屋。后经中介公司居间介绍，原告于2014年8月27日与被告签订《上海市房地产买卖合同》，房屋价格为124万元。在签约时，原告才发现双方曾就相邻的一套房屋达成过交易，而被告购买相邻的房屋是为了投资。合同生效后，被告按照约定应于签订合同之日起7日内支付部分房价款37万元，但被告却以首付款没有凑齐为由请求延期一周支付，但到期后又以不清楚系争房屋的状况为借口要求降价4万元，故意拖延不付，其实质是害怕承担房价下跌风险。为督促被告履行合同，原告通过中介公司反复沟通，又委托律师发函催促，但被告置之不理，不予回复。按照合同的约定，如被告未按约付款，逾期超过15日的，原告有权解除合同，除违约金外，有权要求被告按照总房价款的20%承担赔偿责任，即应当向原告赔偿24.8万元，并在5日内付清。为维护原告的合法权益，只得向法院提起诉讼，要求判令原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》解除，并要求被告支付赔偿金24.8万元。被告曹程良辩称：被告不存在违约行为，不同意承担违约责任。按照合同约定，原、被告应当在2014年9月10日之前查询系争房屋的产权登记信息，因此被告于2014年9月9日到上海市虹口区房地产交易中心查询了系争房屋的登记情况，交易中心告知系争房屋的竣工日期与产权证上登记的不一致，交易中心登记的竣工日期为1989年，而原告出示的产权证上的竣工日期是1992年。之后，被告积极与中介和原告沟通，并向银行咨询竣工日期的不一致是否影响贷款，银行表示1990年之前竣工的房屋是不允许贷款的，这也使得被告无法办理贷款手续。在与原告沟通之后，原告对此问题一直没有给被告反馈和商量的余地，要求被告继续履行合同，因此没有支付首付款。但在应当付首付款当日已经筹集到了该款。另外，根据合同补充条款的约定，如果因为被告原因导致贷款无法办理，则互不追究违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：系争房屋的《上海市房地产权证》上权利人登记为原告，竣工日期为1992年。2014年8月27日，原告（乙方）与被告（甲方）双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：“甲乙双方通过上海信义房屋中介咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权；转让价款共计124万元；甲、乙双方确认，在2014年11月27日之前，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；乙方可以自行（非由上海信义办理）向贷款银行申请人民币捌拾万元的贷款用于支付部分房价款，乙方应于签订本合同后五十个工作日内完成贷款审批手续，并将经贷款银行审核通过的借款抵押合同等办理他项权利登记所需资料交存上海信义，若因乙方原因造成贷款不足，双方协商解决，若协商不成，则本合同解除，双方互不追究违约责任，待本合同解除之日起三个工作日内甲方应全额无息退还乙方已付房价款（包含定金）；甲乙双方应于2014年9月10日前至税务机关办理名下住房情况查询及房产税申报相关手续；双方均确认在签署本合同之前，乙方已经支付甲方定金5，000元，该定金现暂存于上海信义，待本合同签署完毕后一个工作日内转付甲方；签署本合同当日，乙方追加定金5，000元，该笔定金交于上海信义暂存，待本合同签署完毕一个工作日内转付甲方；签订本合同之日起七日内，乙方应支付甲方计部分房价款370，000元，该款连同定金合计380，000元作为乙方支付给甲方的首期房价款；待乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分（若有）、取得乙方之上海市个人住房房产税认定通知书后三日内，甲乙双方备齐本交易之产权过户所需的一切材料向上海市虹口区房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续，所取得的收件收据由乙方收执；待本交易经上海市虹口区房地产交易中心登记完毕后（即以乙方为权利人的房地产权证办理完毕，以上海信义通知为准）七日内（具体以银行实际放贷时间为准，若因银行原因导致放贷时间延迟，甲方不因此为由追究乙方逾期付款之违约责任），乙方应支付甲方第二期房价款计800，000元；该期房价款由乙方委托银行直接支付；待贷款银行将贷款发放到甲方指定帐号后三日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，双方签定房屋交接书，乙方应支付给甲方房价尾款60，000元，甲方应将该房地产按本合同约定交付乙方；乙方凭房地产交接书到上海信义处领取房地产权证，本交易结束；上海信义将按照甲、乙双方约定转付房价款。”当日，原告共收取被告支付的购房款1万元（含定金）。嗣后，双方就首付款的付款时间约定为于2014年9月11日支付。2014年9月9日，被告至上海市虹口区房地产交易中心对系争房屋的房屋状况及权利人进行查询，在该交易中心出具的《上海市房地产登记簿》上盖有“竣工日期与系统不一致”印章。嗣后，被告遂与原告进行交涉，亦未支付37万元首付款。2014年10月14日，原告向被告发函要求被告在3日内付清款项。但被告接函后仍未付款。同年11月19日，原告再次向被告发函，通知被告解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，并要求被告支付赔偿款24.8万元。该函被告称于2014年11月20日收到。另查明：被告妻子杨丽俊帐户上2014年9月9日有存款474，526.94元，9月15日有存款481，741.29元，9月17日有存款431，741.29元，9月18日有存款281，740.29元。上述事实，经庭审质证，有原、被告双方当事人的陈述、原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、原告发给被告的律师函、上海市房地产登记簿、杨丽俊名下存款明细、原告与被告之间的短信记录等证据佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。双方虽然约定被告应于2014年9月11日支付首付款，但被告在向房地产交易中心查询后得知系争房屋房地产权证登记的竣工日期与系统登记不一致的情况下，未按约支付首付款，实属合理，其行为并未构成违约。据此，原告起诉要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院均不予支持。在双方未协商一致的情况下，原告向被告发函要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，被告于2014年11月20日收到该函，现被告亦同意解除该合同，鉴于双方无法继续对房屋买卖的相关事宜达成合意，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年11月20日解除。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项之规定，判决如下：一、原告章大明与被告曹程良2014年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年11月20日解除；二、原告章大明要求被告曹程良支付赔偿金24.8万元的诉讼请求，不予支持。本案受理费5，020元，减半收取2，510元，由原告章大明负担2，460元，被告曹程良负担50元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 朱 琼二〇一五年四月十五日书记员 蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。 来自：