（2015）源民四初字第4号
裁判日期: 2015-04-15
公开日期: 2015-06-12
案件名称
孙东亮诉漯河市昌华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
漯河市源汇区人民法院
所属地区
漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙东亮,漯河市昌华房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款，第八十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百七十九条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）源民四初字第4号原告孙东亮，男，1979年11月21日生，汉族。委托代理人高丽娟，女，1983年7月9日生，汉族，系原告之妻。委托代理人赵世杰，河南永力律师事务所律师。被告漯河市昌华房地产开发有限公司，住所地漯河市源汇区老街温州商贸城五楼506室。法定代表人申国欣，总经理。委托代理人刘洪军，河南强人律师事务所律师。原告孙东亮与被告漯河市昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙东亮的委托代理人高丽娟及赵世杰、被告昌华地产的委托代理人刘洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月14日原告与被告签订《商品房买房合同》约定：“原告购买被告开发的位于源汇区泰山路与南环路交叉口碧湖御苑住宅小区第36幢1单元6层601号房屋，房屋价款450678元，于2013年5月31日交房，逾期交房按照已付房款的日万分之5支付违约金”。至今该房屋仍然不具备交付使用条件，经原告多次找被告协商要求被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付迟延交房违约金，被告拒不支付违约金。为维护原告的合法权益，原告请求法院依法判令被告支付原告迟延交房违约金49545.4元人民币（计算到2014年9月14日）；诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告与被告签订的房屋买卖合同属实；因建设规划调整，被告于2014年6月23日履行了房产交付义务。因未按照合同约定的日期向原告交付房产，被告愿意按照原告的实际损失对原告进行补偿。经审理查明，2013年3月5日，原、被告签订了商品房买卖合同一份，原告系买受人，被告系出卖人，合同约定由原告购买被告开发的位于源汇区泰山路与南环路交叉口碧湖御苑住宅小区第36幢1单元6层601号房屋一套，房屋建筑面积为143.10平方米，每平方3149.39元，房屋总价为450678元，合同付款方式及期限约定：已付首付款贰拾伍万零陆佰柒拾八元整，剩余房款贰拾万元作为公积金贷款自发票交付自日起一个月之内下余房款全部交清，逾期按违约退房处理。合同第八条对交付期限约定如下：“出卖人应在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生60日内告知买受人的，或者有附件四情形的，出卖人可据实予以延期。”合同对逾期交房的违约责任约定如下：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同对交房交接约定如下：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出交付通知（或信件、报纸、公告）注明的交付日期之日起视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担自交付日起的物业管理费等各项费用。”合同第十四条还约定：基础设施和配套设施达不到正常运行条件的，原告同意在交房时间往后顺延90日，在顺延期满后仍未达到交付条件的按照被告逾期处理。另查明，原告于2013年3月5日付清了首付房款250678元，于2013年6月25日通过中国银行住房公积金转移付清下余房款200000元，于2014年9月9日领取了房产装修钥匙。还查明，被告开发的位于源汇区泰山路与南环路交叉口碧湖御苑住宅小区第36幢1单元6层601号房屋至今未取得工程竣工验收合格证书。本院认为，依法成立的合同，受法律保护；合同当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务；本案中原告孙东亮和被告签订的购房合同是双方真实意思表示，约定了双方的权利和义务，原、被告应当按照约定全面履行义务。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。原告于2013年6月25日缴纳了全部房款，于2014年9月9日虽领取了房产钥匙，但房屋未经验收合格，被告未完成交付房产的义务，酿成本案纠纷，被告应负全部责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少；当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告诉请违约金按房价全款日万分之五的标准自2013年6月1日起计算至2014年9月14日，被告有异议，认为约定的违约金过高要求减少，于法有据，异议成立，本院予以支持。本案中由于被告延期交房，致使原告不能按时居住，给原告造成了增加租赁房屋费用的损失和减少房屋价款利息的损失。原告缴纳房屋价款450678元，诉请交房逾期448天（自2013年6月26日起计算至2014年9月14日），本院计算原告增加租赁房屋费用损失为14933元（参照当地房租1000元÷30天×448天=14933元），减少房屋价款利息损失为19361元（450678元×年利率3.5%÷365天×448天=19361元）；综上所述，被告应向原告支付违约金44582元（14933元＋19361元＋（14933元＋19361元）×30%）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告漯河市昌华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙东亮支付逾期交房违约金44582元（逾期期间截止至2014年9月14日）；二、驳回原告孙东亮的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1040元（原告已交纳），由原告孙东亮负担100元，由被告漯河市昌华房地产开发有限公司负担940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长 李小勇审 判 员 尚耀武人民陪审员 张银杰二〇一五年四月十五日书 记 员 刘晓敏 关注微信公众号“”