（2014）中区法民初字第02257号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-11
案件名称
刘渠庆与蒋红梅,重庆蜀安置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘渠庆,蒋红梅,重庆蜀安置业顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2014）中区法民初字第02257号原告刘渠庆，男，1986年2月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人李宗香，重庆市南岸区南城法律服务所法律服务工作者。被告蒋红梅，女，1978年7月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人李洪亮，重庆华之岳律师事务所律师。被告重庆蜀安置业顾问有限公司，住所地重庆市渝中区长江二路148号附11号，组织机构代码55406002-1。法定代表人程苗，总经理。委托代理人刘腾，男，1985年2月20日出生，汉族，住重庆市江北区。原告刘渠庆与被告蒋红梅、重庆蜀安置业顾问有限公司（以下简称“蜀安公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周绍月独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员许楠担任法庭记录。原告刘渠庆及其委托代理人李宗香，被告蒋红梅的委托代理人李洪亮，蜀安公司法定代表人程苗及其委托代理人刘腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘渠庆诉称，2013年11月8日，原告与被告蒋红梅、蜀安公司签订《房地产买卖居间协议》，双方约定，原告以32.5万元的价格购买蒋红梅位于重庆市渝北区白桦路XX号建筑面积为38.96平方米的房屋，交房时间为2013年12月15日，争议解决法院为经纪方所在地人民法院。该协议签订后，原告按约向被告蒋红梅支付了2万元的定金和8万元首付款，向蜀安公司缴纳了6000元中介费和3000元的银行按揭贷款手续费，并办理完毕银行按揭贷款审批手续。但被告蒋红梅并未按照约定履行交房、房屋过户等义务，经多次协商，被告蒋红梅以房价过低、要求涨价等理由明确告知原告，不再将房屋卖给原告。原告认为，由于被告蒋红梅的违约行为，导致原告的合同目的不能实现，根据《房地产买卖居间协议》第九条违约责任的约定，被告蒋红梅应支付原告违约金并退还定金和首付款，被告蜀安公司应返还相关费用。故原告为维护自身合法权益，起诉来院，请求判令：1、解除原告刘渠庆与被告蒋红梅、蜀安公司三方签订的《房地产买卖居间协议》；2、被告蒋红梅返还原告2万元的定金和8万元的首付款；3、被告蒋红梅向原告支付4万元的违约金；4、被告蜀安公司返还原告所支付的中介费6000元和银行按揭贷款手续费3000元，被告蒋红梅承担连带赔偿责任。被告蒋红梅辩称，被告与原告、中介方蜀安公司签订《房地产买卖居间协议》属实，原告已经向被告支付了2万元定金和8万元首付款，原告申请了银行按揭贷款手续，但是被告并没有接到办理完毕银行按揭审批手续的通知。被告在2013年12月生病，期间没有收到原告要求交房和办理过户手续的通知。被告认为其没有违约行为，现在愿意按照居间协议的约定继续履行协议义务，办理房屋过户手续，故原告的合同目的能够实现。如原告不愿意购买该房屋，被告也同意解除《房地产买卖居间协议》，返还原告2万元定金和8万元首付款，但不同意支付4万元违约金，也不同意为6000元的中介费和3000元的银行按揭贷款手续费承担连带赔偿责任。被告蜀安公司辩称，被告蜀安公司与原告、被告蒋红梅签订《房地产买卖居间协议》属实，被告蜀安公司收取了6000元中介费，3000元银行按揭贷款手续费是代担保公司收取的，我方并未实际取得该款项。被告蜀安公司在2013年12月为原告办理好了银行按揭贷款手续，并通知原告、被告蒋红梅办理过户手续。被告蒋红梅要求涨价5000元，被告蜀安公司组织原告、被告蒋红梅协商，原告同意被告蒋红梅涨价5000元的要求。但之后，被告蒋红梅又要求涨价，原告未同意。其后，被告蜀安公司多次通知被告蒋红梅办理过户手续，被告蒋红梅都以各种理由推脱。被告蜀安公司认为其已经提供房屋信息，促成原告与被告蒋红梅签订了《房地产买卖居间协议》，银行按揭贷款手续也已经通过，作为中介方被告已经履行完毕了提供信息、促成交易的义务。至于没有办理房屋过户手续是被告蒋红梅不愿意过户，被告蜀安工地没有任何责任。综上，被告蜀安公司不同意退还6000元的中介费和3000元的银行按揭贷款手续费。经审理查明，重庆市渝北区白桦路XX号房屋系蒋红梅所有。2013年11月8日，刘渠庆（乙方）、蒋红梅（甲方）与蜀安公司（经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买甲方位于重庆市渝北区白桦路XX号房屋，该房屋建筑面积为38.96㎡，该房屋总成交价格为325000元。乙方采取按揭付款的方式支付房款：1、于签署本协议时向甲方支付定金20000元；2、于银行办理按揭时向甲方支付首付款80000元；3、向银行申请个人二手房商业按揭贷款225000元，用于支付甲方第三部分房款。如银行实际贷款金额低于此金额，不足部分由乙方自筹资金于首付款一并支付。甲乙双方同意自本合同签订之日起30工作日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，自本合同签订之日起10日内，双方备齐按揭所需资料到经纪方指定银行办理按揭手续，并自银行按揭审批通过后5日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，如不按约定时间办理相关手续，则视为违约。甲方应当在2013年12月15日前将房屋交付给乙方。违约责任：1、如因卖方原因（包括但不限于另行出售此房屋、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议书不能履行，则视为卖方违约，卖方应向买方支付违约金人民币40000元并退还定金，并向经纪方支付成交价4%的违约金人民币6500元；2、如因买方原因（包括但不限于购买意图改变、延误付款、不履行合同约定等）导致本协议书不能履行，则视为买方违约，买方应向卖方支付违约金人民币20000元，并向经纪方支付成交价4%违约金人民币6500元。补充条款特别注明，乙方支付经纪方中介服务费人民币6000元。当日，刘渠庆向蒋红梅支付定金20000元。2013年11月13日，刘渠庆向蒋红梅支付购房款80000元，并向蜀安公司支付中介费6000元和按揭代办服务费及评估费3000元。其后，本案争议所涉房屋并未交付给刘渠庆，刘渠庆与蒋红梅未办理房屋权属转移登记手续。在庭审中，刘渠庆明确表示不愿意继续履行《房地产买卖居间协议》，蒋红梅同意继续履行该协议，办理交房、过户登记等手续。由于刘渠庆不愿意继续履行该协议，蒋红梅同意解除该居间协议，退还原告2万元定金和8万元房屋首付款，上述事实，有《房地产买卖居间协议》、《房地产权证》、收条、收据、结婚证等证据材料以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告与二被告签订的《房地产买卖居间协议》系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力，各方当事人均应按约全面履行各自的权利义务。《房地产买卖居间协议》第五条约定权属转移登记：“1、甲乙双方同意自本合同签订之日起30工作日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构办理房屋权属转移登记手续；2、自本合同签订之日起10日内，双方备齐按揭所需资料到经纪方指定银行办理按揭手续，并自银行按揭审批通过后5日内，由甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，如不按约定时间办理相关手续，则视为违约。”在庭审中，原告与被告蜀安公司称已经通知原告与被告蒋红梅银行按揭审批手续通过，要求前往办理过户手续，但被告蒋红梅临时涨价，不愿意办理房屋过户，致使《房地产买卖居间协议》不能继续履行，被告蒋红梅存在违约行为。但原告及被告蜀安公司并未举示证据证明银行贷款审批手续已经通过，已通知被告蒋红梅办理过户手续，亦未提交证据证明被告蒋红梅要求增加房屋价款，拒绝办理过户手续。虽然被告蜀安公司和原告陈述的情况一致，但由于被告蜀案公司系本案被告，与本案存在利害关系，故在无其他书面证据的情况下，本院对蜀安公司的上述陈述，不予采信。在庭审中，被告蒋红梅亦表示同意继续履行协议，办理交房、过户登记等手续，该《房地产买卖居间协议》实际上是可以继续履行，合同目的亦可以得到实现。由于原告在庭审中表示不愿意继续履行协议，被告蒋红梅亦同意解除该居间协议，退还原告2万元定金和8万元房屋首付款，故原告要求解除原告与二被告签订的《房地产买卖居间协议》，被告蒋红梅返还原告2万元的定金和8万元的首付款的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告蒋红梅承担违约责任，支付4万元违约金的诉讼请求，由于原告未能举示被告蒋红梅在履行《房地产买卖居间协议》中存在违约行为，故原告的该诉诉求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告蜀安公司返还中介费6000元和按揭代办服务费及评估费3000元，被告蒋红梅承担连带赔偿责任的诉讼请求。本案中，被告蜀安公司已经尽到提供房屋信息、促成原告与被告蒋红梅签订的《房地产买卖居间协议》义务，已经履行了中介方的居间义务。至于原告与被告蒋红梅没有完成交房、过户手续办理，责任不在被告蜀安公司，故原告要求退还蜀安公司退还中介费6000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按揭代办服务费及评估费3000元在《房地产买卖居间协议》中未有约定，被告蜀安公司称是代担保公司收取，但并未举示证据证明该费用系担保公司收取，亦未举示证据证明原告的银行按揭审批手续已经通过，被告蜀安公司收取该笔费用缺乏依据，故原告要求被告蜀安公司退还按揭代办服务费及评估费3000元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求被告蒋红梅对中介费6000元和按揭代办服务费及评估费3000元承担连带赔偿责任的诉讼请求，因原告并未举示证据证明被告蒋红梅在履行《房地产买卖居间协议》中存在违约行为，故原告的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原告刘渠庆的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、立即解除原告刘渠庆与被告蒋红梅、重庆蜀安置业顾问有限公司于2013年11月8日签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告蒋红梅于本判决生效后立即退还原告刘渠庆购房定金20000元和购房首付款80000元；三、被告重庆蜀安置业顾问有限公司于本判决生效后立即返还原告刘渠庆按揭代办服务费及评估费3000元；四、驳回原告刘渠庆的其他诉讼请求。本案案件受理费3280元，减半收取1640元，由原告刘渠庆负担475元，被告蒋红梅负担1150元，被告重庆蜀安置业顾问有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。代理审判员 周绍月二〇一五年四月十五日书 记 员 许 楠 来源：百度“”