（2014）兴民初字第5376号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-06-03

案件名称

银川市兴庆区佳龙苑业主委员会与李萍、吴加伦等返还原物��纷一审民事判决书

法院

银川市兴庆区人民法院

所属地区

银川市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

银川市兴庆区佳龙苑业主委员会,李萍,吴加伦,瞿康成,范真,宁夏畅顺通物流置业有限公司

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十七条，第七十三条

全文

宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2014）兴民初字第5376号原告银川市兴庆区佳龙苑业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。诉讼代表人ＸＸ，个体从业人员。委托代理人张韬，宁夏兴业律师事务所律师。被告李萍，女，1964年2月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人赵强，宁夏辅德律师事务所律师。被告吴加伦，男，1953年3月11日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人许永强、刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。被告瞿康成，男，1956年1月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人许永强、刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。第三人范真，女，1969年2月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。第三人宁夏畅顺通物流置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人马宁华，该公司总经理。原告银川市兴庆区佳龙苑小区业主委员会（以下简称佳龙苑业委会）诉被告李萍、吴加伦、瞿康成返还原物纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法由代理审判员谷胜龙适用简易程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理，原告佳龙苑业委会的诉讼代表人ＸＸ、委托代理人张韬，被告李萍的委托代理人赵强，被告吴加伦、瞿康成的共同委托代理人许永强、刘艳宁到庭参加诉讼，第三人范真、宁夏畅顺通物流置业有限公司经本院依法送达民事起诉状副本、开庭传票及应诉通知书，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。由于案情复杂，本院裁定将本案转入普通程序，并依法组成合议庭，于2015年1月4日公开开庭进行了审理。原告佳龙苑业委会的诉讼代表人ＸＸ、委托代理人张韬，被告李萍的委托代理人赵强，被告吴加伦、瞿康成的共同委托代理人许永强、刘艳宁到庭参加诉讼，第三人范真、宁夏畅顺通物流置业有限公司经本院依法送达民事起诉状副本、开庭传票及应诉通知书，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳龙苑业委会诉称，银川市兴庆区佳龙苑小区系宁夏伦泰房地产开发有限公司（以下简称伦泰公司）2008年开发建设，2009年业主陆续入住。2013年7月，佳龙苑小区业主大会选举成立业主委员会，原告于2013年9月接管物业。原告在管理小区期间发现佳龙苑小区某室600平方米中的520平方米配套公共用房被他人租用。经查，该520平方米公共用房被被告李萍以其个人名义出租给了第三人。原告向规划及房管物业部门了解到，伦泰公司建设的佳龙苑小区某楼房产的物业管理用房属物业共用部分、共用设施，应归全体业主所有。被告李萍原系伦泰公司办公室主任，其利用职务之便擅自将全体业主共有的房屋出租给第三人，侵害了全体业主的合法权益。伦泰公司于2014年4月注销，注销后公司的债权债务由股东即被告吴加伦、瞿康成承继，伦泰公司开发的佳龙苑小区配套公共设施一直未交付原告，损害了全体业主的合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告李萍返还原告佳龙苑小区某物业用房520平方米；二、三被告赔偿原告损失151632元（月租金16.2元／平方米支付自2013年3月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止的租金损失）；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其诉讼主张向法院提交如下证据：证据一，银川市物业办备案登记表，证明原告主体真实、适格。被告李萍、吴加伦、瞿康成对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议，原告成立时间是2014年3月25日。证据二，佳龙苑小区规划平面图一份，证明佳龙苑小区3号楼1、2层600平方米设计用途为配套设施，属全体业主共有。被告李萍、吴加伦、瞿康成对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，规划平面图中所述的佳龙苑小区3号楼1、2层对居委会用房的表述是原伦泰公司申请面积的表述，该面积远大于法律规定的面积，仅凭规划平面图不能确定建筑物所有权归属。证据三，房屋租赁合同一份、李萍身份资料一份，证明被告李萍将业主共有房屋出租给第三人，侵权事实存在。被告李萍、吴加伦、瞿康成对该组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可；该租赁合同所述的房屋所有权人并非原告，而是被告吴加伦、瞿康成，该房屋归属明确，被告李萍对于原告不存在侵权的行为及事实。证据四，企业登记信息表、伦泰公司清算报告、被告身份资料，证明佳龙苑小区开发商伦泰公司已注销，注销后的债权债务由被告吴加伦、瞿康成承继。被告李萍对该组证据无异议，被告吴加伦、瞿康成对该组证据无异议，被告吴加伦、瞿康成是诉争房产所有权人。证据五，建设工程规划许可证存根，证明原告主张的涉案房屋经过银川市城市规划行政部门审批，审批内容是涉案房屋一、二层房屋用途属物业管理用房，属于全体业主共有。被告李萍、吴加伦、瞿康成对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可，该证据是行政许可的证据不是物权登记的证据，因此不能直接以此确定物权归属，该证据只是规划管理部门依开发建设单位伦泰公司的申请所作的工程规划方面的许可，即允许佳龙苑小区该涉案房屋一、二层作为办公和物业用房使用，并未直接注明物业用房全部归业主所有。证据六，佳龙苑小区该楼建筑面积明细、房屋状况登记表。证明房管部门登记的佳龙苑小区该一、二层用途是按规划部门审批用途登记的，属全体业主共有。被告李萍、吴加伦、瞿康成对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。该组证据是房屋面积的测量报告，不是物权登记簿，不能以此确定房屋归属，只能确定房屋建筑面积；依据该报告，本案涉案房屋面积为569.38平方米，不是原告所述的600平方米。报告中记载的物业或办公用房是独立测量、独立成套使用的建筑物，并没有将这部分建筑面积分摊到3号楼或本小区的其他住宅面积中。被告李萍辩称，一、原告返还原物请求权已经消灭，被告在2013年初将涉案房屋出租给第三人，截止起诉之日已经超过一年的除斥期间，原告的诉讼请求应当予以驳回；二、原告不是涉案房屋的权利人，权利人是本案被告吴加伦、瞿康成，被告李萍虽然将涉案房屋出租给第三人，但该行为是代表原伦泰公司，并非被告李萍个人所为；三、涉案房屋的出租收益不应归原告，而且出租所得部分收益已用于小区物业建设。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告李萍围绕其辩称主张未向法院提交证据。被告吴加伦、瞿康成辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，根据《银川市物业管理条例》相关规定，建设单位必须在首次业主大会成立后30日内，按下列标准向业主提供物业管理用房：住宅建筑面积在500000平方米以内的，按不低于总建筑面积4‰提供，物业管理用房小于150平方米的，按150平方米提供。佳龙苑小区总建筑面积29740平方米，住宅总规划建筑面积为21986平方米，按上述规定该小区应当配置的物业用房面积为150平方米，并非原告所诉的600平方米；原告的诉求没有事实依据，原伦泰公司已超面积提��了物业用房，物业用房不仅够用，而且富余。涉案房屋初始登记在原伦泰公司名下，伦泰公司注销后的债权债务由二被告承继，涉案房屋的合法权利人是二被告，不是小区业主；涉案房屋的面积没有分摊到全体业主的房屋之中，全体业主并没有对涉案房屋支付对价，对涉案房屋也不享有任何权利。被告吴加伦、瞿康成围绕其辩称主张向法庭提交如下证据：证据一，《房屋初始登记证》、《宁夏伦泰房地产开发有限责任公司清算报告》各一份，证明：1.涉案的佳龙苑小区某楼1-6层，设计用途为住宅，面积为2015.81平方米，全部初始登记在原伦泰公司名下（包括涉案诉争的1-2层房产），现仍登记在原伦泰公司名下，即诉争房产的所有权人为原伦泰公司；2.伦泰公司于2014年3月3日进行了清算，公司注销登记后对未完成的债权债务由吴加伦、瞿康成二人承继，因此伦泰公司名下的诉争房产的所有权由吴加伦、瞿康成二人承继。原告对房屋初始登记证的真实性无异议，对证明目的有异议，佳龙苑小区该楼1-6层是办公楼，而非初始登记证上的住宅，该证据能反映出被告更改了规划的房屋用途；对清算报告无异议。被告李萍对该组证据无异议。证据二，《测量报告书》一份，证明涉案的佳龙苑小区所出售的商品房中没有分摊物业用房、地下车库及其他建筑的面积。结合证据四《商品房买卖合同》附件二中的约定，佳龙苑小区所出售的房屋分摊面积以银川市房屋测绘中心的测量面积为准，小区物业用房及地下车库等没有向业主进行分摊。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，该证据并不能免除房地产公司按法律规定为小区配备配套设施的法定义务。被告李萍对该证据无异议。证据三，《关于“佳龙苑”小区协议方式选聘物业管理公司的申请》、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《银川市（前期）物业服务合同备案登记表》各一份，证明伦泰公司在商品房销售之前，就佳龙苑小区的前期物业服务公司已通过协议方式选聘荣恒物业为该小区提供物业服务，双方签订了《前期物业服务合同》，其中约定了由伦泰公司提供的物业用房是150平方米，并后附了《业主临时公约》，且于2007年9月10日，就对上述前期物业服务合同及业主临时公约向主管单位银川市供热物业管理办公室进行了备案登记。原告认为《前期物业服务合同》及与荣恒公司的合同已经履行完毕，当时交付的物业用房并不能证明现在已经交付给原告，更不能证明被告按照规划要求交付了全部配套设施。被告李萍对该组证据无异议。证据四，《银川市商品房买卖合同》三份，证明：1.佳龙苑小区所出售的房屋中没有公摊物业用房及地下车库及其他建筑的面积；2.佳龙苑小区的预售许可时间为2007年11月22日，即伦泰公司出售佳龙苑小区房屋时关于商品房买卖合同中约定的前期物业服务及业主公约均已完成了法定的备案手续，前期物业合同及业主公约均是该商品房买卖合同的有效组成部分，就物业服务及物业用房等伦泰公司均与全体业主进行了约定，对全体业主均有约束力。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。合同中关于共有分摊面积有约定，但仍不能免除伦泰公司配备配套设施的法定义务。被告李萍对该组证据无异议。证据五，《公证书》一份，证明原告现占用的物业用房的现状及使用情况。原告现占有的物业用房有：1.小区门口的门卫值班室；2.地上自行车棚边的值班室；3.佳龙苑小区3号楼物业办公室；4.佳龙苑小区2号楼公寓口的值班室；5.佳龙苑小区2号楼1-10层每层用于清洁人员放置工具及休息的物业用房；6.地下车库的设备间及值班室；7.佳龙苑小区3号楼的居委会办公用房。以上物业用房合计约388.9平方米。其中150平方米的物业办公室只有两张办公桌，居委会办公室也无人使用，佳龙苑小区2号楼的物业用房有部分用于堆放废品，还有其他空闲的物业用房。原告对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，佳龙苑小区3号楼办公楼，原告及物业公司实际占有80平方米，其余被出租，由被告李萍实际占有，该证据不能证明被告所列的房屋全部由原告占有使用。被告李萍对该证据无异议。证据六，《收据》12张、《收条》一张、《五项内容及价格》一份、《项目内容及价格》一份、《纪要》一份、《协议》一份，证明2012年-2014年，由伦泰公司出资约23余万元，陆续建设了佳��苑小区的门户、地上自行车车棚及值班室、小区监控录像系统、二次供水加压系统等，并全部交由原告使用；双方于2014年1月30日办理了移交手续，原告对物业移交并无异议。原告对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，虽然原告与开发公司签订协议，但没有涉及3号楼600平方米设施的移交，原告查档时才发现有600平方米共有房屋没有移交。被告李萍对该组证据无异议。第三人范真、宁夏银川通畅物流有限公司未到庭，亦未向法庭提交书面的答辩材料。本院依职权调取佳龙苑小区3号楼测绘报告、银川市发展改革委员会银发改核准字（2007）13号文件各一份，原告对上述证据无异议。被告李萍、吴加伦、瞿康成对房屋测绘报告的真实性、合法性、关联性无异议，但不能以该测绘报告中记载的设计用途来确定物权的归属，物权归属应遵循当事��的约定和法律规定来确定。对发改委文件把佳龙苑小区地下构筑物作为一个整体立项报批，该文件所述的地下车库建筑面积约2203平方米，该部分所有权全部归原开发商，公司注销后归公司继受人所有。经审理查明，银川市兴庆区佳龙苑小区由伦泰公司开发建设，佳龙苑小区3号楼规划建筑性质为办公楼，一、二层规划用途为配套设施（含物业用房300平方米，居委会300平方米，公厕50平方米），3-6层办公（职工宿舍）。佳龙苑小区3号楼分户建筑明细：一层公用卫生间建筑面积15.98平方米，套内面积13.575平方米，公摊面积2.405平方米；二层公用卫生间建筑面积15.98平方米，套内面积13.575平方米，公摊面积2.405平方米；一层物业办公室建筑面积284.69平方米，套内面积235.650平方米，公摊49.032平方米；二层物业办公室建筑面积284.69平方米，套内面积235.650平方米，公摊49.032平方米，合计测绘面积601.34平方米。2009年1月14日，银川市房屋产权交易管理中心向伦泰公司颁发房权登字［初］第3000101号房屋初始登记证，载明，兴庆区中山北街西侧佳龙苑小区3号楼1-6层，建筑面积2015.81平方米，设计用途为住宅。伦泰公司于2014年4月注销，公司注销后如有未完结债权债务由伦泰公司股东即被告吴加伦、瞿康成承继。被告李萍原系伦泰公司办公室主任，伦泰公司注销前，被告李萍代表伦泰公司管理佳龙苑小区3号楼一、二层房屋。佳龙苑小区于2013年7月23日召开首届业主大会，选举成立业主委员会，2014年3月20日，原告在银川市供热物业管理办公室登记备案，并实际占有佳龙苑小区3号楼二层80平方米左右的房屋供佳龙苑小区居委会使用，佳龙苑小区房屋除涉案房屋外已全部售出。现原告认为佳龙苑小区3号楼一、二层为物业办公用房，属全体业主共有，被告李萍将其出租给第三人范真、宁夏畅顺通物流置业有限公司，损害了全体业主的合法权益，应当承担相应的赔偿责任。被告吴加伦、瞿康成作为伦泰公司注销后未完结债权债务的承继人，应当与被告李萍共同承担赔偿责任，故原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告称，如果佳龙苑小区3号楼一、二层520平方米房屋判归佳龙苑小区全体业主共有，原告愿意继续履行租赁合同至租赁期间届满，合同到期后房屋如何处理由全体业主讨论决定。经本院释明，被告李萍、吴加伦、瞿康成称不能向法院提交佳龙苑小区房屋销售价格的成本预算资料。另查明，2013年3月1日，被告李萍代表伦泰公司以自己的名义与第三人范真签订房屋租赁合同，将佳龙苑小区3号楼一层180平方米的房屋出租给第三人范真，租赁期间为2013年3月1日至2016年3月1日，年租金35000元，每平方米月租金为16.2元。2013年11月1日，被告李萍以被告瞿康成的名义与第三人宁夏畅顺通物流置业有限公司签订房屋租赁合同，将佳龙苑小区3号楼二层出租给第三人宁夏畅顺通物流置业有限公司，租期一年，自2013年11月1日至2014年11月1日，年租金22000元。第三人范真至今未缴纳2015年-2016年房屋租金，第三人宁夏畅顺通物流置业有限公司合同到期后未继续缴纳房屋租金，但第三人目前仍占有使用涉案房屋。本院认定的上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的银川市物业办公备案登记表、佳龙苑规划平面图、房屋租赁合同、李萍身份资料、企业登记信息表、宁夏伦泰房地产公司清算报告、被告身份资料、建设工程规划许可证存根、佳龙苑小区3号楼建筑面积明细、房屋测绘报告，被告提交的《房屋初始登记证》、《宁夏伦泰房地产开发有限责任公司清算报告》、《测量报告书》、《关��“佳龙苑”小区协议方式选聘物业管理公司的申请》、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、《银川市（前期）物业服务合同备案登记表》、《银川市商品房买卖合同》、《公证书》、收据、收条一张、五项内容及价格、项目内容及价格、纪要、协议，本院依职权调取的房屋测绘报告、银川市发展改革委员会银发改核准字（2007）13号文件在案为凭，经本院开庭组织质证并审查，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。佳龙苑规划总平面图及佳龙苑小区1号、5号商住楼、2号综合楼、3号办公楼、4号住宅楼、地下车库工程建设工程规划许可证存根中均载明佳龙苑小区3号楼一、二层的规划用途为配套设施（含物业用房300平方米，居委会300平方米，公厕50平方米），3-6层办公（职工宿舍），佳龙苑小区3号楼一、二层测绘面积为601.34平方米（含物业办公569.38平方米，公用卫生间31.96平方米）。伦泰公司系佳龙苑小区开发商，其面向社会销售佳龙苑小区房屋时并未与全体业主就佳龙苑小区3号楼一、二层配套设施的所有权或使用权进行约定，参照《银川市物业管理条例》第三十二条第二款之规定，建设单位应在物业服务合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有，被告提交的证据不能证明被告与业主约定物业配套用房的所有权归被告所有，且经本院释明，被告不能向本院提交所销售房屋的价格成本预算资料，故被告辩称配套设施建筑面积未计入佳龙苑房屋开发成本及公摊，佳龙苑小区3号楼一、二层房屋应归被告吴加伦、瞿康成所有的主张，本院不予采信。佳龙苑小区3号楼一、二层建筑面积为601.34平方米（含物业办公569.38平方米，公用卫生间31.96平方米）的房屋应归佳龙苑小区全体业主共有，被告李萍作为涉案房屋的实际管理人，被告吴加伦、瞿康成作为伦泰公司权利义务承继人和涉案房屋的实际控制人，应共同向原告返还除原告实际占有的80平方米左右的房屋之外的520平方米左右的房屋。关于原告要求三被告按照月租金16.2元／平方米的标准支付自2013年3月1日起至被告实际交付之日止的租金损失，因佳龙苑小区3号楼一、二层建筑面积为601.34平方米的房屋归佳龙苑小区全体业主共有，被告李萍代表伦泰公司以自己的名义对外出租上述房屋并收取租金的行为已经损害了全体业主的合法权益，伦泰公司于2014年4月注销后，该公司未完结的债权债务由被告吴加伦、瞿康成承继，故三被告应共同��偿原告因出租涉案房屋造成的经济损失，即按月租金16.2元／平方米的标准支付自2013年3月1日至本判决确定的付款之日止的租金损失。被告李萍辩称出租所获得的部分收益已用于小区物业建设，但其未提交证据予以证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十三条之规定，判决如下：一、被告李萍、吴加伦、瞿康成于本判决生效之日起七日内向原告银川市兴庆区佳龙苑业主委员会返还位于宁夏回族自治区银川市兴庆区佳龙苑小区3号楼一、二层除原告银川市兴庆区佳龙苑业主委员会实际占有的80平方米以外的520平方米左右的房屋；二、被告李萍、吴加伦、瞿康成按照月租金16.2元／平方米的标准赔偿原告银川市兴庆区佳龙苑业主委员会自2013年3月1日起至本判决确定的付款之日止的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3533元，由被告李萍、吴加伦、瞿康成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审　判　长　　谷胜龙人民陪审员　　汪少勇人民陪审员　　许元泉二〇一五年四月十五日书　记　员　　徐敏超附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。��筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。搜索“”