（2014）古民初字第363号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-10-20
案件名称
原告张科武、石元芳与被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
古丈县人民法院
所属地区
古丈县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张科武,石元芳,邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百零七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款，第二百零六条，第二百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省古丈县人民法院民 事 判 决 书（2014）古民初字第363号原告张科武，男。原告石元芳。委托代理人向加清，湖南共盛律师事务所律师。被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司。负责人阳坚。委托代理人向显鹏。原告张科武、石元芳与被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张科武、石元芳及其委托代理人向加清、被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司委托代理人向显鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张科武、石元芳共同诉称，原、被告双方于2010年11月19日签订了一份《天润茶都联合开发置换补偿协议书》，约定原告作为乙方将自己拥有产权座落在供销社综合办公楼一楼临街门面一间，面积为35.02平方米，作为与甲方被告置换的房产。甲方并在原有面积基础上增加10％的面积给原告，保证建成后总面积合计41.54平方米。甲方在修建设计时，必须符合国家质量标准，必须保证每个门面空高在4.5米以上，保证原有门面开间宽度，并都要修建卫生间、配套水、电、闭路、网线（开通费用原告自负，原有开通的由被告负责继续开通并承担费用）等设施，并装设门面卷闸门、窗户均为铝合金窗，内墙粉平，地面为水泥地面找平给乙方。乙方搬离现有门面之日起，由甲方按原告出租门面租金或参考左右门面租金价格给原告补偿租金，半年支付一次，如完工交付前不足半年按月补偿，不足月按天补偿。租金3750元／月，另补偿经营户一次性搬迁费1000元整。此项目工期暂定18个月，从施工动工之日算起，如甲方规定期限不能按期完工交户使用，超期时间按每月补偿租金翻倍给乙方补偿，如提前交付使用，赔偿租金按月结算，不足月按天计结清自行终止（新门面交付后乙方入住需装修等所需时间甲方不负责补偿）。甲方施工至三层以上，将进行全封闭施工，一楼门面将全部交付使用，租金补偿据实结清自行终止。双方还特别约定交付的门面是二层复式结构。协议签订后，原告依约履行了自己义务，但是被告却没有按协议履行，门面交付时间违反约定，门面宽度达不到原来门面宽度，室内装修也没有达到双方约定的条件，并且逾期办理房产证。原告多次找被告协商，要求被告按原来约定的交付条件履行，被告却置之不理，并且强行将门面钥匙留在物业公司处。在无奈情况下，原告只有领取钥匙，自己进行装修，因门面交付达不到双方约定条件，多出的装修费应该由被告承担。同时被告在法律规定的时间内没有办理相关权属凭证，应该承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法确认双方签订的置换补偿协议有效，判令被告继续履行合同并在法定期限内办理相关产权证，赔偿原告租金损失120000元，门面达不到交付条件损失100000元，违约金100000元。为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：置换前原告房屋所有权证复印件（古房权证古阳镇字第000056**号）一份，拟证明原告门面宽度为3.4米，面积为35.02平方米；天润茶都联合开发置换补偿协议书及补偿方案复印件各一份，拟证明双方约定被告给原告置换后房屋面积为41.54平方米，门面开间不低于3.4米，以及双方约定的门面交付条件，原告交付原门面后被告给原告租金补偿标准等权利义务。被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司代理人口头答辩称，一、被告方在2013年5月已经电话通知原告结清租金，领取房屋钥匙交付门面，但被告没有及时领取房屋钥匙，是原告自身原因造成的。二、双方约定的给原告交付的门面是二层复式结构，但在施工过程中原告进行阻工，擅自拆除墙体，使被告无法施工。三、原告门面增加的面积应按双方约定向被告支付房款，因原告没有给被告支付增加面积部分的房款，故被告不予办理房产证。为证明自己的主张，被告向本院提供了以下证据：湖南万力建设集团有限公司曾先辉证明一份，拟证明原告阻止施工，造成门面夹层无法施工；古丈县房地产管理局测绘队房屋分层平面图一份，拟证明原告门面开间为3.6米，达到了双方签订的协议要求；天润茶都安置户张科武门面结算表，拟证明被告给原告交付的门面为54.19平方米，原告应该按双方协议给被告补超过置换门面面积41.54平方米的部分房款；领条复印件一份，拟证明被告给原告已经支付了房租；古丈县建设工程质量监督站竣工验收备案证复印件一份，拟证明房屋于2013年5月17日竣工验收。经庭审举证、质证，被告对原告提供的证据没有异议。原告对被告提供的证据1，认为不是事实；对被告提供的证据3，认为是被告单方制作的，原告方不认可；对被告提供的证据2、4、5，原告对其真实性没有异议，只是认为不能达到被告的证明目的。对原告提供证据，内容真实，形式和来源合法，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院予以采信。对被告提供的证据1，因证人没有出庭接受当事人质询，被告提供的证据3，因是被告单方出具的数据，没有其他证据佐证，故对被告提供的证据1、3，本院不予采信。对被告提供的证据2、4、5，因均具有真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以采信。根据当事人举证、质证、当庭陈述及本院认证，查明以下法律事实：原告张科武与石元芳系夫妻关系。被告邵阳市美利亚房地产开发公司古丈分公司与原告张科武作为甲乙双方于2010年11月19日签订了一份《天润茶都（供销联社综合楼片区）联合开发置换补偿协议书》，约定乙方将自己拥有产权座落在原古丈县供销社综合办公楼一楼面积为35.02平方米的临街门面一间，作为与甲方置换就地安置的房产，甲方在原有面积基础上增加10％的面积给乙方，并保证建成后总面积合计41.54平方米。甲方在修建设计时，必须符合国家质量标准，保证每个门面空高在4.5米以上，保证原有门面开间宽度（3.4米宽），修建卫生间，配套水、电、闭路、网线（开通费用乙方自负，原有开通的由甲方负责继续开通并承担费用）等设施，并装设门面卷闸门，窗户为铝合金窗，内墙粉平，地面为水泥地面找平给乙方。乙方搬离现有门面之日起，由甲方按乙方出租门面租金或参考左右门面租金价格给乙方补偿租金，半年支付一次，如完工交付前不足半年按月补偿，不足月按天补偿。租金3750元／月，另补偿经营户一次性搬迁费1000元整。此项目工期暂定18个月，从施工动工之日算起，如甲方在规定期限不能按期完工交户使用，超期时间按每月补偿租金翻倍给乙方补偿，如提前交付使用，赔偿租金按月结算，不足月按天计结清自行终止（新门面交付后原告入住需装修等所需时间被告不负责补偿）。甲方施工至三层以上，将进行全封闭施工，一楼门面将全部交付使用，租金补偿据实结清自行终止。双方协议第十一条约定乙方在签订协议时，将原房产证交与甲方，委托甲方全权办理新房产证。双方还特别约定交付的门面是二层复式结构。同时双方还签订了天润茶都开发置换补偿方案，约定了双方在门面置换后增加面积或减少面积部分按每平方米15000元互补。协议签订后，原告依约履行了自己义务。被告开始拆除置换房屋，并于2012年3月15日取得建筑工程施工许可证。2013年5月17日该工程经建设单位组织设计、施工、勘察单位组成竣工验收组验收合格，于同年11月12日在古丈县建设工程质量监督站进行备案，取得了湘西自治州建设工程竣工验收备案证。被告给原告方租金支付至2013年4月，超过双方暂定18个月交付门面期间租金按每月7500元予以支付。2013年5月被告通知原告领取钥匙交付A栋A106号门面，原告认为被告没有按协议履行，门面交付时间违反约定，门面门头因房柱影响使门面实际宽度达不到原来门面宽度，室内装修也没有达到双方约定的条件，并且逾期办理房产证，故原告没有接受门面，被告遂将该门面钥匙放置在天润茶都物业管理公司处。同时在修建过程中，原告对被告修建门面复式结构的施工提出异议，经协商，因原告同意被告将A106号门面与A107号门面间修建复式结构墙体拆除，使两门面成为一个大门面，复式结构难以施工。原告认为被告交付的门面达不到交付条件，多次找被告协商，要求被告按原来约定的交付条件履行并给原告办理房产证，被告以原告门面超过置换面积，超过部分原告应该按双方约定支付购房款，而原告认为自己承担的分摊面积过大不予付款，被告一直没有给原告该门面办理房产证。2013年11月13日原告在天润茶都物业公司处领取钥匙，自己对门面进行装修。2014年9月22日经古丈县房地产管理局测绘队测绘，原告置换的门面门头宽3.6米，门面后墙宽4.2米，长分别为13.40米和13.35米。原告认为被告交付的门面达不到双方约定条件，且在法律规定的时间内没有办理相关权属凭证，多出的装修费应该由被告承担，同时还应承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法确认双方签订的置换补偿协议有效，判令被告继续履行合同并在法定期限内办理相关产权证，赔偿原告租金损失120000元，门面达不到交付条件损失100000元，违约金100000元。本院认为，原告张科武与被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司所签订的联合开发置换补偿协议书系双方真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。因双方对交付房屋的期限、条件、验收主体约定不明，被告在2013年5月通知原告接受房屋，原告以被告交付的房屋没有达到双方约定的交付条件而拒绝接受。被告于2013年5月17日自行组织的竣工验收，在未进行竣工验收备案和达到双方约定的交付条件时其不能作为竣工交付依据。但被告修建的房屋经古丈县建设工程质量监督站于2013年11月12日进行备案取得建设工程竣工验收备案证后，同年11月13日原告张科武与石元芳领取钥匙并接受了房屋，此时应视为对房屋的交付使用。故被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司应按照双方安置补偿协议书约定的逾期交付补偿标准从2013年5月至同年11月12日补偿原告损失48000元（7500元／每月×6个月＋12天×250元／每天）。原、被告双方在协议中对产权证办理期限和超面积部分房款支付期限及履行顺序约定不明，按照双方约定的门面置换后增加或减少部分面积按每平方米15000元互补的规定，双方对门面增减部分的面积应为据实结算，在没有办理产权证并由相关部门测绘之前，双方对门面增减部分的面积没有具体结算依据，只有在被告按照约定给原告置换的门面办理房产证后，双方才能依据房产证所载面积协商计算互补的房款，双方合同的目的才能实现。如原告不能按照双方确定后的门面增加面积支付房款，被告可以另行起诉。故被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司依法应在房屋交付使用之日起90日内给原告办理房屋权属证书。因被告没有给原告办理房产证，原告要求被告继续履行合同并办理房产证的请求，本院予以支持。对原告提出的因被告原因自己未能取得房屋权属证书，要求被告承担违约金的请求，因双方未约定违约金，原告也没有提供因此受到损失的数额证据，且原告并没有实际交付房款，故对原告此诉讼请求，本院不予支持。对原告诉请的要求被告承担门面二层复式结构建造、门面门头达不到约定交付条件及室内装修费损失的请求，因原告没有向本院提供相应证据证实证据损失的具体数额，其应承担举证不能的不利后果。故对原告此诉讼请求，本院不予支持。因为上述理由，对被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司辩解，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（五）项、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条第一款、第二百零六条、第二百一十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告张科武、石元芳与被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司签订的《天润茶都（供销联社综合楼片区）联合开发置换补偿协议书》合法有效；被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司应继续履行该协议书第十一条约定的义务，并在本判决生效后十五日内给原告张科武、石元芳办理古丈县天润茶都A栋A106号门面房屋权属证书。被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司在为原告办理房屋权属证书时，原告张科武、石元芳应协助提供相关资料和手续；由被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司给原告张科武、石元芳赔偿损失人民币48000元，并限于本判决生效后十五日内付清；驳回原告张科武、石元芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告张科武、石元芳承担4000元（已交纳），被告邵阳市美利亚房地产开发有限公司古丈分公司承担2100元，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本。上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 罗来红审 判 员 彭松林人民陪审员 宋友忠二〇一五年四月十五日书 记 员 周 慧