（2015）滨中民一终字第137号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-05-05
案件名称
中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司与何庆国房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何庆国,中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）滨中民一终字第137号上诉人（原审被告）何庆国。委托代理人李敏，滨州滨城鲁滨法律服务所。委托代理人谢永超，滨州滨城鲁滨法律服务所。被上诉人（原审原告）中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司，住所地滨州市渤海十六路601号国际大厦6楼。负责人王海峰，该公司总经理。委托代理人郑娟，山东开言律师事务所律师。委托代理人申海芬，山东开言律师事务所律师。上诉人何庆国因房屋租赁合同纠纷一案，不服沾化县人民法院（2014）沾下商初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。上诉人何庆国、被上诉人中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司的委托代理人申海芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审认定，原告中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司与被告何庆国签订加油站房屋租赁合同，原告将其所有的位于205国道504公里路南约864平方米的楼房出租给被告经营使用。约定租赁期限为5年（2012年7月18日起至2017年7月17日止），每年租金40000元，在双方签订合同之日起一次性付清第一年的租金，剩余年份租金每年提前一个月付清。被告在经营期间所发生的营业税费、水、电、气等各项费用全部由被告承担。合同第九条约定被告在经营过程中，连续三个月不缴纳相关费用，原告有权终止合同并收回该楼房的出租权，且所有租金、押金等不予退还，由此造成的全部损失由被告负担。合同签订后，被告按照约定向原告缴纳了2012年7月18日至2013年7月17日的房屋租赁费，之后再未缴纳房屋租赁费。原被告约定电费单价为0.63元，被告于2013年11月15日前共向原告缴纳电费8690元，截止2014年6月5日，被告共欠原告电费6090元（2013年11月15日表数为14830，2014年6月5日表数为24497）。被告至今仍占用涉案房屋。原审法院认为，原被告之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。1.被告支付房屋租赁费是其主要义务，被告应当按照约定的期限和数额向原告支付房屋租赁费，被告在承租房屋后，2013年度、2014年度的房屋租赁费缴纳期限已经届满，但是被告至今仍未缴纳，构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，无论是从双方约定解除合同的条件还是合同的法定解除条件来看，原告要求解除房屋租赁合同的条件已经成就，本院予以支持。被告主张原告承诺被告使用中石油的标识标牌，后来被拆除、原被告补充协议将房租由40000元降为20000元等，均无证据予以证实，被告主张房租每年40000元显失公平没有依据，本院对被告的抗辩意见不予采信；2.被告于2013年7月18日至2014年4月18日应缴纳的房屋租赁费为30000元（40000元÷12个月×9个月），原告请求被告支付2014年4月18日至实际交房之日的房屋租金，并无不当，本院予以支持；3.原告在2012年8月10日至2013年11月15日均按照单价0.63元向被告收取电费，且在原告提交的租赁房电费缴纳清单上表格右侧对2014年6月5日电费记载中明确写明单价0.63元，根据双方的交易习惯和对单价0.63元的实际履行，本院认定原被告对电费约定的单价为0.63元，原告与供电公司约定的电价对被告不发生效力，因此对于原告要求被告按照单价0.9元补交2012年7月18日至2013年11月15日的电费没有依据，本院不予支持。原告要求被告支付2013年11月15日至实际交还之日的电费，本院认为2013年11月15日至2014年6月5日的用电量及电费数额在电费缴纳清单上有明确记载且被告对该清单的真实性无异议，因此本院对该期间的电费数额予以确认，2014年6月6日至实际交还之日被告的用电量及电费数额目前无法确定，该项诉讼请求不明确，原告可待相关数目确定后另行主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）项、第九十四条第（三）项第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司与被告何庆国于2012年6月25日签订的加油站房屋租赁合同，被告于本判决生效后十日内将所租赁的房屋返还给原告；二、被告向原告支付2013年7月18日至2014年4月18日的房屋租赁费30000元，以及2014年4月18日至实际交房之日的房屋租金和占用费（按照40000元／年计算）；三、被告向原告支付所欠的2013年11月15日至2014年6月5日的电费6090元；四、驳回原告的其他诉讼请求。以上款、物于本判决生效后十日内过付。如未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费805元，由被告何庆国负担。宣判后，何庆国不服上诉称，一审法院事实认定不清。首先，在2012年7月18日，双方签订合同时被上诉人承诺上诉人可以使用中石油的标识标牌，并同意上诉人将其安装在显要位置，在合同履行的第一年，上诉人依约缴纳了第一年的租赁费。2012年11月份，被上诉人的工作人员趁上诉人所租房屋无人之时，强行拆除了其安装的中石油的标志标牌。上诉人使用中石油的标识标牌长达一年的时间，期间亦无人问津，可见，被上诉人是同意上诉人使用其标识标牌的，在使用了一年后又被被上诉人无正当理由强行拆除，是被上诉人违约在先。其次，在双方签订了房屋租赁合同之后，上诉人按照合同约定及时缴纳了电费，并不拖欠被上诉人电费，并且被上诉人私自在上诉人的电表上接线，偷用上诉人的电。一审法院偏信被上诉人的一面之词，在未查清事实的情况下对案件作出了错误的判决，侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有任何事实及法律依据，请依法驳回其上诉请求。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，对于原审判决所认定的双方当事人订立的房屋租赁合同的效力，双方当事人均为提出异议，本院予以确认。依法成立的合同，对缔约双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中上诉人何庆国自2013年7月18日至2014年4月18日，拖欠租赁费9个月，构成严重违约，应承担违约责任。原审法院依据双方合同约定及法律规定，判令上诉人何庆国支付被上诉人中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司房屋租赁费并解除房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。上诉人何庆国称中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司负责人口头承诺允许其使用“中石油的标识标牌”，为其建汽修厂的主张，没有提供相应证据支持，本院不予采信。关于拖欠电费问题，被上诉人中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司在一审中提交的收交电费单据，清楚记载了用电数量、电费单价及缴费人、收费人签字等情况，足以证明欠电费的事实。上诉人何庆国主张被上诉人中国石油天然气股份有限公司山东滨州销售分公司从电表上私自接线偷电的问题，也没有提供证据证实，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费805元，由上诉人何庆国负担。本判决为终审判决。审 判 长 何兆海审 判 员 王 琳代理审判员 刘 洋二〇一五年四月十五日书 记 员 张 智 更多数据：