（2014）闸民三（民）初字第2826号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-26
案件名称
董颖萍、董婕与上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董颖萍,董婕,上海中原物业顾问有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第四百二十四条，第四百二十五条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三（民）初字第2826号原告董颖萍。原告董婕。法定代理人董颖萍。原告委托代理人崔华，上海博拓律师事务所律师。原告委托代理人夏燕峰，上海博拓律师事务所律师。被告上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成。委托代理人谭浩。原告董颖萍、董婕诉被告上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）居间合同纠纷一案，本院于2014年11月6日立案受理后，本案适用简易程序，依法由代理审判员吴晓婕独任审判，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告董颖萍及其委托代理人崔华、夏燕峰，被告中原公司的委托代理人谭浩均到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告董颖萍、董婕诉称，2013年1月25日，原告与被告及案外人王某某签署《居间协议》，约定将原告其名下上海市闸北区天目中路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）以人民币900，000元（以下币种均为人民币）出售给陈某某（王某某母亲），2013年2月2日和2013年2月19日原告与陈某某分别签署两份《上海市房地产买卖合同》。然待2013年3月5日，被告带原告和陈某某到上海市闸北区房地产交易中心办理产权过户手续，却被交易中心工作人员告知，未成年人名下的房产出售，必须有未成年人双方监护人签字和提供双方监护人的相关材料。由于被告从未告知过原告需准备上述材料，加之原告董婕的父亲是日本人，准备上述材料需一定时间，以至于陈某某以原告未能按照《上海市房地产买卖合同》之约定办理产权过户为由诉至法院，后该案经法院一、二审，判令原告承担违约金、赔偿金及诉讼费用。正是因为被告员工不熟悉业务，未尽到应尽的责任和义务导致交易没能完成，目前系争房屋空关，未能继续出售，给原告带来巨大损失。为维护原告合法权益，故起诉至法院请求判令：1、被告返还两原告居间费用8，500元；2、被告赔偿原告损失共计95，000元，其中包括与陈某某的案件中支付的违约金4550元，赔偿金30，000元、前案一审诉讼费3，991元、二审诉讼费3，991元，一审律师代理费5，000元，二审律师代理费3，500元，本案的律师代理费3，000元，房租损失17，500元以及其他各类损失共计23，468元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告中原公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、关于居间费用，被告已促成系争房屋买卖双方网签合同，关于买卖双方之间的纠纷，相关民事判决已经明确，买卖的恶意阻却方为本案原告，原告的诉请没有法律和事实依据。2、原告诉请的法律依据无法确定是违约责任还是侵权责任，根据原告的诉请内容，可以判断原告的主张是依据侵权责任，但原告主张侵权是没有依据的；另原告主张的快递、交通、通话费用，原告需要对此进行区分，确定其中有部分是确定要发生的且费必须和本案有关联性，然后再确定是否需要被告来承担。3、前案的判决已经明确，原告并非诚心出售该房屋，是原告恶意违约才进行赔偿，房屋交易不成的原因在于原告，被告出具的建议，原告并没有采纳，不存在给原告造成损失的情况，故原告的诉请没有依据。原告并未提供相关证据证明被告隐瞒相关交易条件，故对于原告所有的诉请都不同意。经审理查明，2011年9月1日，系争房屋登记至两原告名下。2013年1月25日，原告董颖萍（甲方）与案外人王某某（乙方）及被告（丙方）就系争房屋签署《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》。《房地产买卖居间协议》约定，系争房屋转让价款900，000元，丙方应当依法积极履行居间义务，如实向买卖双方报告订立《房屋买卖合同》之机会，如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项（详见《房屋买卖合同》第一条，若丙方故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给买卖双方造成严重损失的，应依法承担责任。《房屋买卖合同》第一条记载了包括房屋坐落、权利人、建筑面积、房地产证号以及设立抵押、租赁等相关情况，另外还载明房价款900，000元，首期房款450，000元，第二期房款450，000元，甲、乙双方应于2013年4月1日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续，并于2013年4月30日前交付房屋。同日，原告董颖萍与案外人王某某分别签署《佣金确认书》，载明：成交金额900，000元，佣金金额9，000元。随后，原告先后向被告共计支付佣金8.000元，被告于2013年2月5日、2月26日分别向原告董颖萍出具发票两张。2013年2月2日，原告董颖萍、董婕（甲方）与案外人陈某某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定：甲乙双方通过被告居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积37.1平方米，转让价款850，000元，甲乙双方确认于2013年4月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，如甲方未按合同约定期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金；逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除应支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，甲方应在接到乙方书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和总房价款20%的赔偿金。2013年2月19日，董颖萍、董婕（甲方）与陈某某（乙方）再行签订了一份《上海市房地产买卖合同》，该合同除约定转让价款为900，000元以及房款具体支付方式，其余条款的约定与2013年2月2日双方签订的《买卖合同》条款相符。2013年5月20日，案外人陈某某将原告诉至本院，以原告迟延履行房地产权利变更登记手续为由，要求原告支付违约金4，550元及赔偿金180，000元。该案的案号为（2013）闸民三（民）初字第1228号（以下简称“2013-1228号案件”）。本院经审理后，认为根据原告与陈某某签订的《买卖合同》之约定，原告应在房产税申报结果后十日内，即与陈某某至房地产交易中心申请办理产权过户手续，但因原告提交的材料未能通过交易中心的审核，因此不能按合同约定完成产权过户手续的主要责任在于原告，故原告应按合同约定承担违约责任，陈某某依合同约定，书面通知原告解除合同，故陈某某要求原告支付违约金和赔偿金的诉请，本院予以支持。原告的辩解意见，没有事实和法律依据，本院难以采纳。2014年1月26日本院做出如下判决：一、董颖萍、董婕应于本判决生效之日起十五日内给付陈某某违约金4，550元；二、董颖萍、董婕应于本判决生效之日起十五日内给付陈某某赔偿金30，000元。一审判决后，原告董颖萍、董婕不服上述民事判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。该案的案号为（2014）沪二中民二（民）终字第508号，上海市第二中级人民法院经审理后确认原审法院查明的事实无误，认为根据已查明事实，原告与陈某某已于2013年3月5日完成了纳税及住房情况查询手续，根据双方合同约定，双方当事人应于此后十日内即2013年3月15日前赴房地产交易中心申请办理产权过户手续。然直至2013年4月14日，仍因原告提交的材料未能通过交易中心的审核而未能依约完成产权过户送件手续，其主要责任在于原告。故依照合同约定，陈某某有权单方解除合同并要求原告承担相应的违约及赔偿责任。关于原告所称因其积极办理相关手续、积极履行合同义务，故不应当承担违约责任的主张，由于合同责任是一种严格责任，原告积极履行合同义务的行为，并不能改变因原告的原因而导致合同约定被违反的事实，故原告的该项主张，不能成立。原审法院根据本案具体情况酌情确定赔偿金的数额为30，000元，尚属合理，可予维持。2014年5月20日，上海市第二中级人民法院做出驳回上诉、维持原判的终审判决。审理中，原告提供2013年4月10日之后与被告工作人员的四份对话录音，旨在证明原告在签署居间合同时候已经向中介公司告知原告董婕系未成年人，其父亲在国外，但被告对于未成年人父母系外国人的业务不熟悉。之后原告工作人员提出一些误导的方法均行不通。对于录音证据的真实性被告均不予认可，认为即便为真，也无法证明原告的主张，而录音资料恰能反映被告一直在帮原告想办法，而办理公证及亲子鉴定均是原告自行咨询房地产交易中心后进行的。审理中，原告还向法庭提交了三份委托代理合同，载明其为2013-1228号案件的一、二审及本案的诉讼，曾先后签署三份委托代理合同，委托律师作为其案件的代理人并为此共计支付11，500元。原告在庭审中还提供了公证书、翻译费发票、公证费及公证书领取凭证等证据材料。旨在证明原告为完成系争房屋交易过户，按照房地产交易中心和被告的说明所做的第一份公证，仍无法顺利办理交易过户手续，因为第一份公证书只能证明内田明委托原告董颖萍出售房屋，但不能证明原告董婕的父亲是内田明，且原告董婕的出生证明上没有父亲的身份证件号码；随后原告董颖萍又要求日本方面做第二次公证，但也无法证明内田明与原告董婕的父女关系；随后原告董颖萍又申请换领原告董婕的出生证明，在该出生证明上添加了内田明的护照号，该证明出来以后随时可以过户，但之后陈某某已不同意继续购买系争房屋。正是因为被告在居间过程中隐瞒相关事实，预留2个月的过户时间过短，且未向原告告知其需要准备材料，存在重大失误，导致原告不能出售房屋，故原告因不能出售房屋所造成的损失应由被告承担。对于原告提交的证据材料中的日文材料，原告表示考虑翻译成中文的费用较高，故请求法院依法处理。对于原告提交的上述材料，被告认为对于日文材料不予认可，对于其他公证书等相关费用均是原告为出售系争房屋而产生的，公正书不能使用的原因是原告自身的瑕疵，应由原告自行承担。2015年1月12日，欧阳春叶向本院提交证明一份，载明：关于上海市闸北区天目中路XXX号XXX室房屋，业主董颖萍因房屋出售提前终止合同（于2013年2月4日），经与租客钱新利协商，赔付租客钱新利违约金3，500元，结清水、电、宽带费用；现金支付给租客钱新利。原告另外提交的有关系争房屋的两份租赁合同，一份租期从2012年8月5日至2013年8月4日，每月租金3，500元；另一份租期从2013年7月1日至2014年6月30日，每月租金3，500元；旨在证明自己因为出售系争房屋提前终止租赁合同，造成五个月的租金损失。还查明，2014年6月23日，陈某某向本院申请执行，2014年7月21日，陈某某与原告达成和解协议书。2014年12月25日，原告将所有执行款38，541元履行完毕。对于原告与陈某某签署居间协议前被告是否对相关材料进行过审核一节。原告主张，被告确实曾要求原告出示过包括原告董婕的出生证、户口簿在内的材料，但并未告知其未成年的父母必须同时到场。被告则认为，其工作人员曾告知过原告未成年的父母必须到场，2013-1228号案件的庭审中陈某某对此曾确认过，其方对于交易必须的材料已尽到告知义务不存在隐瞒，且原告并未提供相关证据证明被告隐瞒相关交易条件的材料。以上事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、出生医学证明、《房地产买卖居间协议》、（2013）闸民三（民）初字第1228号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第508号民事判决书、发票、租赁合同四份、证明、代管款收据、书面录音材料，被告提交的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、佣金确认书两份、《上海市房地产买卖合同》、（2013）闸民三（民）初字第1228号庭审笔录，本院调取的申请执行通知书等以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。可见，居间人对委托人承担损害赔偿责任的条件是“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”。有关原告与案外人陈某某就系争房屋的房屋买卖纠纷，法院生效的民事判决已经确认，原告与陈某某已于2013年3月5日完成了纳税及住房情况查询手续，根据双方合同约定，双方应于此后十日内即2013年3月15日前赴房地产交易中心申请办理产权过户手续。然直至2013年4月14日，仍因原告提交的材料未能通过交易中心的审核而未能依约完成产权过户送件手续，其主要责任在于原告。作为房地产买卖的居间人，基于其行业的特殊性，其承担的“如实报告有关订立合同的事项”的义务应当包括两个方面：一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料做必要的专业审查，以确保信息的真实性。但在本案中，原告未能提供被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的证据材料；且原告未能顺利完成房屋过户交易系其自身多方面原因造成，对原告董婕出生证瑕疵、亲子关系证明、公证内容等审核其已超出被告的居间义务范围。故原告要求被告赔偿其相关损失，无事实和法律依据。对于居间费用，鉴于原告与陈某某之间的买卖合同已经解除，致使被告应提供的后续居间服务无需再履行，故本院酌情确定被告应收取的居间费用为6，000元，鉴于原告已经支付的居间费用为8，500元，故被告还应返还原告居间费用2，500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、被告上海中原物业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告董颖萍、董婕2，500元；二、驳回原告董颖萍、董婕其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1，185元（原告董颖萍、董婕已预缴），由原告董颖萍、董婕负担1，160元，被告上海中原物业顾问有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 吴晓婕二〇一五年四月十五日书 记 员 洪 捷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 来自：