（2015）抚民一终字第52号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2017-08-02
案件名称
刘任龙、江西省吉水县文峰房地产开发公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省抚州市中级人民法院
所属地区
江西省抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘任龙,江西省吉水县文峰房地产开发公司,叶启宇
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚民一终字第52号上诉人（原审被告）刘任龙，男，1966年5月2日生，汉族，乐安县人，个体，住乐安县。委托代理人龚贵生，江西民鉴律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）江西省吉水县文峰房地产开发公司，住所地吉安市吉水县文明路石阳小区内，组织机构代码16211600-6。法定代表人周顺永，系该公司经理。被上诉人（原审原告）叶启宇，男，1970年4月25日生，汉族，吉水县人，住吉水县。二被上诉人共同的委托代理人曾志宏，江西抚仁律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。二被上诉人共同的委托代理人李三梅，江西抚仁律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。上诉人刘任龙因与被上诉人江西省吉水县文峰房地产开发公司（以下简称文峰公司）、被上诉人叶启宇商品房销售合同纠纷一案，不服江西省乐安县人民法院（2014）乐鳌民初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，乐安县怡家丽景商住小区的实际开发人系叶启宇、文小根及其他几名人员，但挂靠在文峰公司名下经营。本案所涉小区的A幢第二层商铺，潘某想全部购买，但因资金困难，便介绍刘任龙一起，各自购买一定面积商铺。此外潘某还准备购买小区A幢第一层A06号商铺。2011年5月26日，叶启宇与潘某签订了房屋出让协议，约定A幢第一层A06号商铺每平方米9800元，面积约为69平方米，第二层商铺为每平方米2000元，面积为2000平方米。同日，叶启宇又以文峰公司乐安分公司名义与潘某就上述协议所涉商铺签订格式商品房买卖合同，因商品房税费为买受人缴纳，为达到少缴税目的，在房屋单价一栏上约定一、二层商铺单价平均为每平方米2260元。2014年6月5日，叶启宇以文峰公司乐安分公司的名义与刘任龙签订了《商品房买卖合同》一份。《合同》第四条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房借款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1600元，总金额人民币壹佰壹拾贰万肆仟玖佰玖拾贰元整”。合同签订时叶启宇告知刘任龙，该二楼已出租给他人，租期从2008年12月9日至2012年12月8日止，并出具承诺书，承诺租赁到期后由出卖人负责收回店铺并交付给买受人。该商品房已于2013年1月12日交付给刘任龙。刘任龙已支付购房款人民币1100000元。后经专业测量以及双方的共同确认，怡家丽景商住小区A栋二层202商铺面积为758.77平方米。2013年4月19日，刘任龙以文峰公司、叶启宇违约为由向乐安县人民法院起诉，要求文峰公司、叶启宇办理房产登记并支付逾期违约金150722元、租金76640元。乐安县人民法院于2013年11月13日作出（2013）乐民初字第87号民事判决，刘任龙因不服该判决向抚州市中级人民法院上诉，抚州市中级人民法院于2014年4月14日以原判认定逾期办证事实清楚，适用法律正确，作出（2014）抚民一终字第61号民事判决驳回刘任龙的上诉，维持乐安县人民法院一审判决。因此，文峰公司、叶启宇于2014年7月28日向乐安县人民法院法院起诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》中商品房单价为每平方米2000元。在本案诉讼中，叶启宇以双方对房屋单价约定存在争议为由，于2014年9月12日向乐安县人民法院申请就本案所涉房屋的单价对双方进行测谎鉴定。乐安县人民法院于2014年9月15日向刘任龙说明叶启宇的申请，并向其征询是否同意进行测谎鉴定，刘任龙不同意进行测谎鉴定。乐安县人民法院（2013）乐民初字第87号民事判决书根据双方提供的证据及法庭调查情况认定该案所涉房屋的单价为每平方米2000元。但抚州市中级人民法院（2014）抚民一终字第61号民事判决认定“一审双方关于价格条款的证明均不足以达到反驳对方的程度，对此可在事实查清后另行处理”。一审期间，文峰公司、叶启宇提交了资产分配明细表一份、股东作价分配表一份，潘某购房发票两张，房产幢平面图两张，（2013）乐民初字第87号民事判决书及（2014）抚民一终字第61号民事判决书各一份等证据。刘任龙提交了2011年6月5日的《商品房买卖合同》一份，（2014）抚民一终字第61号民事判决书，2011年12月2日《商品房买卖合同》一份等证据。原审法院认为，文峰公司、叶启宇与刘任龙双方签订的《商品房买卖合同》除价格条款外均合法有效，双方对本案所涉房屋的单价仍有争议。双方均针对房屋的单价提供了相应的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，结合本案情况，刘任龙提供了《商品房买卖合同》等证据，其中《商品房买卖合同》第四条明确约定：“……该商品房单价为人民币每平方米￥1600元……。该《商品房买卖合同》为原始证据和直接证据。而文峰公司、叶启宇提供的资产分配明细表、股东作价分配表及潘某购房发票等虽均系间接证据。但结合（2013）乐民初字第87号案件的证据认定以及本案中的证据认定和查明的事实情况，2010年怡家丽景小区E幢的第二层住宅房单价为每平方米1839元，而2011年刘任龙购买的A幢第二层商铺为每平方米1600元，就该小区A、E幢房屋所处地段及方位而言，A幢位于名都广场对面、站前路与前坪路相交的丁字路口处，无论地段、方位及人流量均比位于鳌河边且靠里边的E幢更好，但单价却反而比E幢更低，结合商铺房一般比住宅房单价高以及乐安县商品房市场销售价格的浮动趋势，刘任龙主张的房屋单价不升反降，其主张明显有悖常理。因此，文峰公司、叶启宇提供的证据形成的证明力足以推翻刘任龙提供的证据证明力。根据文峰公司、叶启宇提供的证据，应当确认双方签订的《商品房买卖合同》中商品房的单价为每平方米2000元人民币。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十四条、第七十三条、第七十七条之规定，判决如下：文峰公司、叶启宇与刘任龙签订的《商品房买卖合同》中商品房的单价为每平方米2000元人民币。案件受理费5519元，由刘任龙负担。一审宣判后，上诉人刘任龙不服，上诉请求撤销原判，驳回被上诉人的起诉，一、二审诉讼费由被上诉人负担。其上诉理由是，一审认定双方《商品房买卖合同》除价格条款外均合法有效，判决将合同约定的1600元每平方米改为2000元每平方米，与事实不符且没有法律依据。双方关于商品房价格到底是1600元每平方米还是2000元每平方米的争议，早已经过（2014）抚民一终字第61号民事判决作出“一审双方关于价格条款的证明均不足以达到反驳对方的程度”的认定，并对（2013）乐民初字第87号民事判决关于“本案所涉房屋价格实为每平方米2000元而非1600元”的认定作了否定。可是本案一审法院在被上诉人到目前为止仍未提交任何新证据的情况下，仅凭办案法官主观推理而再次判决认定为2000元每平方米，是明显司法不公、偏袒被上诉人的枉判。1、双方《商品房买卖合同》是直接书面证据，是原始证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条，一审法院单凭推理来推翻合同约定价款是不能成立的。2、一审认定房价为2000元/平方米的几份证据不能成立，更无法形成证据链。（1）资产分配明细表及股东作价分配表，是一份被上诉人文峰公司出具的材料，真实性、合法性和关联性均不符，不能采信。（2）潘某的购房合同及发票，是不同时间、不同当事人之间的交易行为，与本案没有关联性。且2011年5月26日被上诉人与潘某签订合同时面积为2000平方米，可这份合同事实已经作废，6月5日其中的703.12平方米已被卖给了上诉人，上诉人与被上诉人之间另行谈取价格、形成交易并签正式合同是允许的，一审法院以潘某的购房单价来对比本案的购房单价是不可取的。（3）一审判决以2010年怡家丽景小区E幢的第二层住房单价为每平方米1839元来对比本案二层商铺（实为住宅后改为商铺）每平方米1600元，认为房价不升反降，有悖常理，纯属法官主观臆断，这是完全没有关联性、更无可比性的二个购房行为。上诉人可提供同样的E幢住宅价为每平方米1226.88元及A幢住宅价为每平方米1255.68元的购房合同，充分证明一审法院用这种无关联的更无可比性的市场价格来认定并推翻本案双方自愿签订的合同价格的主观不公正性。（4）一审结合（2013）乐民初字第87号案的证据更是明显不顾（2014）抚民一终字第61号终审判决的认定，终审判决已对认定2000元每平方米的事实作了否定，本次审判在没有新证据的情况下再次坚持了错误的认定，请求二审依法纠正，予以改判。被上诉人文峰公司、叶启宇答辩及书面意见称，上诉理由不能成立，上诉请求没有事实和法律依据，双方《商品房买卖合同》中约定1600元每平方米不是双方真实意思表示，双方约定的是2000元每平方米，二审应维持一审判决。1、上诉人提起上诉的唯一理由和证据就是双方《商品房买卖合同》，但该合同第四条约定的价款并非双方交易的真实价款，（2014）抚民一终字第61号已认定“双方关于价格条款的证明均不足以达到反驳对方的程度，对此，可在事实查清后另行处理”，显然在没有其他证据印证的情况下，上诉人以生效判决否认事实来支持其主张是没有事实依据的。2、从双方房屋购买的联系、合同洽谈、合同签订过程，还是结合当时当地市场价格以及同一地段不同方位的房屋价格差别，均能反映被上诉人出售本案诉争房屋时不可能会低于自己分配房屋时的成本价，没有理由急于出手贱卖，一审认定真实售房单价为2000元每平方米符合客观事实。（1）上诉人对原审查明的事实没有异议。（2）合同订立前双方互不认识，是证人潘某介绍，是潘某因自己不足而将原先欲购的部分房屋让与上诉人，潘某所购房屋单价也是2000元每平方米，故上诉人购买房屋价格不可能低于2000元每平方米，上诉人购买的是700多平方米，不存在优惠的理由，常理判断双方真实交易单价应为2000元每平方米。（3）证人潘某、郭某的调查笔录与其在（2013）乐民初字第87号案中出庭陈述一致，证实本案双方交易单价为2000元每平方米，当时双方还签订了一份补充协议。两证人与被上诉人没有利害关系，与上诉人却有亲属关系。（4）资产分配明细表、（2013）乐民初字第87号民事判决及所载证据及潘某购房发票等证据进一步佐证双方交易房屋单价为2000元每平方米。（5）《商品房买卖合同》约定1600元每平方米只是为了规避税费。综上，被上诉人没有理由将正处于上升期的房屋价格低价处理给上诉人，一审认定符合法律真实的证明标准，也符合经验法则，上诉人主张的事实与客观、常理不符。在一审庭审中被上诉人也提出了测谎鉴定，但上诉人不同意，足以使法官形成内心确信，确信单价为每平方米2000元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审经审理查明，上诉人刘任龙认为原审查明“2014年6月5日，叶启宇以文峰公司乐安分公司的名义与刘任龙签订了《商品房买卖合同》一份”的事实有异议，认为有笔误，双方签订合同的时间是2011年6月5日；对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人文峰公司、叶启宇认可双方签订合同的时间是2011年6月5日；对原审查明的其他事实没有异议。本院确认双方签订《商品房买卖合同》的实际是2011年6月5日，并对原审查明的其他事实予以确认。本案的争议焦点为：关于双方《商品房买卖合同》约定房屋单价的问题。本院认为，本院（2014）抚民一终字第61号民事判决中作出“一审双方关于价格条款的证明均不足以达到反驳对方的程度”的认定，该认定是根据当时双方在该案中提交的证据所作出，并不能影响到本案的事实认定，故双方以本院（2014）抚民一终字第61号民事判决的上述认定来支持各自主张于法无据。在本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第四条已经约定诉争商品房单价为1600元每平方米，该合同是直接、原始的书面证据。而被上诉人提交的资产分配明细表、股东作价分配表、证人潘某、郭某的调查笔录及潘某的购房发票，属于间接证据，在证明力上不能达到推翻双方合同约定的程度。此外，在一般民事交易行为中，民事主体应该尽到谨慎、安全的交易注意义务，考虑交易安全，防范交易风险。一审结合被上诉人提交的证据及案外人购买有关商品房的单价情况来推定双方就诉争商品房的交易单价为2000元每平方米，是类推对比不同民事主体之间的交易行为，不符合契约自由的法律精神，也不利于市场交易的健康与稳定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，被上诉人不能提交有效证据证明诉争商品房的交易单价为2000元每平方米，其应承担举证不能的不利法律后果。原判认定事实错误，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省乐安县人民法院（2014）乐鳌民初字第140号民事判决。二、驳回被上诉人江西省吉水县文峰房地产开发公司、被上诉人叶启宇的诉讼请求。一审案件受理费5519元、二审诉讼费5519元，由被上诉人江西省吉水县文峰房地产开发公司、被上诉人叶启宇共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘长峰审 判 员 邹志伟代理审判员 谢志国二〇一五年四月十五日书 记 员 刘宇璐 微信公众号“”