（2014）崇民初字第01578号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-08-04

案件名称

贲馨瑶与南通金鼎湾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2）

法院

南通市崇川区人民法院

所属地区

南通市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

贲馨瑶,南通金鼎湾房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五条

全文

南通市崇川区人民法院民事判决书（2014）崇民初字第01578号原告贲馨瑶。委托代理人贲友君。被告南通金鼎湾房地产开发有限公司，住所地南通市新建路1号。法定代表人叶晓钟，董事长。委托代理人韩建，江苏濠阳律师事务所律师。委托代理人杨伟雄，江苏濠阳律师事务所实习律师。原告贲馨瑶与被告南通金鼎湾房地产开发有限公司（以下简称金鼎湾开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月20日受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贲馨瑶及委托代理人贲友君、被告金鼎湾开发公司的委托代理人韩建及杨伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贲馨瑶诉称，2013年5月21日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的金鼎湾花园3幢901室。7月10日，办理交房手续。7月11日原告开始装修，并于2014年1月上旬装修结束，拟定春节前搬迁新居。在装修前，原告被告知该开发商地平质量极差。经验证敲地平，无法铺设实木地板。2014年1月原告发现墙面空鼓，并于1月20日找开发商进行维修。开发商分别于2月、4月进行二次维修。2014年5月、6月开发商又两次派员进行了维修，因效果不佳停工至今。被告房屋存在水泥找地平及墙面空鼓的质量问题，导致原告装修好的房屋无法使用，婚期不能如期举行。为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、从发现墙面空鼓至贴墙纸止六个月的损失49000元（按照金鼎湾同区域对外出租每月每平方53元的标准计算）；2、赔偿原告因找平层质量问题引起的敲地平4000元，铺实木地板增加龙骨费1000元，多用水泥4吨、黄沙8吨及人工费2600元，合计7600元；3、赔偿返修期间原告母亲单位请假造成的四个月的误工损失12000元（按每月3000元计算）；4、赔偿因空鼓维修耽搁婚期，婚庆、婚宴定金损失合计5000元；5、在维修过程中，施工人员未采取有效保护措施，造成地板有不可弥补的伤痕若干，赔偿地板损失6000元或恢复原状；6、赔偿原告父亲因维修及维权，往返南通市信访局、建设局、崇川法院、金鼎湾的车油及人工费计12000元（按每次300元计）；7、免缴维修期间的物业管理费、公摊费。赔偿原告维修期间的水电费340元；8、赔偿原告制作维权标语费用400元；9、证人出庭费用2000元及案件受理费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：证据1、商品房买卖合同。证明原告因购买的房屋存在质量问题进行了维修，应视为逾期交房。依据合同第九条的约定，被告应承担违约责任。证据2、被告提供的技术核定单复印件，原件在开发商处，证明楼面50厚C15细石混凝土找平层不符合国家2010年5月31日第607号建筑地面工程施工质量验收规范，规范为要求不低于C20。证据3、2014年1月腾讯房产媒体报道：用手扒得开的水泥地面，2014年3月14日现代快报报道：铺地板时打孔，水泥地面散了，现代快报记者现场走进原告家，报道内容中出现问题的并非一户人家，姜先生邻居王先生（化名）就是原告父亲本人。证明案涉房屋存在找平层不平的问题。证据4、南通市建设局质检站对金鼎湾3号楼904室房屋质量问题的检查情况、南通市建设局质检站副站长（工程师）韦站长对原告房屋检查说明，证明房屋存在质量问题。证据5、敲地平师傅狄守壮（连云港人）证词，证明找平层强度不够，共计花费用5000元。证据6、2014年6月28日贴墙纸师傅证明一份，证明空鼓维修直到6月中旬仍因墙面未干，无法作业。证据7、3号楼901墙面大面积空鼓照片9张，维修期间地板损坏照片8张，踢脚线损坏销售单1张，发票已在被告处报销。证明案涉房屋存在空鼓问题。证据8、901室二次维修照片2张，证明二次维修墙面空鼓，被告第一次维修不到位。证据9、3号楼903室照片4张，证明被告为903室维修了房屋。证据10、3号楼904室照片14张，证明904室也存在质量问题。证据11、金鼎湾标准层结构平面图，证明被告房屋结构与施工设计存在误差，每层少5公分。证据12、原告父亲与被告袁经理的信息往来证据，证明被告未曾于3月17日将案涉房屋的空鼓维修完毕。证据13、2014年1月26日贲馨瑶与房东周春签订的租房协议、2014年10月25日金鼎湾6号楼506室租房协议，证明原告在外租房的损失及案涉房屋同地段的租金。证据14、婚庆婚宴定金发票两张，证明因被告维修拖延导致原告婚期延期产生的损失。证据15、聘用证明、聘用单位营业执照复印件，证明维修期间原告母亲产生的误工费。证据16、购家具、电器发票4张，证明原告本定于2014年1月10日搬入新房。证据17、维修期间水电费核查单5张，证明维修期间维修人员使用的水电费。证据18、地板、门套发票两张，证明原告购买的地板价格。上述证据材料，经庭审质证，被告金鼎湾开发公司发表质证意见如下：对证据1的三性予以认可，但达不到原告的证明目的。原告的主张依据与合同第九条约定不符合。对证据2技术单非原件，对其真实性不予认可，且原告提交的《建筑工程竣工验收备案证明书》足于证明案涉房屋建设工程已通过包括南通建设工程质量检测站在内的相关有权部门验收备案。对证据3的真实性及证据形式存在异议。对证据4的真实性不予认可，904室与本案无关联性；韦站长作为证人，应当到庭作证，否则对证人证言无法确认。对证据5形式有异议，证人应当到庭作证，否则对其真实性无法确认。对证据6三性不予认可，证人应当出庭作证，否则真实性均无法确认。对证据7、8、9、10照片的来源我们不得而知，仅能反映部分现场，不能证明系反映案涉房屋存在问题，与本案无关联性。部分照片即便能反映地板存在划痕，也不证明系被告的原因造成了划痕。对证据11的三性予以认可，但不能达到原告证明目的。被告所建的房屋符合规划和图纸要求，不存在所谓层高缩水现象。对证据12信息已收到，但系被告单方主张，不能达到原告的证明目的。对证据13的内容真实性存在异议，且租房价格偏离南通正常的租赁价格，对该证据的证明效力不予认可。对金鼎湾6号506室的租房协议仅提供了复印件，真实性不能确认。对证据14的关联性有异议，不能达到原告的证明目的。对证据15的形式有异议，没有提供营业执照及聘用证明的原件，陈文华应当作为证人出庭作证。对证据16、17、18的真实性无异议，与本案无关联性，也无法达到被告的证明目的。被告金鼎湾开发公司辨称：一是案涉房屋已竣工验收合格，符合国家规范及设计要求，不存在质量问题。原告诉称案涉房屋存在质量问题无相关证据予以佐证。二是对于交付后的房屋存在部分瑕疵，被告已及时为原告作了妥善处理，且得到原告的认可。案涉房屋存在的空鼓问题，系原告自己装修过程中存在不当所致。原告报修后，被告本着实事求是解决问题及为客户服务的理念，随即派出维修人员对墙面空鼓进行铲除，铲除过程中发现墙面空鼓系业主自行改造管线和墙体结构所致，第一时间与业主说明情况并在维修派工单上注明原因。三是原告提出相关损失赔偿要求，既没有事实根据也没有法律依据，其损失本身均没有充分证据加以支撑，不能确认。案涉房屋在2014年1月已由原告实际装修完毕，把楼板找平层刨掉增加层高时用于地平的水泥、黄沙等装修材料不属于被告维修的范围。木地板划痕，虽并非被告造成但也积极帮助原告维修，并对其装修产生的垃圾派物业进行了保洁。事实上被告除了正常维修外，还为原告在装修过程中出现的问题提供了额外的服务。其次原告在2014年已经入住案涉房屋，其提出的误工损失、租房损失，无事实与法律依据，同时原告提供的证据也不能充分证明其诉请。对于原告实际入住案涉房屋期间的物业费、公摊费及水电费，原告应按规定予以缴纳。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金鼎湾开发公司为此而提供了以下证据：证据1、2014年2月15日报修单，证明原告在2014年2月中旬向被告提出维修主张。报修时经过被告派人检查，发现空鼓现象与原告装修行为有关，但本着对业主服务的精神，被告仍安排人员对空鼓进行维修。证据2、派工单，在2014年3月17日被告已将原告诉称的空鼓问题处理完毕。证据3、建筑工程竣工验收备案证明书，证明案涉房屋已通过权威部门的验收合格。上述证据材料，经庭审质证，原告贲馨瑶表质证意见如下：对证据1认为仅是被告自已维修情况的记载，原告并未见过也没有签字，原告仅重新布线安装开关面板，进行部分开槽，增加了线路和面板是由专业人员开槽布线的，空鼓部分不在开槽附近。对证据2不能达到被告的证明目的。派工单上仅有原告父亲签字，没有日期。派工单是被告内部文件，是派工生产指令，格式自由，上面只有维修项目内容，与最后手写以上维修已结束逻辑上存在不合理。派工单上的日期并没有说明是派工日期还是完工日期，不能作为完工证明，而且日期是由被告工作人员手工填写。3月14日原告父亲向被告经理发送信息，请求二次维修，说明维修并未结束。4月25日踢脚线的销售单也可证明维修并未结束。对证据3认为备案不是一家一户验收，而是抽查的，现3号楼9层四户均存在地平及空鼓问题。本院对以上证据材料进行了综合分析、审查判断，现认证如下：1、原告提供的证据1的三性予以认可，可以证明原、被告之间存在案涉房屋的买卖合同关系。本院注意到合同第十六条规定了保修责任，约定“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”2、原告提供的证据2，从形式上讲属于复印件，即使该证据真实存在，也因案涉工程通过竣工验收不能达到原告的证明目的。3、原告提供的证据3，系书证。形式上仅为复印件，内容上亦未涉及到案涉的房屋和个人。原告主张化名（王先生）系原告父亲，未提供证据予以佐证，对该证据与本案的关联性，本院不予认可。4、原告提供的证据4中南通市建设局质检站对金鼎湾3号楼904室房屋质量问题的检查情况与本案不具有关联性。韦站长对原告房屋检查说明系证人证言，该证人无正当理由未出庭作证，该证人证言不作为单独认定案件事实的依据。5、原告提供的证据5、6，属于证人证言，证人无正当理由未出庭作证，该证人证言不作为单独认定案件事实的依据。6、原告提供的证据7，照片属于物证的拟制物，即提交原件或原物确有困难时，可以提交照片。证据7作为物证仅能证明案涉房屋存在空鼓，地板存在划痕，但无法证明案涉房屋空鼓形成的时间、原因及地板划痕形成的原因。7、原告提供的证据9、10与本案不具有关联性。8、原告提供的证据11的三性予以认可，但仅能证明案涉房屋原设计的层高，无法达到原告的证明目的。9、原告提供的证据12的真实性予以认可，但仅能证明被告已于3月14日前就空鼓问题进行了维修，原告对修补后整体效果不满意。10、原告提供的证据13中贲馨瑶与房东签订的租赁协议真实性予以认可，仅能证明原告曾于2014年2月1日起至2014年7月31日止在外租房。但无法达到原告的证明目的。金鼎湾6号楼506室租房协议，形式上系复印件，对其三性本院不予认可。11、原告提供的证据14真实性予以认可，但与本案无关联性。12、原告提供的证据15属于证人证言，证人无正当理由未出庭作证，该证人证言不作为单独认定案件事实的依据。13、原告提供的证据16真实性予以认可，但与本案无关联性。14、原告提供的证据17真实性予以认可，但不能达到原告的证明目的，仅能证明2014年2月原告支付电费93元、2014年4月支付电费69元、2014年支付电费87元。2014年1月至7月支付水费91元。15、原告提供的证据18真实性予以认可，不能达到原告的证明目的，仅能证明原告购买地板、门套的价格。16、被告提供的证据1真实性予以认可，无原告签字确认，仅能证明被告从未认可案涉房屋的空鼓问题系房屋交付时已存在的质量问题，墙面空鼓系原告墙体改造、线路改造等原因造成的。17、被告提供的证据2的真实性予以认可，可以证明案涉房屋的空鼓问题被告已于3月17日维修完毕。18、被告提供的证据3的三性予以认可，可以证明案涉房屋交付时，已通过竣工验收备案。综上，本院查明的事实为，2013年5月21日，原告贲馨瑶（买受人）与被告金鼎湾开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定买受人向出卖人购买金鼎湾花园3幢901号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积154.11平方米，总价款1870000元。合同第十六条规定保修责任，“买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”同年的7月10日，原、被告间办理了交房手续。次日原告即装修，进行了敲地平、墙面开槽布线等。2014年1月，原告装修完毕并发现墙面存在空鼓。2014年2月16日，被告给原告进行空鼓维修。3月17日，客厅、主卧、次卧、墙面空鼓维修结束。金鼎湾花园3号、6号、7楼于2012年12月27日取得建筑工程竣工验收备案证明书。另查明，庭审中，原被告就空鼓形成的原因存在分歧，原告主张空鼓系房屋原始交付时就存在的；被告主张空鼓系原告墙体改造、线路改造的原因造成的。被告仅认可案涉房屋存在一些建筑上的通病。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案涉房屋已竣工验收合格，并取得竣工备案证明书，符合房屋交付条件，被告在约定的保修期内承担保修责任，原告对其所主张案涉房屋存在地平层及空鼓的质量问题承担举证责任。一、关于是否存在地平层质量问题。原告拿房后随即装修，将原地平铲除并自行重新铺浇新地平，案涉房屋的现有地平系原告自行改造形成，本院对原始地平状况已无从查实，且原告现有的证据不足于证明地平存在质量问题，对该主张，本院难于采信。二、关于是否存在空鼓的质量问题。案涉房屋装修后，原告已自行凿槽布线。被告在查验了相关原因后，予以售后服务，进行了修补，但对空鼓形成的原因，被告认为系原告自行改造墙体及线路所致。现原告未能提供证据证明空鼓形成系交付时的质量问题，本院亦无法通过鉴定等手段确认已被修补的空鼓形成原因，故原告承担举证不能的法律后果，对其主张案涉房屋存在空鼓的质量问题，本院亦不足采信。鉴于庭审中，被告承认房屋存在建筑上的瑕疵，根据公平原则，本院酌定补偿原告人民币5000元。综上，《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一项、第三项之规定，判决如下：一、被告南通金鼎湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内补偿原告贲馨瑶人民币5000元。二、驳回原告贲馨瑶的其它诉讼请求。案件受理费人民币2199元，由原告贲馨瑶负担2000元，被告南通金鼎湾房地产开发有限公司负担199元。上述款项原告贲馨瑶已预交，被告南通金鼎湾房地产开发有限公司在履行第一项义务时，一并与原告结清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2199元（江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审　判　长　　巫劲松代理审判员　　陈　美人民陪审员　　戴　洁二〇一五年四月十五日书　记　员　　张正鹏关注公众号“”