（2015）闵民五（民）初字第285号

裁判日期: 2015-04-15

公开日期: 2015-06-26

案件名称

凯德龙城(上海)商用置业有限公司与吴芳萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

凯德龙城（上海）商用置业有限公司,吴芳萍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七��，第一百零七条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2015）闵民五（民）初字第285号原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司。法定代表人林建瑞。��托代理人汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托代理人马文夷，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告吴芳萍。原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司与被告吴芳萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪滢到庭参加了诉讼。被告吴芳萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司诉称，原、被告于2013年11月18日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租凯德七宝购物广场XX-XX室房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2013年12月20日至2015年12月19日止。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告支付了租赁保证金人民币（下同）60，000元。但被告却自2014年8月起拖欠租金、物业管理费及水电费用。为此，原告分别于2014年9月28日和2014年10月8日以律师函形式向被告催讨欠款，但被告不仅未支付，且于2014年10月10日左右停业后离开房屋。原告于2014年10月14日书面通知被告解除租赁合同，要求被告支付拖欠的款项及承担违约责任，并于2014年10月27日收回了上述房屋。被告的行为已构成严重违约，为维护原告合法权益，现要求：一、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2014年10月17日解除；二、被告支付自2014年8月1日至2014年10月17日止的房租44，532.61元，以及自2014年10月18日起至判决生效之日止按照当月应付租金17，474.82元的每日0.1％计算的逾期付款违约金；三、被告支付自2014年8月1日至2014年10月17日止的物业管理费6，434.32元，以及自2014年10月18日起至判决生效之日止按照当月应付物业管理费2，524.86元的每日0.1％计算的逾期付款违约金；四、被告支付2014年9月至10月的水电费646.82元，以及自2014年10月18日起至判决生效之日止按照拖欠水电费的0.1％计算的逾期付款违约金；五、被告支付免租期的租金17，474.82元以及物业管理费2，524.86元；六、被告支付自2014年10月18日起至2014年10月27日止的房屋占用费19，729.10元；七、被告已支付的租赁保证金60，000元不予退还，由原告作为违约金予以没收；八、被告支付提前退租违约金119，998.08元；九、被告将房屋恢复原状后返还原告。庭审中，原告表示，由于原告已于2014年10月27日收回了房屋，故撤回第九项诉讼请求。被告吴芳萍未作答辩。经审理查明，上海市闵行区七莘路XXX号凯德七宝购物广场为上海金球投资控股有限公司（原上海金球（集团）有限公司）所有，于2005年4月出租给原告，并同意原告分割转租。2013年11月18日，原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司（签约甲方，出租方）与被告吴芳萍（签约乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋类型为商业，甲乙双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为83平方米，乙方承诺租赁该房屋作为经营“逗鱼乐电动游戏中心／儿童游戏中心”之用途，租赁期限自2013年12月20日起至2015年12月19日止。甲方同意给予乙方自房屋交付之日起1个月的装修期，乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费。若乙方不论任何原因实际租赁不满上述约定的租赁期或违反合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金、物业管理费、宣传推广费。自装修期满后的次日起，该房屋的租金按照保底租金或提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，月保底租金为17，474.82元，租赁期内的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的15%计算月租。乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金60，000元，如乙方违反合同约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），或作为甲方因此而遭受损失之赔偿或根据合同规定不予返还。乙方应于租赁期内每月支付物业管理费为2，524.86元，乙方应预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前付清。乙方逾期支付租金及上述租赁保证金、物业管理费的，每逾期一日，则应按逾期支付款项的0.1%向甲方支付违约金。甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。关于房屋的交还，乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向甲方交还房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方可自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回；甲方还有权要求乙方按每日每平方米23.77元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应于交付日或之前支付装修押金20，000元及公共事业保证金6，640元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（若有）。对于任何通知或联络，如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫，如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。对于发送给乙方的任何通知或联络，甲方可以向合同所述的地址一或地址二的任一地址发送，在乙方接收该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留在该房屋处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到。乙方在合同中确定的地址一为“上海市闵行区七莘路XXX号凯德七宝购物广场X楼XX层XX号”，地址二为“上海市松江区泗泾镇九干路XXX号丽德创业园X栋X区XXX”。此外，该合同对其他事项亦作了详细约定。上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。被告则向原告支付了租赁保证金60，000元、装修押金20，000元、公共事业保证金6，640元及相关租金等费用。然自2014年8月起，被告拖欠原告租金及其他各类费用至今未付。2014年9月28日、10月8日，原告以挂号信形式分别向被告在合同中所述的地址二及地址一发送《律师函》催讨租金等费用，但被告未予置理。10月14日，原告以特快专递形式向被告在合同中所述的地址二发送《律师函》，通知被告于2014年10月17日起正式解除双方签订的租赁合同及现有的租赁关系，由被告支付租金等其他各类拖欠款项计60，466.66元及承担相应的逾期违约金，同时没收被告支付的租赁保证金60，000元，并要求被告于2014年10月17日之前办理完毕所有退场手续及承担其他相应的违约责任等。但该特快专递未能寄达，被退回。2014年10月27日，原告申请上海市卢湾公证处对广场外景、租赁房屋现状及所属水表读数、电表读数进行了拍照公证。原告于公证后的同日收回了房屋。现原告以诉称理由诉至本院。以上事实，由原告提��的《房屋租赁合同》（含《同意转租函》）、原告委托律师向被告发出的《律师函》及邮寄凭证、《公证书》等证据以及原告的庭审陈述所证实。上述证据与本案相关联具有证据效力。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。支付租金系被告作为承租人的主要合同义务，被告理应按约及时足额支付。然被告在履约过程中拖欠租金、物业管理费等费用，已构成违约。原告两次发函要求被告付清所欠款项，但被告仍未能履约，并且自行关门停业，离开涉案房屋。被告以自身行为表明其不再履约，原告据此享有合同解除权。原告于2014年10月14日依据被告在租赁合同中确认的送达地址向被告以特快专递方式送达《律师函》��求解除合同。根据双方约定，原告如用特快专递寄出邮件，寄出后第三天被视作已收讫。故本院确认原、被告签订的房屋租赁合同于2014年10月17日解除。被告应向原告支付至2014年10月17日前拖欠的租金、物业管理费及水、电费。另根据合同约定，如被告在租赁期满之日或合同提前终止之日没有向原告交还房屋，则原告有权要求被告按每日每平方米23.77元的标准支付逾期期间的房屋占用费，因此，原告诉请被告支付拖欠租金、物业管理费、房屋占用费及水、电费之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。被告同时还应按约承担逾期支付租金、物业管理费及水、电费的违约金。依据双方租赁合同的约定，若被告违约导致合同提前解除，原告有权要求被告支付装修期间所免去的租金及物业管理费，并可没收被告已交付的保证金，同时，被告还须支付给原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。因此原告要求被告支付装修期间的租金、物业管理费、没收租赁保证金及支付提前退租违约金之诉请，符合上述合同的约定，本院均予以支持。原告已收取被告的装修押金20，000元及公共事业保证金6，640元，应当返还被告。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司与被告吴芳萍就上海市闵行区七莘路XXX号凯德七宝购物广场XX层XX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2014年10月17日解除；二、被告吴芳萍于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司自2014年8月1日起至10月17日止的租金人民币44，532.61元，并支付原告自2014年10月18日起至本判决生效之日为止，按17，474.82元为本金，以每日1‰计算的逾期付款违约金；三、被告吴芳萍于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司自2014年8月1日起至10月17日止的物业管理费人民币6，434.32元，并支付原告自2014年10月18日起至本判决生效之日为止，按2，524.86元为本金，以每日1‰计算的逾期付款违约金；四、被告吴芳萍于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司自2014年9月至10月的水电费人民币646.82元，并偿付原告自2014年10月18日起至本判决生效之日为止，按646.82元为本金，以每日1‰计算的逾期付款违约金；五、被告吴芳萍于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司免租期租金人民币17，474.82元、物业管理费人民币2，524.86元；六、被告吴芳萍于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司自2014年10月18日起至2014年10月27日止的房屋占用费人民币19，729.10元；七、被告吴芳萍于本判决生效之日起十日内支付原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司提前退租违约金人民币119，998.08元；八、原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告吴芳萍装修押金人民币20，000元和公共事业保证金人民币6，640元；九、被告吴芳萍支付原告的租赁保证金人民币60，000元由原告凯德龙城（上海）商用置业有限公司作为违约金予以没收。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利��。案件受理费人民币6，449.46元，减半收取计3，224.73元，由被告吴芳萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　邹巧弟二〇一五年四月十五日书记员　　张　辰附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采��其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；微信公众号“”